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1、深圳市人民政府令第74号 深圳经济特区物业管理行业管理办法已经市政府二届第101次常务会议审议通过，现予发布。自发布之日起施行。 市长：李子彬 一九九八年七月二十日深圳经济特区物业管理行业管理办法 第一章 总 则 第一条 为了加强对物业管理行业的监督管理，规范物业管理企业的行为，维护物业管理服务市场秩序，促进物业管理行业健康发展，根据法律、法规的规定，结合深圳经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。 第二条 在特区从事住宅区、工业区、商住搂、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务，应遵守本办法。 第三条 物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环
2、境的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。 第四条 深圳市人民政府住宅行政管理部门是物业管理行业的主管部门（以下简称市主管部门），依法对物业管理行业进行指导、监督和管理。 区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区主管部门）在市主管部门的指导下负责本辖区内物业管理行业的监督、管理工作。 第五条 深圳市物业管理行业协会是物业管理行业的自律性组织，依照本办法规定履行职责。 第二章 物业管理企业 第六条 本办法所称物业管理企业，是指依法设立的，为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人，包括物业管理专营企
3、业和兼营企业。 第七条 在特区设立物业管理企业，须具备下列条件： （一）注册资本不得少于人民币五十万元； （二）有十名以上物业管理人员，包括三名以上持有房地产、建筑工程、机电设备专业大专以上学历证书的专职技术人员、一名以上具有会计师技术职称的专职会计人员； （三）法律、法规规定的其他条件。增加物业管理经营业务范围的，须具备前款规定的条件。 工商行政管理部门对符合本办法规定条件的，给予办理工商登记手续；对不符合本办法规定条件的，不予登记。 第八条 物业管理企业应当在取得营业执照之日起三十日内到住所地的区主管部门备案，并申请领取物业管理资质证书；区主管部门应自受理申请之日起十五个工作日内完成初审，
4、并报市主管部门核准，市主管部门应在收到市主管部门核准，市主管部门应在收到申请后三十个工作日 内核 准颁发物业管理资质证书，不予核准的，应给予书面答复。 未取得物业管理资质证书的，不得从事物业管理业务。 第九条 市主管部门对物业管理资质证书实行等级评定和抽度审核制度。 一、二、三级物业管理资质证书的等级标准及评定办法由市主管部门制定并公布。对符合规定条件的物业管理企业，市主管部门应予评定相应的等级，并将评定结果登报公布。 对年度审核不合格的物业管理企业，由市主管部门责令限期整改；逾期仍不合格的，应予降级，直至收回资质证书。 第十条 物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业管理资
5、质证书。物业管理企业如发生更名、分立、合并或其他工商变更登记事宜，应按本办法规定重新办理备案及资质证书核准手续。 第三章 物业管理的招标投标 第十一条 委托物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管理企业，但符合下列条件之一的除外： （一）物业由开发建设单位自用的； （二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。 前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。 第十二条 物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主管理委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务
6、的招标组织工作；业主管理委员会已经成立的，由业主管理委员会负责物业管理服务的招标组织工作，但法律、法规规定由开发建设单位在一定期限内负责物业管理服务的，从其规定。 业主管理委员会组织招标活动的，应经业主大会讨论决定。 招标组织者享有下列权利： （一）编制招标文件，组织招标活动； （二）选择和确定符合资质条件的投标人； （三）根据评标原则决定评标、定标办法； （四）选定中标人； （五）依法享有的其他权利。 第十三条 招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有市、区主管部门的代表参加。 招标机构负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。 第十四条 招标组织
7、者制作招标文件应客观、公正，并广泛听取业主及非业主使用人的意见。 前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容： （一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、公用设施专用基金和房屋本体维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等； （二）物业管理的内容和要求； （三）投标书编制的方式及依据； （四）投标人的资质和条件； （五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点； （六）送达投标书的地点及截止时间； （七）开标、评标的时间、地点； （八）其他需要说明的事项。 第十五条
8、物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的形式。符合下列条件之一的，经市主管部门批准，可以采用议标方式： （一）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的； （二）外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，并且明确要求采取议标方式的。 前款所称议标，是指招标组织者与二家以上（含二家）的物业管理企业就特定物业管理服务的发包条件进行协商，择优选定中标人的招标方式。 招标方式一经确定，不得中途变更。 第十六条 采用公开招标方式的，招标组织者应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告，同时报市、区主管部门备案；采用邀请招标方式的，招标组织者应向符合资质要求的三家以上（含三家）
9、的物业管理企业发出投标邀请书，同时报市、区主管部门备案。 前款招标公告或投票邀请书应包括下列内容： （一）招标组织者的名称、地址； （二）拟招标的物业的名称、类别、用途、坐落地点、建筑面积等； （三）投标的地点和期限； （四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。 第十七条 参加投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投票书应当包括以下主要内容： （一）物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度； （二）管理服务人员配备方案； （三）管理服务用房及其他物资装备配置方案； （四）管理服务费用收支预算方案； （五）管理服务分项标准与服务承诺； （六）社区文化服
10、务方案； （七）管理服务模式设想等。 第十八条 受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理企业，在同等条件下享有优先中标权。 前款物业管理企业有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。 第十九条 物业管理服务招标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则、招标、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。 第四章 物业管理服务 第二十条 开发建设单位或业主管理委员会应当与物业管理企业签订委托管理合同，并报区主管部门备案。 委托管理合同由市主管部门会同市工商行政管理部门共同制订示范文本。 第二十一条 物业管理企业应在其接受委托的物业范围内设立管理处，并就下
11、列事项提供专业化管理服务，业主及非业主使用人应当给予配合： （一）房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护； （二）消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护和管理； （三）协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序； （四）按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理； （五）环境卫生的清洁、消杀和维护； （六）园林绿化地维修、养护和管理； （七）法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。 物业管理企业对属于业主和非业主使用人的特定财产提供保管服务的，应当另行订立保管合同，明确保管关系。 第二十二条 物业管理企业
12、可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专项服务，但不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。 第二十三条 物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准；没有国家强制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准，提高管理服务水平。 第二十四条 物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金以及法定税费构成。物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十。 下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算： （一）管理处管理人员的工资、福利； （二）保洁消杀费； （三）治安防范
13、费； （四）公用配套设施日常维修养护费； （五）园林绿地维修养护费； （六）用于物业管理的固定资产折旧及办公费用； （七）公用部位水电费； （八）电梯运行维修养护费； （九）中央空调费。 第二十五条 物业管理服务收费，应当根据法律、法规、规章和委托管理合同的规定，遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则。具体收费标准由业主管理委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。 市主管部门和市价格行政管理部门可以根据国家价格法的基本原则，结合特区物业管理行业的实际情况，制定物业管理服务收费的分类指导标准，明确规定相应的基准价及其浮动幅度，物业管理企业应当遵照执行。 第二十六条 物业管理企业收取管理服务费用的标准及其服务项目应当提前公布。 开发建设单位根据法律、法规规定自行或委托物业管理企业进行管理服务的，应在物业销售时即公布收费标准及其服务项目，并承担物业入住前的管理 第二十七条 物业管理 服务费用由物业管理企业向业主收取。其他任何单位和个人得重复收取项目或性质相同的费用。 业主应当按时交纳管理服务费用。 第二十八条 管理服务费用的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。 第二十九条 物业管理企业根据委托管理合同和有关法律、法规的规定，对属全体业主
