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1、地产私募基金实操系列文章目录第一篇 资管新规后私募基金产品设计及业务实操分析（西政资本 201806 整理稿）2第一部分对资管新规的一些整理与理解2一、资管新规适用主体及适用范围2（一）资管新规适用的主体2（二）资管新规适用的范围3二、资管产品分类5（一）按募集方式分类5（二）按投资标的分类7三、产品分级7（一）负债杠杆7（二）分级杠杆7（三）分级限制7四、限制嵌套8（一）嵌套的内在逻辑8（二）不能进行两层以上资管产品的嵌套（公募基金除外）8五、打破刚兑去资金池、期限错配及产品估值9（一）去资金池9（二）禁止期限错配10（三）产品估值净值化管理10六、产品销售持牌销售11第二部分资管新规的后市
2、影响（以私募基金为例）11一、资管新规对私募基金的适用性11（一）资管新规的规定11（二）实操情况11（三）结论12二、合格投资者认定及目前的执行口径12（一）目前的执行口径12（二）资管新规12（三）建议12三、产品嵌套限制后的资金募集12四、基金杠杆的设置13（一）资管新规出台前13（二）资管新规实施后13五、封闭式运作的认定（基协与托管机构）13（一）基协的认定13（二）部分托管银行的认定13（三）认定上的冲突给管理人带来的潜在风险14六、小规模募集备案问题14（一）股权类产品14（二）其他类产品14七、收益分配条款的设置14（一）仅约定业绩比较基准；14（二）门槛收益+后端分成14（三
3、）约定业绩比较基准+门槛收益+后端分成。15八、新规后与托管机构沟通注意事项15第二篇 资管新规后私募基金产品设计及业务实操分析（西政资本 20180521）16一、私募基金是否适用资管新规以及合格投资者认定与目前的执行口径16二、产品嵌套限制后的基金募资16三、基金杠杆的设置17四、封闭式运作的认定17五、小规模募集备案的问题18六、收益分配条款设置19七、几类产品的备案19（一）股加债投资类产品19（二）债转股/可转债投资类产品的设计与备案20（三）收益权类产品的设计与备案20（四）存量物业收购类产品的设计与备案21（五）FOF 类产品21八、其他注意事项21（一）底层资产穿透核查21（二
4、）风险揭示书全部盖章上传21（三）暂缓其他类管理人的登记与重大事项变更22第三篇 地产基金实操系列（一）：基金公司与地产公司（融资方）的谈判要点及融资备忘录的签订技巧23一、起草备忘录时，首先应确定签署备忘录的主体23二、确定了签订主体后，备忘录应列明融资项目的基本情况24三、列明融资项目的基本情况后，备忘录应对尽职调查和意向金的收还作出安排24四、备忘录也应对项目退出、担保措施、股权回购、印章和证鉴保管作出安排24五、备忘录应设置项目方的陈述和保证条款25六、备忘录应对违约情形作出安排25七、备忘录应约定违约救济条款26第四篇 地产基金实操系列（二）：基金公司与地产公司之投资框架协议的谈判核
5、心与撰写要点27一、框架协议首先应论述各方是否同意继续履行备忘录27二、框架协议可约定股权转让或者发放借款的先决条件27三、框架协议应就项目公司及/或还款人的公司治理进行约定28四、框架协议应将“各方的声明及承诺”作为协议的附件。28五、框架协议应约定违约情形及救济措施29第五篇 地产基金实操系列（三）：基金合同和投资协议的风控要求及合同条款设置31一、增信担保措施与投资人权益保护31二、投资协议风控要求及合同条款设置34（一）抵押条款的设置34（二）股权质押条款的设置35（三）保证担保条款的设置35（四）担保公司或其他第三方担保条款设置35（五）对项目公司的监管条款35（六）监管资金的使用及
6、归集36（七）股权受让/回购与退出条款的设置36（八）声明承诺条款38（九）违约责任安排38第六篇 地产基金实操系列（四）：基金合同核心条款设计及业务实操注意事项40一、出资安排及缴付40（一）合伙型私募基金40（二）契约型私募基金41二、基金托管41（一）不托管安排41（二）托管安排42三、合伙份额/基金份额转让安排43（一）合伙型私募基金43（二）契约型基金份额转让安排46免责声明：本汇编文件主要为“西政资本”公众号已推送之相关专业文章的汇编，因新规的出台以及各地执行口径的调整，我们暂未对原文作一一修订，为此特提请读者注意推文的发表时间，我们后续亦将尽快完成系统修订和成书编撰的相关工作，敬
7、请读者关注。再次感谢您的关注和支持。西政地产金融研究院 二一八年六月二十八日第一篇 资管新规后私募基金产品设计及业务实操分析（西政资本201806 整理稿）2018-6-1何明亚笔者按：西政投资集团旗下西政地产金融研究院于 2018 年 5 月 26 日就“资 管新规解读及资管新规后城市更新项目各阶段融资实操要点解析专题”举办了线 下的实操分享课程。为使读者深入了解资管新规后私募基金业务操作的调整情况， 笔者结合西政投资集团旗下几家地产基金公司的产品备案情况以及机构层面募 资遇到的一些现实问题，就资管新规对业务操作造成的直接影响进行实操分析和 整理，以飨读者。本文件系“资管新规解读及资管新规后
8、城市更新项目各阶段融 资实操要点解析专题”的上篇，内容主要为笔者个人实操及业务经验的总结，其 分享内容不代表对相关操作的合法及合规性的认可。不足之处，欢迎交流、探讨。第一部分对资管新规的一些整理与理解一、资管新规适用主体及适用范围（一）资管新规适用的主体资产管理业务适用于银行、信托、证券、基金、期货、保险资产管理机构、金融资产投资公司等金融机构。第二条：资产管理业务是指银行、信托、证券、基金、期货、保险资产管理机构、金融资产投资公司等金融机构接受投资者委托，对受托的投资者财产进行投资和管理的金融服务。是金融机构的表外业务，不得承诺保本保收益。金融机构不得开展表内资产管理业务，出现兑付困难时，不
9、得以任何形式垫资兑付。1. 金融资产投资公司？（1） 目前不以资管为主营业务的金融机构需另设独立资管子公司：未来开展资管业务可能会有牌照要求；同时，不具条件可暂设资管部门代替。（2） 具有托管资管的银行应当另设资管子公司来开展业务目前，银监已经陆续批准了五大行设立金融资产投资公司的申请，分别是建信金融资产投资有限公司（2017 年 7 月 26 日）、农银金融资产投资有限公司（2017年 8 月 1 日）、工银金融资产投资有限公司（2017 年 9 月 26 日）、中银金融资产投资有限公司（2017 年 11 月 16 日）、交银金融资产投资有限公司（2017 年12 月 29 日）第十三条：
10、主营业务不包括资产管理业务的金融机构应当设立具有独立法人地位的资产管理子公司开展资产管理业务，暂不具备条件的可以设立专门的资产管理业务经营部门开展业务。第十四条：过渡期后，具有证券投资基金托管业务资质的商业银行应当设立具有独立法人地位的子公司开展资产管理业务。2. 资管业务独立后，银行及其资管子公司的专业分工及发展趋势总体趋势：专业分工，从制度上实现表内表外风险隔离（1） 银行：转为代销机构，往金融产品超市的方向发展；（2） 资管子公司：资管业务、市场化债转股及配套支持业务，形成“公募基金+基金子+财富管理”的组合。3. 具有证券基金托管资格，将设立资管子公司的银行包括哪些？工商银行、农业银行
11、、中国银行、建设银行、招商银行、北京银行、广州农商银行、兴业银行、邮储银行、杭州银行、华夏银行、浙商银行、徽商银行、江苏银行、光大银行、交通银行、南京银行、民生银行、宁波银行、平安银行、浦发银行、中信银行、上海银行 23 家银行。（二）资管新规适用的范围第三条：资产管理产品包括但不限于人民币或外币形式的银行非保本理财产品，资金信托，证券公司、证券公司子公司、基金管理公司、基金管理子公司、期货公司、期货公司子公司、保险资产管理机构、金融资产投资公司发行的资产管理产品等。依据金融管理部门颁布规则开展的资产证券化业务，依据人力资源社会保障部门颁布规则发行的养老金产品，不适用本意见。1. 私募投资基金
12、是否适用？资管新规的规定：“私募投资基金适用私募投资基金专门法律、行政法规， 私募投资基金专门法律、行政法规中没有明确规定的适用本意见，创业投资基金、政府出资产业投资基金的相关规定另行制定”。520 洪磊会长在“第四届全球私募基金西湖峰会”上发表的致辞中提到“当务之急是推动关于规范金融机构资产管理业务的指导意见配套规则尽快落地。在短期内基金法难以修改的情况下，应当加快私募基金条例出台，对私募基金进行明确界定，对投资业务和融资业务进行有效区分。长期来看，应当在信托法、基金法框架下对各类资产管理业务正本清源，实现全社会资产管理规则统一。应当加快研究重塑资本市场税收体系，建立公平、中性税负机制，促进
13、长期资本形成，服务实体经济创新发展”。结论：私募机构发行的基金产品首先应适应私募基金相关的法律、法规，若无规定，才遵循资管新规的约束规范。待国务院私募条例出台后进一步规范，目前暂时先适用证监会及中基协的相关监管规定。2. 被排除在外的资管产品有哪些？（1）财产权信托财产权信托系非资金形态的信托，实务中主要包括土地流转信托、房屋/股权代持信托以及其他财产或财产权信托（银行信贷资产、小贷等，常用于资产证券化）三类。财产权信托是一个从资产到资金的过程，与传统资管产品的业务模式截然相反。举个例子子：500 亩土地委托给信托公司管理，设立财产权信托，需要思考如何将土地转换为资金收益；500 万元委托给信
14、托公司管理，设立资金信托，需要考虑的是如何将资金转换为兼具风险与收益的资产。2. 以存款+衍生品形式存在的“结构性存款产品”商业银行个人理财业务管理暂行办法将银行理财分为保证收益理财计划和非保证收益理财计划（可以分为保本浮动收益理财计划和非保本浮动收益理财计划）。资管新规出台前，银行保本理财是目前唯一一类可以明确保本保收益的资管产品，在核算时会纳入银行表内作为存款，类似于高息揽储的手段，与资管“代客理财，盈亏自负”的本源有所偏差，但资管新规后，银行保本理财将退出历史舞台。“结构性存款产品”包括基础资产与衍生交易两部分，其中基础资产按照储蓄业务管理、衍生交易部分按照金融衍生品业务管理。商业银行个
15、人理财业务管理暂行办法第二十二条 商业银行销售的理财计划中包括结构性存款产品的，其结构性存款产品应将基础资产与衍生交易部分相分离，基础资产应按照储蓄存款业务管理，衍生交易部分应按照金融衍生产品业务管理。3. ABS 业务、养老金产品ABS 业务所需用到的专项资产支持计划也与传统资管产品不同，是一种事务管理类、偏投行类的资管计划；监管层有意在鼓励 ABS 业务的发展4. 创业投资基金、政府出资产业投资基金（1） 鼓励创业股权投资，协助高科技术产业融资；（2） 目前多数产业基金涉及到多层嵌套问题，若不另行规定，会对 PPP 等基建项目的资金来源构成较大的约束。二、资管产品分类（一）按募集方式分类第四条：资产管理产品按照募集方式的不同，分为公募产品和私募产品。公募产品面向不特定社
