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1、泰达股份 公开发行公司债券募集说明书六、发行人主要业务及主要产品（项目）情况（一）发行人主要业务概况发行人的主要业务包括区域开发、房地产、绿化、环保、纺织服装、批发、交通和金融股权投资业务，经过近几年的业务整合，目前发行人已形成投资控股型的管理模式，除金融股权投资业务是通过参股公司实现外，其他主要业务通过全资、控股子公司实现。发行人2007年度在资源经营战略的指导下，围绕“区域开发金融股权投资”的产业框架做大做强，继续保持了2005年、2006年的持续快速增长的势头，于2007年实现营业收入168,820.52万元，同比增长13.61%，实现净利润37,189.59万元，同比增长256.57%
2、,两项指标均创历史最好水平。发行人正以“滨海新区是第一机遇”为发展理念，提高公司资源配置能力和盈利能力，通过资源储备、市场规模和专业能力的提升，使发行人成为“区域开发金融股权投资”的国内知名上市公司。发行人的主要业务原为绿化、环保、纺织服装、批发和交通业务，根据天津开发区投融资体制改革要求以及发行人的发展战略，发行人近年退出了对政府及相关政策关系密切、市场化程度较低的交通业务，原有的天津开发区500万平米绿地养管业务也转变为代养管，逐步发展市场化程度较高的区域开发、房地产和金融股权投资业务。由于市场竞争的不确定性因素，尽管发行人近三年业务收入逐年增加，但业务变动及市场竞争会对公司盈利水平产生不
3、确定影响。发行人将通过利用不同产业周期变换投资节奏，充分发挥资产的运用效率，通过稳定收益型产业与成长收益型产业的合理匹配，从而促进公司整体业绩的稳健增长。发行人最近三年主营业务收入情况表项 目2007年度2006年度2005年度收入（万元）占比(%)收入（万元）占比(%)收入（万元）占比(%)按行业分批发业53,963.2932.2357,512.7739.6218,718.2528.64房地产业45,743.7927.3233,581.2323.13-公共设施管理业28,512.4717.0323,277.0216.0321,582.3733.02建筑业21,007.6512.551,845
4、.971.27-环境管理业9,997.165.979,485.316.536,035.739.23纺织服装业7,703.244.6010,951.837.5410,501.7916.07交通行业-8,400.005.798,400.0012.85其他行业508.800.30119.200.08122.320.19合 计167,436.40100.00145,173.34100.0065,360.46100.00按产品分化工产品31,957.0019.0933,612.2923.159,481.0714.51家电产品16,172.899.6612,951.788.929,237.1914.13建
5、筑材料4,790.242.8610,948.707.54-托乐嘉项目45,743.7927.3233,581.2323.13-绿化业务28,454.97 16.99 23,277.02 16.03 21,582.37 33.02 吉山项目-1,845.971.27-扬州广陵新城项目17,754.8710.60-垃圾发电9,997.165.979,485.316.536,035.739.23化纤熔喷产品7,703.244.6010,868.787.498,966.0113.72滨海大桥-8,400.005.798,400.0012.85其他产品4,862.252.90202.260.141,65
6、8.092.54合计167,436.40100.00145,173.34100.0065,360.46100.00按地区分天津地区46,277.7327.6451,120.5335.2148,011.1873.46上海地区53,229.4031.7952,204.7935.9619,835.8530.35江苏地区76,423.1745.6446,375.9031.95-各地区间相互抵销8,493.895.074,527.883.122,486.573.80合计167,436.40100.00145,173.34100.0065,360.46100.00（二）区域开发业务及项目情况发行人区域开发
7、业务的工作思路是以产业为核心，配套居住、商业等设施，并以产业为动力推动区域发展。该业务采用的模式是利用泰达在天津开发区多年建设服务运营商的品牌及经验优势，整合资本资源和土地资源，既统筹对特定区域内的成片土地进行一级开发，又负责区域产业规划、招商和后期商业运营支持，最终在特定区域内实现产业发展和人居生活的统一布局。在具体区域开发项目中，发行人与地方政府签定合作协议，成立区域内唯一项目公司实施封闭开发，政府下达基本建设目标，提供政策，配置落实有关土地资源等；发行人负责组织区域产业与配套的概念性策划、筹措资金、组织建设营运和招商引资等。在与政府的合作过程中，发行人作为一级土地开发商获得前期稳定收益。
8、随着后期土地开发的推进，发行人还将借助招商和商业运营支持服务获取回报；同时，在充分考虑土地二级开发资金占用时间长、风险大的因素后，如果遇到优质项目，发行人也会参与二级土地开发以获取房地产增值收益。发行人2006 年控股南京新城股份有限公司，以该公司为平台开始全面贯彻和施行区域开发战略，该业务将成为发行人未来重点发展业务。目前该业务属于建筑业，包括三个园区开发项目，分别是扬州广陵新城项目、都江堰青城山研发社区项目和吉山江苏软件园基础设施建设项目。扬州广陵新城项目由新城股份控股子公司扬州泰达建设发展有限公司受扬州市政府的委托，作为投资建设主体，新城股份持有扬州泰达建设发展有限公司55%股权。项目位
9、于扬州市广陵区，占地面积约11平方公里，2007年开始启动，开发周期8年，现已启动了其中的信息产业园的首发项目和路网建设。信息产业园占地约156亩，开发周期约3年，主要建设任务是建设呼叫产业中心楼和配套商住设施等。都江堰青城山研发社区项目由新城股份全资子公司成都泰达新城建设发展有限公司作为投资建设主体。项目占地面积约540亩，建筑总面积约26.4万平方米。该项目将在青城山下着力打造一个融自然生态、历史人文、现代时尚生活和活力创意研发为一体的生态型创意研发社区。该项目2007年开始启动，原定开发周期约五年，目前正处于征地拆迁阶段，仅发生了部分项目前期费用，其中设计费809.12万元、前期筹办费1
10、72.94万元，合计982.06万元。汶川地震未对该项目产生较大影响,但只会短期影响项目进程（预计半年左右），从而造成资金成本有一定增加。另外，成都泰达新城建设发展有限公司将积极配合当地政府搞好灾后重建工作，同时将积极搞好该项目的运作，以争取获得更多的市场机会。汶川地震灾情只会短期影响都江堰青城山研发社区进程，不会影响项目的长期盈利前景。吉山江苏软件园基础设施建设项目由新城股份参股但具有经营权的江苏兴园软件园开发建设有限公司投资开发，新城股份持有江苏兴园软件园开发建设有限公司28%股权，江苏兴园软件园开发建设有限公司的经营管理层全部由新城股份派出。项目位于南京市江宁区，处于国家软件产业基地、国
11、家火炬计划软件产业基地、中国服务外包基地示范区江苏软件园吉山基地，占地面积约6平方公里。该项目2006年启动，开发周期为5-8年。（三）房地产业务及项目情况房地产业务是2006年新增的业务，是发行人新的利润增长点。2006年即实现毛利12,180.03万元，2007年增至18,657.15万元，在公司主营业务利润中占有较大比重。目前发行人的房地产业务包括“托乐嘉”地产项目和天马项目。托乐嘉项目是由南京新城股份有限公司控股子公司南京新城置业发展有限公司投资开发，新城股份持有南京新城置业发展有限公司51%股权。该项目位于南京市江宁区将军北路，占地面积654亩，总建筑面积70万平方米，以小高层为主，
12、辅以少量多层的纯公寓型的住宅，已陆续进入项目结算期。目前已开发完成并实现销售的是托乐嘉南片区，销售均价5,020元/平方米，2007年该项目实现销售收入45,743.79万元，毛利率41.27%，并荣获建设部颁发的“优秀品质楼盘”和“南京地产十大魅力楼盘”的称号。该项目未开发土地约有300亩，为托乐嘉北片区，2008年初开工建设，拟分三期建设完成,。拟开发建设高层、小高层住宅，及幼儿园地下汽车库等建筑共计40万平方米，预计2009年竣工。托乐嘉北区吉邻居、旺邻居、贵邻居、万象公寓定位于中高档楼盘，目标客户锁定中高层收入群体，发行人将通过产品质量和售后服务品质的提升，来满足目标客户追求生活品质的
13、需要。天马项目由发行人控股子公司天津天马国际俱乐部有限公司投资开发，位于天津市北辰区红光农场，距天津外环线10公里，周边有京津塘、京保、京沪三条高速公路，占地面积为1,050亩，预计建成440栋别墅。该项目品质优良，项目内约有树木10,000余棵，容积率为0.5。截至2007年12月31日，已建成东地块一期41栋别墅并实现预售，预售均价约为1.2万元/平方米，根据公司会计政策和房地产企业的结算特点，该项目的营业收入和营业成本未计入发行人2007年度财务报表。2008年拟对该项目再投入10,000万元，然后主要采用滚动开发模式进行剩余别墅的开发建设。自2006年国家停止批准别墅建设用地以来，大面
14、积别墅项目越来越凸现它的稀缺性，预计天马项目开发的别墅在未来将有较大的升值空间。（四）绿化业务及项目情况发行人的绿化业务主要由控股子公司天津泰达生态园林发展有限公司负责，从事园林绿化工程设计、施工、监理、绿地养护管理及盐滩绿化科研等，主要经营天津开发区之外的绿地自营业务和天津开发区绿地养管业务，属于公共设施管理业。生态园林公司科研、施工实力雄厚，具有国家城市园林绿化企业一级资质，特别是在盐碱地开发绿化技术上处于全国领先水平，拥有专利技术3项。目前天津开发区500万平米绿地由生态园林公司代养管，由天津开发区财政局根据协议支付代养管费用。发行人绿地自营业务模式主要为，在开发区以外承揽工程，将土地进行绿化建设后，转让给承包人。2007年，发行人共承揽工程类项目95项，设计类项目45项，花卉绿化类合同53个，并连续第11年捧得天津市园林局“护绿杯”。为申请国家园林城市和承办2008 年奥运会赛事，天津市于2007年进行了大规模的市政园林建设，滨海新区作为天津的窗口，更是园林绿化建设的重中之重，发行人正抓住良好契机，积极拓展开发区之外的绿地自营工程。（五）环保业务及项目情况发行人的环保业务目前是由控股子公司天津泰达环保有限公司承担，属于环境管理业。泰达环保公司是国内首家一次性通过了英国劳氏公司ISO9000 （质量）、ISO14000（环境）、OHSAS18000（职业健
