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1、太原市郝庄旧城改造项目可行性报告 目 录第一章 总 论第一节 项目名称及建设单位概况 第二节 项目概况 第三节 可行性研究报告的范围和依据 第四节 研究结论第五节 项目主要技术经济指标第二章项目建设的背景和必要性分析第一节 项目提出的背景第二节 项目建设的必要性分析第三章市场分析第一节 本章研究方法概述第二节 宏观经济形势分析第三节 太原市房地产业发展现况分析第四节 太原市商业整体状况第五节 太原市住宅市场的现状分析第六节 市场定位第四章 拆迁安置方案第五章 项目选址第一节 目地理位置第二节 自然条件第三节 地质条件第六章项目建设规模与设计方案第一节 建设规模第二节 总平面布局第三节 建筑与结
2、构方案第四节 建筑物装修设计第五节 结构设计第六节 主要建筑物一览表第七节 供排水工程第八节 采暖空凋通风工程第九节 电气工程第十节 煤气工程第十一节 通信及闭路电视第十二节 消防工程第十三节 道路及场地第十四节 绿化工程第七章 环境保护与劳动安全防护第一节 本项目的环境意义第二节 废水、废物的处理第三节 各种设备的环保措施第四节 施工期间的环保措施第五节 劳动保护与安全防护第八章 节 能第一节 设计原则及依据第二节 节能措施第九章 工程进度计划第十章 项目的销售计划与策略第一节 销售计划第二节 销售渠道策略第三节 促销策略 灵活多样第十一章 总投资估算及资金筹措第一节 编制依据第二节 总投资
3、估算及编制说明第三节 资金筹措及使用计划第十二章 项目的风险性分析 第一节 盈亏平衡分析 第二节 敏感性分析 第三节 主要风险性因素第四节 风险管理第十三章 财务测算及评价第一节 测算依据联单第二节 财务测算分析第三节 财务评价结论附 录一、附表附表1 总投资估算表附表2 建筑物投资估算表附表3 公用工程投资估算表附表4 营业收入、营业税金及附加估算表（按基期价格计算）附表5 总成本费用估算表附表6 损益表（按基期价格计算）附表7 借款还本付息计算表（按基期价格计算）附表8 现金流量表附表9 投资使用计划与资金筹措表附表10 主要财务指标对总投资变化的敏感性分析附表11 主要财务指标对销售收入
4、变化的敏感性分析附表12 主要财务指标对经营成本变化的敏感性分析二、附图附图1 地理位置示意图 第一章 总 论第一节 项目名称及建设单位概况一、项目名称：太原市郝庄旧城改造项目二、建设单位：山西新大陆房地产开发有限公司三、项目负责人：乔文元四、建设单位概况 单位名称：山西新大陆房地产开发有限公司 法人代表：乔文元 注册资金：2000万元 地 址：太原市漪汾街79号 企业类型：有限责任公司 经营范围：房地产开发、销售，物业管理业务，批发、零售建材、装潢材料，室内外装饰装潢。开发业绩：山西新大陆房地产开发有限公司成立于1999年8月13日。资质等级为贰级。该公司成立5年来，不断开拓进取，已建成了在
5、太原市颇具影响力的著名的“望景花园”，第二个项目“新大陆综合商城”预计2006年底全部完工并投入使用。经过几年的努力，该公司已发展成为太原市一家具有较强实力、较好信誉、较高知名度和有一定物业管理水平的房地产开发公司。 法定代表人乔文元，现年54岁，大学毕业，高级工程师，1995年开始自筹资金从事建筑业和房地产业的开发，先后参与了北京晋源楼宾馆、太原市金昌盛娱乐城、山西新大陆酒店、太原市毛公甲鱼俯的开发建设，具有较强的经营管理能力，有开拓精神，注重新技术的应用，注重人才的培养。该公司现有职工70余名，其中：高级工程师10名，中级工程师12名。大专以上学历达80%以上。该单位从项目立项、规划设计、
6、工程施工招标、施工组织管理、现场施工管理等都有一批专业人员精心策划组织，凭借其精湛的专业技术和丰富的实践管理经验，每一步都作到精益求精，取得了良好的社会效益和经济效益，探索出一条具有企业自身特色的道路，并以其质量高、工期快受到政府有关部门的肯定与赞扬。第二节 项目概况项目名称：太原市郝庄旧城改造项目建设地址：北起郝家沟街,南至郝庄市场和太铁工程四段宿舍区及迎泽郝庄小学，距朝阳街130米，东起省图书学校和铁三局及溶剂厂宿舍，西至太铁分局及管道工具厂宿舍。规划总用地面积125658.6m2，其中：净用地105988.16m2，规划道路用地19670.44m2。总建筑面积：316255.0m2其中：
7、 回迁住宅区面积 80485.0m2 商品住宅 135770.0m2 商业用房面积 68000.0m2 商务写字楼等 32000.0m2项目总投资：75067万元。建设总工期：叁年。郝庄旧城改造项目位于山西省太原市迎泽区.规划范围为北起郝家沟街,南至郝庄市场和太铁工程四段宿舍区及迎泽郝庄小学，距朝阳街130米，东起省图书学校和铁三局及溶剂厂宿舍，西至太铁分局及管道工具厂宿舍。总规划用地面积125658.6 m2,配套设施已达到三通一平.该区域距朝阳街仅130米,是我市近年来发展较迅速的区域,朝阳街的日渐繁荣,带动了周边区域的发展,朝阳以批发服装为主,已形成了极具规模的大型服装批发市场,它不但是
8、太原市最早、最大的服装批发市场,也是华北最早、最大的服装批发市场,有华北服装城、精品服装城、御都服装城、太原服装城、圣亚服装城、东方红服装城等批发商场。附近生活配套设施也较齐全，有郝庄小学、郝庄中学、朝阳街小学、太铁二小、太铁中学、华北广播电视学校、山姆士超市、中国农业银行、中国工商银行、中国银行、交通银行、综合菜市场等设施。该区交通较便利，门口有19路、802路、825路、814路、826路、836路、843路、820路、829路等多路公交车通过，距站点约150米。距火车站约1.5公里，距长途汽车站约2公里。是具商业、住宅为一体的较理想的地段。该地区特殊的地理位置，为本项目的发展提供了良好的
9、市场前景。相信该项目建成之后，会使该地区更加繁华、靓丽，成为太原市一颗耀眼的明珠。第三节 可行性研究报告的范围和依据一、可行性研究的范围郝庄旧城改造项目拟建的有：住宅工程、配套公建、商业建筑及总图布置、小区道路、供水供热等配套公用工程的建设开发及出售。二、研究要点 项目建设的必要性分析市场分析及预测项目选址概况工程设计方案公用工程方案总投资估算及资金筹措经济效益评价三、可行性研究的依据1、中华人民共和国和太原市现行的有关法律、法规。2、山西新大陆房地产开发有限公司委托书。3、国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法4、山西省建设工程投资估算指标5、山西省建设工程其他费用暂行标准山西省计
10、划委员会、山西省建设厅（1995）6、山西省建设工程概算指标山西省建设厅（1995）7、建设项目经济评价方法与参数（第二版）国家计划委员会8、太原市城市规划第四节 研究结论由于项目具有优越的地理位置和良好的外部社会条件，具有潜在的商机。项目的总体设计充分考虑了绿地景观系统，生态环境系统等软件环境、硬件设施的设计，充分考虑了以人为本的住宅设计理念。因此预期销售前景良好。项目的投资利润率6.64%，投资利税率7.69%，所得税后财务内部收益率7.87%。所得税后投资回收期8.58年。贷款偿还期10.5年。财务测算指标均为良好。项目完成后，可实现年平均利润4986.11万元。可实现年平均税金1645
11、.42万元，具有较好的经济效益和良好的社会效益。经以上分析，本项目的建设是必要且可行的，应尽快组织实施。第五节 项目主要技术经济指标序号指标名称单位估算值备注一技术指标1总用地125658.60其中净用地105988.16规划道路用地19670.44城市干道2总建筑面积316255.003建筑密度%25.304容积率2.525绿地率%23.87二财务指标1项目总投资万元75067.00其中企业自筹万元30067.00银行贷款万元45000.002营业收入万元13933.82平均/年3营业税金及附加万元783.78平均4总成本万元8163.93平均5利润总额万元4986.11平均6所得税万元16
12、45.42平均7净利润万元3340.69平均8投资利润率%6.649投资利税率%7.6910累计净现金流量万元34238.62（税后）11财务内部收益率%7.87（税后）12投资回收期年8.58含建设期13贷款偿还期年10.50含建设期第二章项目建设的背景和必要性分析第一节 项目提出的背景太原市是山西省的省会城市，是全省政治、经济、文化发展的中心。近年来，在中央加大基础设施建设方针的指导下，太原市开始了大规模的道路、桥梁建设及旧城改造。随着太原市一桥两路的建成，市容市貌发生了巨大变化，一幢幢高楼大厦在主要街道的崛起，致使次要街道的居民住宅相形见拙，和省会城市的景观形成鲜明对比，从而迫使市委、市
13、政府将此提上议事日程，以从根本上改变太原市的城市面貌。经过市委、市政府研究决定，在太原市进行一次道路拓宽和危旧房改造的全面建设，以加快我市危旧房改造的步伐，促进我市经济的发展。为此，太原市政府于1997年颁发了关于旧城区危旧房改造的实施意见（并政发（1997）104号），鼓励省属、市属自主经营的房地产企业对我市旧城区及危旧房改造。为了将此工作落到实处，市政府成立了太原市危旧房改造领导组，并于1998年颁发了太原市危旧房改造实施细则，（并政发（1998）88号），以更进一步在减免费用上支持房地产开发企业。第二节 项目建设的必要性分析一、太原市住房现状的需要太原是山西省省会，是全省政治、经济、文化发展的中心，现有人口306万，其中市区人口200万。随着城镇住房制度改革的深入发展，我市的住宅建设有了较快的发展。但同全国发展较快的省市相比，由于人们长期受计划经济“先生产后生活”的观念的影响及“低租金、国家包、福利制”旧住房体制的约束，住房供应和住房需求的矛盾越来越大。目前，市直管公房约160万m2，其中楼房为57万m2，占总面积的35.6%，其余为平房。根据危旧房普查结果可知，我市直管公房中40万m2的危旧房，占公房总数的25%，一些国有企业，近年来经营困难，更无力建房，严重影响人们的安居乐业和社会稳定。二、改善经营环境，扩
