《2020年(项目管理）青岛洛阳路12号项目可行性方案-83页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2020年(项目管理）青岛洛阳路12号项目可行性方案-83页（82页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、洛阳路12号项目可行性方案青岛洛阳路12号项目可行性方案目录1项目市场环境和市场研究511市场宏观背景51.1.1政策研究与分析51.1.2 区域规划与未来走势141.1.3 城区发展功能定位161.1.4 经济因素171.1.5 社会因素241.2 区域住宅市场分析271.2.1、青岛房地产市场基本格局271.2.2、青岛市各片区属性特点及发展趋势281.2.3、青岛房地产发展趋势小结301.3 区域商业市场分析311.3.1、青岛市商业发展与布局现状特征311.3.2、青岛市商圈分析321.3.3、小结382项目分析及评价3921 地块解析392.1.1地理位置392.1.2宗地分析402
2、2 项目SWOT分析442.2.1 优势442.2.2 劣势442.2.3 机会452.2.4 威胁452.2.5 SWOT矩阵4523 项目评价472.3.1环境价值评价472.3.2开发价值评价473市场定位及项目发展建议4931 项目商业定位493.1.1洛阳路商圈区位493.1.2洛阳路商圈住宅区规模及居住人口503.1.3洛阳路商业调查5032 项目发展建议644项目开发建设周期6541 有关工程进度评估6542 项目销售进度安排655投资估算与资金筹措6651 项目总投资估算665.1.1、主要技术经济指标表 住宅部分665.1.2、项目总投资估算6752 资金筹措726销售及经营
3、收入测定7361 各类物业销售收入估算736.1.1 价格策略制定736.1.2 销售收入及税金7462 项目贷款偿还分析7563 销售利润767盈亏平衡与敏感性分析797.1 盈亏平衡分析7972项目敏感性分析808可行性研究结论与建议83前 言 本报告主要从宏观经济、青岛房地产市场、项目本身、项目定位和营销等角度进行了详细地分析。并且制定了市场认可的价格和销售策略，以科学的方法对项目的成本、销售额、利润、税费等进行了详细的分析，最终通过还款计划分析、盈亏平衡点分析和敏感度分析得出以下结论：本项目内部收益率正常，价格性能比较优，各经济指标显示尽管项目投入较大，但回收资金能力较强，操作空间大，
4、风险较低；有较强的贷款偿还和本身平衡能力，具有较强的抗风险能力。xxxxx房地产顾问机构2008年3月20日1 项目市场环境和市场研究11 市场宏观背景1.1.1政策研究与分析（一） 政策因素1、 土地和房地产方面的政策（1） 国家层面随着06年以来“国六条”及“国十五条”等新政的相继颁布，30%首付、上调营业税征收标准、加大普通商品房供应量等一系列措施相继出台，政府通过这些措施，进一步抑制了投机行为，规范、稳固了市场的发展。下面是近年来土地和房地产方面政策： 1）国家层面日期政策名称主要内容2007年10月18日物业税国家税务总局新闻负责人马方明明确表示，物业税征收尚无明确的时间表，相关媒体
5、报道不属实。但他同时表示，关于物业税空转的省市由之前的4个将扩大到10个。2007年10月16日监察部国土部:要确保查处土地违法违规案件实效10月12日，监察部、国土资源部在京召开部分省(区、市)查处土地违法违规案件专项行动进展情况汇报会，了解专项行动进展情况，分析存在问题和不足，进一步明确有关措施和要求。2007年10月8日城市低收入家庭住房用地国土部下发通知，确保城市低收入家庭住房用地供应，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%2007年10月1日物权法物权法正式实施2007年9月27日关于加强商业性房地产信贷管理的通知中
6、国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。2007年8月国发200724号 住房回归保障国家在对中低收入家庭实行廉租房保障政策。2007年3月16日物权法通过全国人民代表大会第五次会议表决通过了中华人民共和国物权法，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要意义；例如物权法规定：“住房建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对07年使用期满后国家回收土地的顾虑，
7、有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；除了07后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法作为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。2007年1月建设部规范经纪行业1月23日，建设部、央行联合发布了关于加强房地产经济管理规范交易结算资金帐户管理有关问题的通知2006年9月房地产市场整顿9月12日按照国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）和建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的
8、通知（建住房2006166号）的要求，现就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案。2006年8月30日建设部出台廉租房管理实施办法建设部：城镇廉租房工作规范化管理实施办法出台贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国发200637号），加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理，我部制定了城镇廉租房工作规范化管理实施办法。2006年8月19日央行调整金融机构人民币存贷款基准利率中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年前存款基准利率上调0.27个百分点。2006年8月1日土地新政出台国土资源局制定的招标拍
9、卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行，规范对招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围做了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。2006年7月26日108号文强制征收二手房转让个人所得税国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知(108号文)，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。2006年7月11日建设部出台171号“外资限炒令”建设部联合其他5部委下发171号文件关于规
10、范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个若能购房的管理。2006年7月6日关于预售广告未取得预售许可证不得发布预售广告2006年5月31日国税总局出台二手房营业税政策2006年5月29日国务院出台限制套型90/70政策国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。2006年5月24日国六条出台第一轮调大幕开启2）青岛市层面2007年1月21日，青岛市
11、召开例行的“全市住房建设工作会议”。 夏耕说，2007年青岛市将通过增加中低价位、中小套型住房的供应和控制住房销售价格，努力实现“两改、两增、两低、一稳定”的目标，即改造旧城区、改造城中村；增加廉租住房保障户数、新增租赁住房保障方式；新建住房销售价格增幅低于去年、普通商品住房销售价格低于去年；经济适用住房价格保持稳定。在全国房价一片涨声中，青岛表达出“连年上涨的青岛房价到了刹车的时候”的意愿。不久，青岛成立了专门的“住房建设工作领导小组”，夏耕出任组长。相关部门联席召开推进住房建设的专题会议、解决住房问题列为青岛市今年要为群众办的10件实事之首。2007年8月2日，青岛市国土资源和房屋管理局下
12、发了关于下达2007年土地利用年度计划的通知公布了本市今年度土地利用年度计划情况。通知中称：本市今年度新增建设用地计划4.5万亩，禁止向别墅类房产开发供地。2、金融政策央行历次调整利率时间及内容次数调整时间调整内容122007年12月21日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点112007年09月15日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点102007年08月22日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点92007年07月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点8
13、2007年05月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点72007年03月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%62006年08月19日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%52006年04月28日金融机构贷款利率上调0.27%，到5.85%42005年03月17日提高了住房贷款利率32004年10月29日一年期存、贷款利率均上调0.27%21993年07月11日一年期定期存款利率9.18%上调到10.98%11993年05月15日各档次定期存款年利率平均提高2.18%，各项贷款利率平均提高0.82%存款准备金率历次调整时间调整前调整后调整
14、幅度2008年03月25日15%15.5%0.5%2008年01月25日14.5%15%0.5%2007年12月25日13.5%14.5%1%2007年11月26日13%13.5%0.5%2007年10月25日12.5%13%0.5%2007年09月25日12%12.5%0.5%2007年08月15日11.5%12%0.5%2007年06月5日11%11.5%0.5%2007年05月15日10.5%11%0.5%2007年04月16日10%10.5%0.5%2007年02月25日9.5%10%0.5%2007年01月15日 9%9.5%0.5%2006年11月15日 8.5%9%0.5%2006年08月15日8%8.5%0.5%2006年07月05日 7.5%8% 0.5%【点评】：央行存款利率和存款准备金的上调将直接导致各商业银行贷款利率的上调，对于房地产行业而言，消费者购房贷款的利率也将相应上调，将增加人们购房的成本，对
