《2020年(策划方案）当阳锦绣江南策划方案_》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2020年(策划方案）当阳锦绣江南策划方案_（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、目 录目录1、市场分析 1.1 市场背景 2 1.2 竞争物业分析 32、项目分析 2.1 项目介绍 3 2.2 项目SWOT分析 3 2.3 总体策划思路 43、项目定位 3.1 项目理念 5 3.2 项目命名 5 3.3 目标客户群定位及分析 6 3.4 价格定位 7 3.5 宣传定位 84、景观及规划设计建议 4.1 总体规划建议 8 4.2 建筑风格建议 9 4.3 配套建议 9 4.4 会所建议 9 4.5 物业管理建议 10 4.6 智能化建议 105、营销策略 5.1 品牌营销策略 11 5.2 项目总体营销思想 12 5.3 销售策略 136、广告推广策略 6.1 广告主题 1
2、6 6.2 媒介策略 17 6.3 促销策略 197、销售与管理7.1 销售组织与管理 19 7.2 销售现场基本流程 21 7.3 销售流程 22 7.4 销售进度控制策略 23 7.5 销售业务管理策略 247.6 销售技巧和策略 267.7 表格化营销8、相关问题的几点建议 31第一章 市场分析1. 1市场背景1.1.1城市概况当阳市位于湖北省宜昌市东北部，东与荆门市、荆沙市接壤，西与夷陵区相连，南与枝江市相依，北与远安县为邻。市政府所在地玉阳镇，西南距宜昌市城区73公里。当阳春秋战国时属楚地，是楚文化发祥地之一。境内以丘陵为主，平原、山地兼而有之。面积2071公里。1988年10月经国
3、务院批准撤县建市。现辖14个乡镇、3个城区办事处、303个村、2079个村民小组。人口4705万人，居民以汉族为主。 该市资源丰富，盛产水稻、棉花、油料、鲜鱼、生猪等农副土特产品。市域是著名三国古战场，有长坂坡、玉泉寺、玉泉山、关陵、周仓坟、麦城，古权国遗址等众多景点。1.1. 2市场状况当阳市地产升温较快，地产投资规模和房屋销售价格保持强劲增势。当阳市商品房开发近四年内仅18万平方米左右，且多为见缝插针式的开发，不成规模，不成小区。当阳市地产目前处于地产开发理念的转型阶段，正在向外立面概念和小区概念过渡，城市居民的住宅理念逐步把住宅环境物业管理，小区品质作为首选。但对于价格心理承受能力有限，
4、加上新建成小区，规模不大，品质不高，要提高当阳市房屋销价，就必须建设环境优美、品质优良、配套齐全、物管先进的高尚楼盘。当阳形成长期分散居住以自建房为主的消费习惯，要确保本案销售旺盛的话，必须要政府的帮助，对单位建房、个人建房必须下闸。而且政府在2年内不能再批居住用地，确保当阳楼市不出问题。当阳商品房消费才开始进入状态，还没有形成热点，需要加以消费引导，改变传统的居住理念，加以先进的消费引导。1. 2竞争物业分析1.2.1当阳竞争楼盘分析1、 天泽苑容积率低，开盘早，土地成本低（5年前拿的土地），而且设计档次较高，以在当阳市民心目中形成较好的印象。2、 城中雅苑具有区位优势，周边配套成熟。3、
5、柳中苑成本低，有价格优势。第二章 项目分析2.1项目介绍本项目南朝体育文化广场，北靠沮河和临沮公园，宽敞的马路环绕四周，总占地面积79220平方米，总建筑面积128800平方米， 903套住宅，建筑密度28%，容积率1.62，绿化率38.8%，停车位525个，私家车库150个，主力户型123149平方米。 2.2项目SWOT分析优势分析(Strength)1、 小区成规模，而且设计比较新颖、前卫，配套完善，环境优美；2、 由于是江景住宅，也会为乐山喜水的购房者所钟爱；3、 小区避开了飞机的主航线，噪音较小；劣势分析（Weakness）1、 地理位置相对来说比较偏僻，而且开工阶段看不见环境，看不
6、见配套；2、 周边配套还不是很成熟。这样对于上学、上班、购物就医还是有些不方便；3、 当阳的市场毕竟有限，而且当阳自建自住已达到饱和水平；4、 临街建筑嘈杂，灰尘污染，不利于居住；5、 由于商业离中心较远，形成商业气氛较凉，对商业门面销售有一定影响。机会分析(Opportunities)1、 房地产产业处于上升阶段，产业政策及金融政策较为支持；2、 周边的环境（广州路、临沮公园、橡胶坝、文体广场）一旦形成，有利于小区的销售；（另外施工中要考虑，橡胶坝形成后，水位抬高，对于二期施工中不利益基础施工）3、 当阳市政府不再对个人批私房住宅用地；4、 户型设计在100240之间，填补了当阳中等户型的空
7、白； 5、 小区建有小高层，将成为当阳的另一道风景线。威胁分析（Threaten）1、 周边3个楼盘已抢占了部分市场；2、 市场逐渐趋于成熟，开发商都已认识到房屋品质的挖掘和营销手段的运用，这给项目运作提出了更高的要求。2.3总体策划思路策划的作用就是如何充分挖掘优势、化解劣势、找准机会、规避威胁。根据以上对本策划项目所做的SWOT分析，我们可以确定以下总体策划思路：一、 确立锦绣江南当阳市首席绿色生态社区的概念1、 规模最大：占地118亩，总建筑面积约13万平方米；2、 绿化率高达38.8%；3、 人居环境最佳，精美的建筑与幽雅的环境高度和谐，融为一体。二、 推出当阳精品楼盘，江景住宅锦绣江
8、南1、 两栋小高层公寓式电梯住宅；2、 极具现代感的外立面，凸窗设计，引领时尚；3、 坐拥周边配套资源，生活写意又尊贵三、运用全新的营销理念对本项目进行包装，处处体现楼盘的现代与时尚，营造良好销售氛围。第三篇 项目定位3.1项目理念以“运动、健康、绿色、环保”为主题，将本项目打造成“健康住宅升级版”，使社区文化与“运动、健康、绿色、环保”住宅相结合。营造社区业主守望相助、互相友爱和健康向上的邻里关系和社区氛围，真正成为现代人的“心灵家园”。即：目前最好的产品产品“绿色生态”产品的新颖、先进、自然、健康、人文达到国际人居标准（最适合人居）住得最生态住得最好住得最健康当阳首创人车分流，第一个绿色生
9、态城，最适合人类居住3.2项目命名主打名“锦绣江南”其含义为：1、 本案的地理位置在沮河的南边2、 江南景色秀美，而我们的小区将是一个生态风景园林小区，最能体现江南春色，也体现了本案特色。3、 建筑设计上，采取了上弧和下弧的房顶设计，意义了小区碧波荡漾的江景住宅的特色，充分反映了临江住宅的与众不同之处。江南的前面加锦绣二字更体现了我们楼盘的品质，是人们更理想的家园和完美住宅。3.3 目标客户群定位及分析 3.3.1客户群定位1、 城区单位工作的国家公务员2、 效益好的企业员工3、 银行、电信、移动、邮政、电视台等企业员工4、 私营企业主5、 白领阶层的中高收入群体6、 乡镇搬迁进城及在当阳工作
10、的置业人士7、 当阳人在外地工作的高收入人群回当阳置业8、 为父母、子女购房9、 投资型客户 3.3.2目标客户群分析1、 目标客户年龄层综合本案情况，目标客户的年龄应在2855岁之间为主，该年龄层的群体基本有较高的素养，具备了一定的经济基础，有稳定收入，追求较高品质的生活享受。2、 目标客户收入情况房地产作为特殊的消费商品，其高价位的特性，制约了消费群的收入水平要高，并要求收入的稳定性。一般要求自有现金在3万元以上，家庭月收入在2000元以上。3.4 价格定位3.4.1定价指导原则1、 在合理的价格空间里，与市场高端产品拉开幅度，形成销售的迅速去化2、 参照市场价格主流水平，并综合考虑市场走势3、 入市价格应为后期促销预留空间4、 入市价格应为后期的升值炒作预留空间3.4.2价格策略1、 引导期结合产品大形象，以相对较高价格引导市场，建立产品市场价值2、 采用有效的促销手段，使入市成交价
