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1、物业公司管理制度人员配备标准秩序维护人员：（小区人、车出入口数量*3+监控室数量*3+班长*1*3+主管*1*1+总建筑面积/25000平方米/人*3）*4/3保洁人员：总建筑面积/10000平方米/人23万平米的物业，就要有工程维修队了，所以相应的维修工具和小型维修设备都要齐全的。 保安的数量要看有几个出入口，根据出入口的数量、安排的班次来确定门卫的保安数量，还要加上巡逻保安；约20人左右。 保洁的数量人均800010000平米设1人，另外加上广场的、替班的；约2830人。 维修人员至少要610人，否则不用说维修，就是每日的巡查你都安排不了。物业公司管理制度（售楼中心，保安、保洁、接待）服务
2、分部管理手册第五节 固定资产损坏、丢失处罚条例 固定资产责任人u第一条 直接责任者，是指直接使用者或负有保管固定资产责任的员工；第二条 直接领导责任者，是指在其职责范围内，对固定资产造成损失负直接领导责任的班长或代班长；第三条 主要领导责任者，是指在其职责范围内，对固定资产造成损失负直接领导责任的主管或主管助理；第四条 重要领导责任者，是指在其职责范围内，对固定资产的监管负重要领导责任的财务管理人员。 固定资产的损坏与丢失u第五条 自然损失：固定资产自然损坏的（非人为因素），部门主管应在三天内书面报告原因，经库房管理员核实，报总经理批准后，以旧换新；第六条 人为损坏： 1.轻度，即不影响正常使
3、用； 2.中度，即可修复后正常使用； 3.重度，即无法修复。第七条 固定资产丢失：是指直接使用者或负有保管、管理固定资产责任的员工和管理人员，不能证明固定资产的去向，即为固定资产丢失。 固定资产的损坏与丢失的赔偿责任u第八条 固定资产的损坏 1.人为损坏：1）轻度，按原价10%赔偿； 2）中度，按原价30%赔偿； 3）重度，原价赔偿。 2.固定资产的丢失：按原价赔偿。 3.固定资产丢失的赔偿责任：1） 价值50元以内，由直接责任人全额赔偿；2） 固定资产的丢失价值50元以上（含50元），100元以内，由直接责任人赔偿原价的80%，直接领导责任人赔偿20%；3） 固定资产的丢失，价值100元以上
4、（含100元），200元以内，由直接责任人赔偿原价的60%，直接领导责任人赔偿25%，主要领导责任人赔偿15%；4） 固定资产的丢失，价值200元以上（含200元），1000元以内，由直接责任人赔偿原价的50%，直接领导责任人赔偿30%，主要领导责任人赔偿20%，重要领导责任人赔偿10%；5） 固定资产的丢失，价值1000元以上（含1000元）的，由公司总经理办公会研究决定。第二章 行为规范及责权规定 第一节 行为规范一. 管理人员行为规范第一条 在思想上、言行上与公司保持一致。时刻维护公司利益、维护公司声誉，不做有损公司利益、有损公司声誉的事。第二条 顾全大局，局部利益服从整体利益，个人利益
5、服从集体利益。第三条 表里如一、言行一致、身先士卒、以身作则。第四条 坚持“公开、公平、公正”的原则，对员工应一视同仁。第五条 尊重员工、尊重他人。关心员工生活，加强与员工的沟通，做好员工的思想工作与解释工作。第六条 要正确评价自己，摆正位置。要尊重客户、尊重同级。第七条 讲正气、讲道德、讲文明、讲团结、讲合作，注重个人品德修养。第八条 加强自律，接受监督。有违纪违规行为，应主动检讨，并按规定接受处罚。第九条 严格遵守保密制度，做到不该说的不说，不该问的不问。第十条 爱岗敬业，不计个人得失。二. 员工行为规范第一条 服从管理，听从调遣，自觉遵守公司的规章制度。第二条 爱岗敬业、热爱本职、吃苦耐
6、劳、遵纪守法，自觉维护公司利益，维护公司形象和公司声誉。第三条 尊重领导、尊重客户、团结同志，互相关心、互相爱护。第四条 上岗后，工服整洁合体，言谈举止文明礼貌；仪容仪表端庄大方，注重公司整体形象第五条 操作规范，程序合理，工具摆放有序，设备保养及时。第六条 对本岗工作范围、内容、标准清楚。第七条 在岗做到“四轻”即：开关门轻、走路轻、说话轻、操轻。第八条 做到“十不准”：（1） 不准顶撞领导、顶撞客户。（2） 不准在岗收听、观看任何刊物和音像类等。（3） 不准在岗大声喧哗、唱歌、吹口哨。（4） 不准擅离岗位、串岗或扎堆聊天，接、打客户电话。（5） 不准私拿、收受客户财物。（6） 不准擅自进入
7、客户房间，与客户乱拉关系。（7） 不准在岗乘客用电梯；不准在岗会客。（8） 不准浓妆艳抹，披头散发、留指甲、染指甲、染发，戴耳环、耳坠、项链、手镯等饰物；男同志不准留长发、留胡须、染发。（9） 不准打架斗殴、酗酒滋事，搞老乡观念、拨弄是非。（10） 不准在公司工作期间与公司内部人员谈恋爱。三. 员工服务规范第一条 服务用语：文明礼让，态度和蔼，语言亲切，表达清楚。您好！请进；请坐；请讲；对不起；请稍等；让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；请留步；再见；请您消消气；有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了。第二条 服务语言要求：做到“三个不讲”和“四个不能”（1） “三个不讲”即：A不讲低级庸俗的口
8、头语；B不讲不三不四的粗语、脏语、挖苦语；C不讲与工作管理无关的闲语。（2） “四个不能”即：A不能冷淡人；B不能为难人；C不能取笑人；D不能训斥人。（3） 与客户对话，必须使用普通话。（4） 同事之间不可开过分的玩笑。（5） 要注意称呼客户姓氏职务，不知姓氏的要称“先生、小姐”或“女士”。第三条 服务礼仪：着装整齐干净，佩戴服务标志，态度热情诚恳，行为文明大方。（1） 工作时仪表保持整洁，着制式工作服，佩戴服务胸卡，不留与身份不符的发型，不戴与服务无关的装饰品。（2） 客户有意见、态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语言。第四条 服务表情：面带笑容，保持微笑。同客户进行交流
9、时，应眼望对方，全神贯注，用心倾听微笑点头称是，不能东张西望，心不在焉，更不能虚情假义。第五条 服务举止：面对客户时，不能有不礼貌动作。（1） 面对客户时，不能双手叉腰、双手交于胸前或插口袋。（2） 行走要迅速，但不能胡乱奔跑，多人同行不能有手挽手、搂腰等不雅举止。（3） 与客户相遇应主动打招呼，并礼貌让路。（4） 不准当众整理衣物或将物品挟与腋下。（5） 不能用物品给客户指示方向。第六条 道德规范：遵纪守法，勤政廉洁，办事公道，高效服务。（1） 热爱本职工作，恪尽职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服务，认真履行职责，任劳任怨，出色地完成服务工作。（2） 遵纪守法，切实做到学法、守法、用法
10、，以优质服务得到客户的认可和信任。（3） 不计个人得失，乐于奉献。（4） 文明服务，礼貌待人是社会主义职业道德的核心。（5） 助人为乐，拾金不昧，树立社会主义精神文明新风尚。二、主管岗位职责第一条 全面负责服务分部的管理工作，掌握工作区域内各项工作内容、工作标准及规范要求。第二条 负责对下属进行工作指导、检查与考评，严格执行走动式管理，做到及时发现问题，及时纠正、解决问题。第三条 负责与处理服务分部的突发事件（如投诉事宜）。第四条 积极参加公司组织的各项活动，配合公司完成并做好与各部门的协调工作。第五条 对服务分部的管理质量负有责任，如：仪容仪表、礼节礼貌、卫生质量、劳动纪律、工作作风、考勤管
11、理、公司财物的使用、保养、保管等。第六条 负责对下属（新员工）的业务技能、服务意识、工作能力负有培训、提高的责任。第七条 负责做好员工的安全教育工作，对下属在工作中发生的严重违章违纪、严重影响公司声誉的行为，负有重要的管理责任。第八条 负责做好员工的思想工作，充分调动每位员工的积极性、创造性，减少员工的流失，增强凝聚力，帮助他们树立主人翁责任感。第九条 有计划、合理地控制各类消耗物品的使用。厉行节约，杜绝浪费。第十条 对宿舍管理及八小时以外管理负有责任。第十一条 负责组织下属认真学习、贯彻执行公司的各项规定。三、主管岗位职权第一条 对主管助理、班长的任免有建议权。第二条 对重点工作岗位的员工进
12、行工作调整有建议权。第三条 非重点工作岗位员工有调整权。第四条 对班长、考勤员工作有监督、指导权。第五条 对下属人员有奖惩权，包括辞退权（退回人力资源部）。第六条 对调入本服务部的新、老员工有退回权。第七条 对下属人员病假、事假1天以内（离京除外）有批准权。两天以上（含两天）须报人力资源部审批。第八条 有权向总经理投诉，情况属实将给予表扬或奖励。四、主管助理岗位职责第一条 协助主管搞好本服务分部的各项工作，在主管离岗期间代替主管行使权力。第二条 对违章违纪（包括工作质量不达标者），有权根据公司规定进行处罚。第三条 负责对班长的工作进行指导、检查和考评。五、班长岗位职责第一条 协助主管工作，负责
13、本班员工的管理，掌握本班工作区域内各项工作内容、标准及规范要求。第二条 服从管理，听从指挥，严于律己，以身作则，处处做表率。第三条 负责组织本班员工学习，贯彻执行公司的各项规章制度。第四条 做好本班员工的思想工作，团结同志，增强本班员工的凝聚力，减少员工流失。第五条 负责本班员工的仪容、仪表，礼节礼貌、卫生质量、劳动纪律、机械工具的保养、保管等工作的指导、检查与考评。第六条 定期召开班务会，讲评好人好事和存在的问题，及时纠正错误、改进工作。第七条 做好客户意见的收集，并及时向主管汇报。第八条 负责本班物料的领取、保管、发放。厉行节约，杜绝浪费。第九条 带领本班员工完成上级交办的其它任务。六、班
14、长岗位职权第一条 对本班员工奖惩有提议权。第二条 对本班员工辞退、停职有建议权。第三条 对员工岗位调动有建议权。七、考勤员岗位职责第一条 用正确的考勤使用符号对本分部员工每日出勤、病事假、迟到、早退、加班、加时等情况进行准确详细的记录；第二条 在每日上岗点名、下班讲评时，核实员工（含管理人员）上岗情况，做好考勤记录；第四条 每日上午10时前电话报告公司总经理办公室三岗未出勤情况；每日下班讲评时，要核实当日员工出勤情况，并于次日10时前电话报告本分部的员工前日出勤情况；第五条 每月底，对所属人员考勤做出详细汇总。并将考勤汇总情况当众公布，将考勤汇总表在显著位置上墙公布，且公布时间不得少于三天。在
15、经员工核对无误后，交部门主管审核签字后，于次月3日前报公司人力资源部。第六条 如员工对本人或他人考勤情况有异议时，考勤员及时报人力资源部核实，并将核实结果三日之内反馈于员工。八、考勤员岗位职权 第一条 对本部员工奖惩有建议权。 第二条 对本部员工脱岗现象有举报权。第三项 检查1. 实行走动式管理，上班后，主管（独立班长）检查员工的作风纪律是否严谨；礼节礼貌、服务态度是否好；工具、机械、清洁剂的使用是否正确，操作程序是否规范，检查员工工作质量是否达标，发现问题，及时纠正。2. 接受客户的投诉，及时解决客户提出的问题。3. 定期征求客户对保洁服务工作的意见和建议，协调与客户之间的关系。4. 处理员工违纪、违章问题，做好记录，以备周日汇总。第四项 下班1. 主管（独立班长）应按规定提前15分钟到达下班集合地点。（如有特殊情况，应指定值班员负责）2. 统一集合列队，清点人数。
