《2020年(策划方案）恋日水岸大道项目策划案(产品篇)_》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2020年(策划方案）恋日水岸大道项目策划案(产品篇)_（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、恋日水岸大道项目策划案（产品篇）产品篇一、产品规划综述1、周边环境 本案地处北纬40，冬季受高纬度内陆季风影响，寒冷干燥；夏季受海洋季风影响，高温多雨，是典型的暖温带半湿润季风型气候，海拔为35米。 地处北京西南的花乡，是北京最大的花卉生产基地，有丰富的养花历史、花卉资源和花卉文化。花乡有近700年的养花历史，如今，花乡也是北京地区最大的花卉生产基地。目前，全乡现有花卉生产种植面积7000亩，花卉生产企业61家，养花专业户120家，从业人员1768人，花卉市场个，大小花店200余家遍布京城，初步形成一条以销促产、产销结合、工程服务一齐上的产业链。拥有“中国花木之乡”、“全国花卉生产示范基地”和
2、“全国重点花卉市场”的称号。本区域西北玉泉营环岛周围，是建材、装饰、家具、花卉等大型市场的集中地区，在北京的知名度非常高。其中葆台村正在建设绿化工程和高尔夫球场项目。本案所属区域为花乡草桥，自古就有记载，元朝史书记载“泉源涌出，为草河桥，连接丰台，为京师养花之所”，清代康熙进士查嗣栗有诗“草桥十里百花妍，只有幽兰种不传”，是草桥人当年从事花卉生产的盛况及迷人景色，是当时的真实写照。 本案所处区域，是城南发展较早的地区之一，目前已经发展成为南城主要的生活居住区之一，周边普通住宅项目众多，而且大多已入住。恋日嘉园一期二期、星河城、草桥欣园、花香丽舍、玉安园、美丽愿景、玺萌鹏苑、玺萌丽苑、明日嘉园、
3、南珠苑等楼盘比邻接踵，共同形成了一个大型的成熟的生活社区。2、地理位置本案地处南城，紧挨玉泉营环岛。北临南三环，西临京开高速路，东侧为京开东路，南面是市政规划道路。本案交通便捷，道路通畅，距离主要交通干线比较近，自驾车出入方便。但直达或途经本案的公交线路较少，最近的公交候车站须步行七分钟左右。 地铁四号线预计2003年底动工，2007年建成试运营，四号线起点丰台马家堡，途经本项目，将真正缩短北京南城北城的地理差距。3、建筑规划本案一期总占地面积约7万平方米，总建筑面积约19万平方米，容积率2.2，绿化面积约2.24万平方米，绿化率32%（不含西区集中绿地）以上。 本案由三栋板式高层和三栋塔式高
4、层建筑组成，本案建筑设计严谨大方，色彩丰富时尚，符合现代生活的趋势。 社区内另有一所小学、一所幼儿园、一个运动场和一栋小型商业楼，与9#楼的底层商业共同构成社区主要配套设施。 社区地块南北进深较大，建筑分布为横排式，楼间有组团式绿化景观，并有水景设计，较大规模的中心景观有两组，并通过行进路线构成逐渐深远的景观轴心线，布局巧妙，风格简练而大气。 整体规划设计十分出色。环境设计与人居流动融合协调，不仅仅局限于营造园林式的栽花种草。建筑造型遵循历史文脉，具有一定的文化内涵及审美个性。建筑空间尺度宜人，富有亲和力，利于人与人之间和谐相处。整体设计渗透着对人的居住理念的具体化，是环境景观、建筑空间与社区
5、氛围的完善融合，体现一种全方位的“生态居住”和“人文社区”的概念。 周边地块状况的逐步成熟配合了本案设计的产生。恋日一期、二期的成功，已给了市场一个信心。随着本案规划的进一步完善，使本案在整个南城项目中具有一定的品质优势，对中坚层消费者的吸引力毋庸置疑。二、社区规划设计了解社区规划中的各部分细节，对于挖掘本案优势卖点，促进营销活动的成功进行有相当重要的作用。分析当前市场中产品规划的引导趋势，使我们掌握本案的优势。以便营销中强化优势，弱化劣势。 是否符合“人居要求”是衡量一个房地产产品规划的根本要求。下面我们将就各项数据各项指标及设计特点进行分析归纳。1、容积率的安排 本案容积率为2.2，直接低
6、于竞争对手恋日嘉园2期的2.49容积率。星河城2.7的容积率。更是低于花香丽舍3点多的容积率。容积率是衡量人居环境的一个重要指标。它与人们的生活舒适度有着直接的关系。我们认为这是本案在区域内竞争的一个有效优势，即使北京房地产市场上以容积率为自豪的富力城，它的容积率也达到了2.4。2、绿化率的安排 目前规划中本案绿化率达到了32.05。而这其中未含西区的集中绿地，在看看我们的直接竞争对手的情况吧。恋日嘉园2期的绿化率为40，从绿化率数据上看，本案与之没有绝对的优势。通过绿化与之竞争。我们建议可从绿化植被的品种和布局与之产生竞争优势。星河城的绿化率30，远低于本案绿化率，在未来的销售说词中，这将是
7、一个有利的因素。3、建筑形式 本案9号楼、10号楼、11号楼为高板形式。经过北京4、5月份SARS疫情之后，人们已经开始重新审视自己的居住理念，尤其是对建筑形式看法的转变,认为南北通透的板楼品质要强于塔楼。根据5月份之后北京市场的调查发现，塔楼的销售比例在急剧萎缩。板楼的销售比例明显上涨。 本案12号楼、13号楼、14号楼为围合式塔楼形式。在目前的塔楼形式中，这明显是一个带有革命性的塔楼新形式，目前国内塔楼形式绝大部分为“大方盒子”状，最多也就是在窗户采光上加入叠拼设计的特点，或者在朝向上作一些变化，发射形状或风车状塔楼已算比较好的塔楼形式了。而本案不同于以往任何一种塔楼形式，中空围合式设计有
8、效解决了通风采光等诸多塔楼形式的弊端。尤其中空部分栽种的植被等于是在楼内加了一部取氧机。这是本案一个重要的产品优势，使塔楼具备板楼的产品品质。那再看看本案竞争项目情况。星河城的塔楼、花香丽舍的塔楼、明日嘉园的塔楼全部都是大方盒子状，不可避免地产生诸多生活死角和“生活暗房”，用“革命”一词说明本案塔楼产品一点也不过分。4、外立面设计 恋日嘉园2期产品外里面设计与本案基本相同，在这一点上，两者之间没有可比性。相对于星河城，它加大了采光面，面宽达到4.2米，使建筑整体感觉比较通透，赋予时尚装饰线条，具有一定的现代感，而明日嘉园的外立面是一种“千楼一面”的外立面设计，没有什么特点。综合下来，在外立面方
9、面，本案与恋日嘉园2期，星河城不相上下。但比同区域内其它产品要高一个档次。5、朝向变化 本案朝向变化主要为两种。板楼部分为南北朝向，塔楼部分为转向45角朝向。前一种朝向方式比较传统。目前北京绝大部分都采用此方式，而45角朝向方式不是太多，大多表现在塔楼形式。此种朝向方式有效分配了楼体各方向单元在一年中的采光时间。当夏季太阳运动至北回归线附近时，本案塔楼东北楼面单元将加大接受阳光的时间，而冬季西北一侧露面接受太阳照射时间加大。由于45角大于地球自转角度，也就是说本案塔楼在一年中都能接受到太阳照射，相对于明日嘉园、星河城的塔楼，他们始终有一面不能接受太阳照射，必然会造成营销的困难和开发利润的降低。
10、在这个时代“花钱买阳光”已不再是一句玩笑话，在塔楼销售中，这将是我们的一个优势所在。（朝阳与采光的示意）6、楼体排列与楼间距安排 目前本案符合政府关于商品房楼间距的要求。各楼座之间的距离比较开阔。使景观视野较阔。目前本案东西两侧没有规划建筑产品，整个社区感觉较通透开阔，特别是西侧将来为绿化隔离带，视野开阔。恋日嘉园2期情况基本本案相似。另一个竞争对手星河城则不同，星河城一期采用了平行陈列与围合式布局，在平行陈列的部分，楼间距较密，视野拥堵；在围合式布局的部分，竟然在围合出的中央绿地又规划了一栋楼，本来围合式布局特点就是能将楼间景观绿地集中，将绿地面积最大化，而现在中间又规划出一栋楼，无疑犯了围
11、合式设计的大忌。产品品质一下就降低了。虽然他们之间的楼间距也符合政府要求，可整个社区显得密不透风，堵塞拥挤。应该说，在规划设计中，星河城一期犯了一个大错。7、其它规划设计分析楼座设计变化分析本案楼座中设计所有意识地将楼体顶部作了处理，增加圆弧形式变化和高低错落变化，尤其是塔楼部分，显得灵动，有生机，不同于一般呆板塔楼形式。特别值得一提的是，C1、B2户型中的露台设计，让整个楼体形象更加丰富多彩，不由得让人联想起静坐于露台的休闲生活场景。窗户 窗户是一个楼体的眼睛，既与楼座是一个整体，又有跳跃的地方。在本案中，设计师将窗框的颜色与楼体主色调之一相统一，使之和谐，而顶部从法式“老虎窗”演变而来的窗
12、户设计又让人眼前一亮。白色的边框使之显得非常优雅。再看看明日嘉园，密密麻麻布满了窗户，给人的感觉仿佛是从楼体上多出的一块块东西。这种设计已明显落后于本案产品。星河城由于开间较大，感觉象玻璃幕墙，大面积使用玻璃是它的一个特点。空调机位 目前北京市场产品设计中，关于空调机位的处理有一些不错的案例。如北京青年城等，设计师将空调机位有效地融合到整个楼体之中，和谐大方，反之一个个地挂在墙上，则会造成社区美感差和排水问题的出现。在本案区域中，星河城设计师可能未将此问题考虑进去，而明日嘉园干脆还是老式设计，突出一块水泥板做空调机位。阳台 阳台是人们从室内环境过渡到室外环境的一个通道，也是居家与大自然接触的一
13、个通道，呼吸新鲜空气，了望等生活功能都是通过阳台来实现的。本案在局部区域设计了一部分阳台和露台。在高层塔楼中并不多见。这种设计一定程度上说明了产品的品质。周边项目中，基本没有此类产品出现，楼体捂的严严实实，没有“美学”中的透气感。三、户型设计分析1、户型分析概述板楼部分 本案一期计划为6栋板式和塔式高层，分别是9号楼、10号楼和11号楼、12号楼、13号楼、14号楼。 据初步统计，本案一期板楼部分供量总计697套，共有24种户型，其中13种为主要户型。户型种类非常丰富，一居、两居、三居、四居各类俱全，而且还有顶层挑空式上跃和底层沉降式下跃超大户型。 户型单套面积从50到260，面积跨度非常大。
14、一居户型面积在50左右，共有62套，数量较少，仅占8.9%；二居户型面积在100120之间，共有198套，数量较多，占28.41%；三居户型面积在130160之间，共有376套，数量最多，占53.95%；四居以上和跃层户型面积在160260左右，共有61套，数量较少，仅占8.75%，但由于面积大，所以比重仍然较大。 各种户型设计比较合理，无明显缺陷，A1、A2小一居户型设计紧凑合理，尤为出色；部分二居、三居户型采用“南三阳”设计，采光面达10米以上，堪称经典；超大户型设计运用了多种手法，空间感丰富，真可称为“大户型设计专家”。 板楼部分以套内建筑面积100-130平方米的大户型为主，户型设计更
15、加完善，未来高品质的生活有效地通过户型设计展现出来。各功能分区及各区的品质非常合理。此设计不但能满足正常居住的需要，而且将居住的概念更提升一个层次，即真正能“享受生活”的好房子，非常符合中坚层人群大户人家的购房需求。 整体户型设计风格，趋向于营造舒适型的大空间格局，明显追求享受生活的极致感受。户型配比分布特点：1、纺锤形分布：小户型和超大户型在两极，居中是三居和两居户型为主流。2、每楼集中分布：一居和两居较小户型主要集中分布在9号楼，而三居户型主要集中分布在10号和11号楼。本案主力户型：1、第一主力户型：C4（三室二厅二卫）2、第二主力户型：C1（三室二厅二卫）3、第三主力户型：B2（二室二厅二卫）本案主流户型：三室二厅二卫：C1、C2、C3、C4、C5、C6塔楼部分 据初步统计，本案一期塔式高层供量总计377套。共11种户型。其中8种户型较多。分配也较平均。户型种类基本俱全，户型单套面积从39.05-101。一居户型面积和塔楼部分相差不大，在50左右，共141套。塔楼总供量的37.4%；二居户型面积在68.7-94.17。面积分布范围较大，基本能满足各种对二居户型的市场需求。二居总供量为193套，占塔楼总
