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1、中国房地产行业季度分析报告 目录要点提示 1-6月，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，比去年同期增长34%；房地产开发到位资金达到5723亿元，同比增长48.4%；商品房平均销售价格为2424元平方米，同比增长了5.4%。 从短期来看，房地产业受政策性因素影响较大。从中长期来看，我国房地产业目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。 1-6月，北京市共销售经济适用住房81.1万平方米，与去年同期相比增长6.8倍，占同期商品住宅销售面积的16.5%，是自1998年启动经济适
2、用房建设以来上半年销售最多的一年。 1-6月，上海市房地产市场继续保持较快增长，房地产业对全市经济增长的贡献率达到4.1%；投资主体呈多元化格局；市场供需总量均达到历史同期最高水平，空置总量减少至“九五”时期以来最低。 从短期来讲，“121”房贷新政对地产界有不利的影响；但从长期看，却会对房地产业的发展起到积极的作用，使整个房地产业格局和开发模式发生深刻变化；有利于促进房地产金融工具的优化。52目 录 房地产市场运行状况4一、房地产开发投资继续高速增长4二、房地产资金到位情况较好5三、新开工建设规模继续扩大6四、商品房销售额持续增长8五、房地产价格稳中有升9六、房地产市场均衡情况12七、国房景
3、气指数呈现稳步上升态势13 房地产市场存在的主要问题17一、土地供应增幅过大17二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾17三、房地产业对金融的依赖太大18四、局部泡沫蔓延18 房地产业发展趋势预测21一、短期发展趋势预测21二、未来中长期预测22 重点地区市场分析24北京经济适用房市场分析24一、消费群体分析24二、市场需求分析27上海房地产市场的评价与分析32一、房地产市场发展现状32二、房地产市场走势判断34三、房地产市场发展面临的风险因素分析37 政策述评39解析“121”房贷新政39一、出台背景39二、争议和难点40三、各方谏言41附表：基础数据平台45一、全国房地产开发投资完成额45二、
4、三大地区房地产开发投资完成额45三、商品房销售额46四、商品房住宅施工销售面积46五、全国完成开发土地面积47六、全国土地交易价格指数47七、全国房屋销售价格指数48八、全国房屋租赁价格指数49中国房地产行业季度分析报告 运行状况 房地产市场运行状况一、房地产开发投资继续高速增长1-6月份，全国房地产开发完成投资3816亿元，同比增长34.0%，高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为26.5%。其中商品住宅开发完成投资2586亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的比重为67.8%。从房地产开发投资增长速度看，东、中、西三大地区房地产开发投资同比增长分别为29.2%
5、、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部。表1-1 2003年1-6月房地产投资完成额单位：亿元，%全国总计东部中部西部房地产3816.812771.88525.58519.35同比增长3429.255.945.6其中：住宅2586.791925.36330.11331.32同比增长2824.747.734.5数据来源：国家信息中心在商品住宅开发完成投资额中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.8%；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重
6、为12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。图1-1 按工程用途分上半年房地产累计开发投资情况二、房地产资金到位情况较好1-6月份，房地产开发到位资金5722亿元，同比增长48.4%。其中：国内贷款1487亿元，同比增长58.4%，所占比重为26.0%；利用外资94亿元，同比增长45.1%，所占比重为1.6%；企业自筹资金1718亿元，同比增长42.8%，所占比重30.0%；其他资金2415亿元，同比增长46.5%，所占比重42.2%。东、中、西部三大地区房地产开发到位资金分别为4338亿元、6
7、77亿元和707亿元，东部最高，约占全国到位资金总量的75.8%。表1-2 2003年1-6月房地产资金来源情况单位：亿元全国总计东部中部西部合计5722.824338.1677.22707.51国内贷款1487.571174.87139.71172.98利用外资94.180.2112.611.28自筹资金1718.221159.49297.44261.28其他资金2415.341917.58226.47271.3数据来源：国家信息中心房地产开发资金主要来源于银行贷款、企业自筹资金及其他资金三个方面。其他资金来源主要由销售定金、预售收入和基建垫资构成，在房地产开发资金来源中一直处于较高占比状态
8、，说明房地产开发对市场和销售的依存度进一步增大，其较大部分依靠按揭贷款方式实现；自筹资金占比约30%，绝对规模增长迅速，显示出房地产企业自身实力虽有一定增强，但整体抗风险能力还有待进一步提高；房地产开发类贷款是房地产投资的重要来源，加上预售过程中银行按揭贷款的资金量，信贷资金在房地产投资来源中的占比超过60%，银行成为房地产风险的最大承担者。图1-2 1-6月份房地产投资累计到位资金来源构成三、新开工建设规模继续扩大1-6月份，全国除房地产开发、城乡集体和个体投资外的新开工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工项目计划总投资16921亿元，增长70.5%。从商品房建设情况来看，商品房
9、施工面积77582万平方米，同比增长27.9%，其中，商品住宅施工面积60411万平方米，同比增长28.4%。商品房新开工面积24340万平方米，同比增长31.0%，其中，商品住宅新开工面积19876万平方米，同比增长30.1%。商品房竣工面积8187万平方米，同比增长40.4%，其中，商品住宅竣工面积6766万平方米，同比增长38.6%。图1-3 上半年三大地区商品住宅累计施工、销售面积房地产业界对未来做出的较好期望往往反映在新开工率的迅速增长上。根据房屋建设周期为三到四年的基本规律，一般来说商品房新开工量应界于当年施工面积的1/4-1/3，也即新开工率一般应在25%-33%之间，见下表：表
10、1-3 历年商品房施工面积、新开工面积与竣工面积情况单位：万平方米，%年份施工面积新开工面积竣工面积新开工率199218969.7523339.157143.92123199336478.1045888.1512563.54126199446945.1422293.5216489.4947199548543.2823898.5714194.0049199646537.058469.6715356.7118199744985.5014026.9815819.7031199850770.1020387.9017566.6040199956857.6022579.4021410.8040200065
11、896.9029582.6025104.9045200177213.5037394.2029867.4048200292756.9942259.8532522.8046资料来源：国家统计局由表1-3可见，1993年商品房新开工率为126%，市场供给严重过量。1998年后，新开工率再次超过33%且超出程度不断增大，2002年为46%，预示着房地产业界对市场预期较高，应引起一定关注。四、商品房销售额持续增长1-6月份，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%，高于同期投资增速10.8个百分点。其中销售给个人1916亿元，增长46.8%；销售面积8672万平方
12、米，增长37.4%。图1-4 2003年1-6月商品房销售额情况通过综合分析我们得到如下结论：一是投资额会随着销售额的波动而波动；二是投资额波动滞后于销售额波动，投资扩张的滞后期比投资收缩的滞后期要长。其主要原因在于，房地产业的增长主要依靠住宅需求来推动：2002年，全国商品房销售24969.29万平方米，是1992年4288.86万平方米的5.83倍，年均增长19.4%，商品房销售额由1992年的450亿元增长到2002年的5721亿元，年均增长 28.8%。2002年商品住宅销售面积和销售额分别占当年商品房销售总量的88.6%和92.1%。写字楼、商用房的需求总量虽有所增加，但增势明显趋缓
13、。这在一定程度上反映了房地产产业结构基本趋向合理。图1-5 1997-2002年商品房销售、投资额增长情况如图1-5所示，从商品房销售额的增长情况看：1998年增长率达到峰值；1999年增幅有较大下滑；2000年小幅回升；2001年波动幅度不大；2002年有较大幅度下滑。但增长幅度都在20%以上。这个形势是很好的。从商品房投资增长情况来看：1997年出现了负增长，这是前几年房市调整的余波。1998年大幅拉高到13.7%，到2001年攀升为25.3%。这显然是受到前几年商品房销售额连年大幅增长的鼓励。2002年投资额增长幅度比上年减少3.4个百分点，这个下滑也显然是受到前几年销售额增长幅度下滑的
14、影响。五、房地产价格稳中有升1-6月份，全国房地产市场受“非典”疫情影响并不明显，价格继续上扬。其中，二季度与去年同季相比，房屋销售价格上涨5.0%，土地交易价格上涨7.1%，房屋租赁价格上涨1.9%。 表1-4 2003年二季度35个大中城市房地产价格指数表单位：%地区房屋销售价格指数土地交易价格指数房屋租赁价格指数地区房屋销售价格指数土地交易价格指数房屋租赁价格指数全国105.0107.1101.9南昌103.1105.1103.2北京100.2100.5106.3济南102.3103.098.9天津102.8103.0104.7青岛113.4101.799.7石家庄99.7100.798.7郑州102.3100.099.0太原102.2129.8100.5武汉103.5104.499.3呼和浩特100.5102.298.5长沙100.2100.899.1沈阳103.8116.2100.2
