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1、工程预结算管理办法第一章 总则第一条 为加强地产集团（以下简称集团）房地产开发项目的成本控制，规范工程预算、洽商、结算的管理，在确保工程质量和工期的前提下，实现集团董事会确定的成本控制指标，特制订本办法。第二条 本办法适用于集团所有房地产开发项目的前期预算、工程施工合同、材料设备采购合同以及工程实施过程中的洽商变更管理、工程竣工结算等方面的工作。第二章 成本控制指标第三条 董事会确定开发项目的工程成本总指标，即除土地成本、销售成本、管理成本和财务成本以外的，以每平方米建筑面积的单价形式计算的，用于工程本身的资金投入。第四条 根据工程成本总指标，各所属公司预算部经理负责将该指标按照工程成本指标分
2、解一览表（详见附件一）和单体建筑建安工程成本指标分解一览表（详见附件二）的要求进行分解，经所属公司总经理办公会议讨论通过后，上报董事会批准，形成工程成本控制指标，并由董事长签发。未经董事会批准，任何个人或组织均不得更改成本控制指标。第五条 在设计的全过程中，无论是方案设计、初步设计还是施工图设计，均应根据经董事会批准的成本控制指标，采取限额设计的方法，以控制工程成本。每个设计阶段都要进行成本估算或预算，同时对比成本控制指标。如发现原设计估算超出成本控制指标，应及时修改相关设计，确保工程估算成本处于控制指标范围内。当项目产品因适应市场需要而必须坚持某些设计方案，造成估算成本超出控制指标时，应由董
3、事会决定是否对成本控制指标进行调整以及调整的幅度。开发项目前期及设计各阶段成本估算或预算工作流程详见项目前期及设计阶段成本控制工作流程表（附件三）。第六条 依照最终审定施工图编制的预算（在成本控制指标范围内）将作为工程招标的标底，经招标确定的中标人价格应低于此标底。否则，应重新进行招标。第三章 工程造价的确定第七条 各项工程的造价必须通过招标来确定，具体招标工作按照集团颁发的工程招标管理办法执行。第八条 根据不同条件，工程造价的承包方式可分为：一、 定额预算总价 + 增减帐；二、 固定单价实物量；三、 固定总价合同；四、 单方造价包干。为了更好地控制工程成本以及便于造价审核，一般情况下，施工合
4、同以采用工程量清单法实行“固定总价合同”的造价承包方式。第九条 所有工程施工总承包、市政施工总承包、园林绿化总承包及金额在500万元人民币以上（含500万元）的分部分项工程施工合同的造价承包方式必须由集团招标委员会决定。除此之外，其它各分部分项工程施工合同的造价承包方式可由各所属公司招标工作组决定，但超过50万元（含50万元）的施工合同造价承包方式须报集团备案。第四章 洽商变更与现场签证的管理第十条 加强洽商变更和现场签证管理的目的 减少洽商变更和现场签证的发生，降低工程成本的附加，将工程结算的总金额控制在董事会确定的成本指标范围内。第十一条 工程实施过程中出现的洽商变更分为两大类：一、 由甲
5、方（即开发商）主动提出的设计变更，目的在于增加某些功能、建筑布局的修改、户型的变化等；二、 由于设计自身的错误、设计的甩漏项、设计的完善和优化等原因造成的设计变更，提出的单位可以是设计院、施工单位、监理所属公司或甲方（即开发商）。第十二条 现场签证是由于现场条件造成的、合同承包范围以外的、非设计所反映的现场工作。第十三条 甲方（即开发商）主动提出的设计变更，其相关工作的管理流程详见工程实施阶段洽商变更管理工作流程图（附件四）。一、 工作流程说明：所属公司提出部门（工程部/销售部/设计部等）填写设计变更评估单 （详见附件五），按评估单中内容分别由设计部填写具体设计要求、预算部估算费用后，依照权限
6、规定由相关领导审核并决定是否实施此项变更。对确定实施的变更，由设计部负责安排设计院出图，并审核后提交工程部。工程部填写设计洽商单（详见附件六），经四方（建设方、设计、监理和施工方）签字后，随同施工图一起下发施工方、监理和所属公司预算部，并安排实施。同时书面要求施工方在接到“设计洽商单”后七个工作日内，将相关报价提交所属公司预算部审核。预算部每月将此类变更费用的审批和执行情况进行汇总，于月底前报所属公司领导和集团成本管理中心备案。二、工作时限要求：设计部填写变更“设计要求”的时限：1个工作日；预算部估算费用的时限：2个工作日；所属公司领导审批时限：1个工作日，集团审批时限：2个工作日；设计部审核
7、设计院图纸的时限：2个工作日；预算部审核施工方报价的时限：7个工作日。第十四条 因设计错误、甩漏项或设计的完善与优化等造成的变更，提出单位可以是设计院、施工单位、监理单位或甲方（即开发商），其相关工作的管理流程详见本办法附件四。一、 工作流程说明：变更提出单位书面提交“变更申请” （可以便函或 “工程洽商记录” 等书面形式）给所属公司设计部。设计部进行审核并确认此项变更申请的必要性，同时安排设计院出图，经审核并加盖 “设计确认章” 后提交工程部。工程部填写 “设计洽商单” ，经四方（建设方、设计、监理和施工方）签字后，随同施工图一起下发施工方、监理和所属公司预算部，并安排实施。同时书面要求施工
8、方在接到“设计洽商单”后七个工作日内，将相关报价提交所属公司预算部审核。预算部每月将此类变更费用的审批和执行情况进行汇总，于月底前报所属公司领导和集团成本管理中心备案。二、 工作时限要求：设计部审核变更申请的时限：1个工作日；设计部审核设计院图纸的时限：2个工作日；预算部审核施工方报价的时限：7个工作日。第十五条 现场签证的提出单位可以是施工单位或甲方（即开发商），其管理工作流程详见本办法附件四。一、 工作流程说明：工程部组织现场签证内容的所属公司内部评估工作，填写现场签证费用及原因评估单（详见附件七）中有关“变更事项及原因”和“责任方”等内容，交给预算部估算费用。如该项签证内容与设计相关（建
9、筑效果或规划设计等），在费用估算前，须由设计部确认。预算部估算费用并判定造成该项签证的原因后，依照权限规定由相关领导审核并决定是否实施此项变更。对确定实施的现场签证工作，由工程部填写现场签证单（详见附件八），经相关单位（通常为建设方、监理、总承包方及或分包方）签字后，下发施工方、监理和所属公司预算部，并安排实施。同时书面要求施工方在接到“现场签证单”后三个工作日内，将相关报价提交所属公司预算部审核。预算部每月将此类现场签证费用的审批和执行情况进行汇总，于月底前报所属公司领导和集团成本管理中心备案。二、 工作时限要求：设计部确认签证内容在设计上可行的时限：1个工作日；预算部估算签证费用及原因分类
10、的时限：2个工作日；工程部经理审批的时限：1个工作日；所属公司领导审批的时限：1个工作日。第十六条 所属公司工程部和预算部必须各自保存一份完整的、所有与洽商变更、现场签证有关的文件、资料和图纸，二者应互为备份。第十七条 所属公司预算部必须按照 工程洽商变更台帐表（以下简称台帐表）（详见附件十）的格式建立台帐表，同时要求所有施工单位以同样的形式建立台帐表。建立台帐表的范围应包括但不限于土建工程、精装修工程、机电工程（如单独发包时）、市政工程、园林绿化工程等。开发项目的各个开发周期内的每一份施工合同必须建立相对应的台帐表。所属公司预算部必须在收到洽商变更文件后立即将其记录在“台帐表”中，并开始按照
11、本办法的有关规定跟踪每一份洽商变更的执行情况和价格审核情况。合同执行过程中，每个月月底之前，安排相关预算人员与施工单位核对“台帐表”中各项洽商变更的情况，如发生双方存在不一致的情况时，应在一周之内解决并达成一致。第十八条 所属公司预算部要做到“当月洽商下月审结” ，即每月发出的洽商变更，必须在下月月底前完成审核，同时双方相关授权代表签字认可。绝对不允许将洽商变更拖至工程结算时才进行解决的情况发生，否则将追究所属公司总经理和主管副总经理的责任。第十九条 所属公司各相关工作人员应对“设计变更评估单”和“现场签证费用及原因评估单”中涉及的费用金额实行严格的保密，不得向施工单位透露任何价格信息。第五章
12、 竣工结算第二十条 工程全部竣工并验收合格后，所属公司预算部开始进行竣工结算工作。结算以每一份合同为单位进行，各项合同结算所必须具备的资料应包含但不仅限于以下内容：一、招标文件和投标文件；二、合同文件（包括合同条款、合同协议书、补充条款等）；三、确定合同价格的文件（包括经双方确认的合同预算书或工程量清单表、 材料设备价格清单，中标人的价格承诺书等）；四、经甲方（即开发商）审批的所有工程洽商变更、现场签证及其相应的价格文件；五、工程洽商变更台帐表；六、经甲方（即开发商）审批的、合同中的暂定项目或材料设备价格文件；七、工程竣工验收资料（整改项目清单中应明确相关责任单位）；八、工程施工过程中，施工单
13、位因工期或质量未达到要求而受到经济处罚的相关文件；九、施工图纸和相应的修改图纸；十、甲供、甲指材料设备供货合同及相关采购管理协议书；十一、甲供、甲指材料设备接受和验货的文件及出入库登记表等文件；十二、与结算有关的合同双方往来函件； 十三、其它与结算有关的、经合同双方确认的协议、会议纪要或备忘录。第二十一条 工程竣工结算办理的工作流程详见工程结算工作流程图（附件九）。第二十二条 预算部在核对施工单位报审的结算资料时，要严格把关，对于未按要求提交的或签字手续不全的文件一律退回施工单位，并要求其在限期内补充。如在规定时间内，施工单位未能提供完备有效的结算文件，则不予考虑该部分结算内容。第二十三条 预
14、算部确认施工单位所报结算资料完备并与我方资料一致后，进行结算价的审核工作，包括与施工单位的预算人员进行初步的价格核对。完成初步核对后，汇总相关资料报所属公司主管副总经理审核，以形成完整的结算初审报告，按本办法附件九中规定的程序上报集团成本管理中心进行复审。第二十四条 集团进行复审的工程包括但不限于总包施工合同（包括土建、市政、园林绿化等）、精装修工程、门窗工程、机电安装（如单独发包时）、初步结算金额在300万元以上的工程以及初步结算额在300万元以下（含300万元）但超出合同总价5%的工程。第二十五条 不需要集团复审的分项工程结算，预算部完成核对并填写工程结算书（格式由所属公司自定）后，提交所
15、属公司主管副总经理审核。“工程结算书”最终由所属公司总经理签字生效，并报集团备案。第二十六条 集团进行复审的工程结算，集团将提出复审意见，由所属公司预算部与施工单位进一步核对及确认。在此基础上，经与施工单位谈判后确认的结算价，报集团总裁及董事长批准。所属公司预算部按照集团批准的结算价填写“工程结算书” ，由所属公司总经理签字生效，并报集团备案。第二十七条 完成每一份合同结算后，所属公司预算部应立即整理出完整的结算资料交所属公司档案室存档。任何文件的丢失或资料不完整，预算部均应负主要责任。第二十八条 所属公司预算部工作人员必须具备良好的职业操守、严格遵守有关保密制度。工程结算中，不得随意向施工单位泄露所属公司或集团的有关结算原则或相关决策。在与施工单位核对有关结算数据时，在没有得到部门经理或所属公司领导或集团的具体意见之前，不得向施工单位承诺或认可任何存在争议的问题。第六章 附 则第二十九条 本办法由集团成本管理中心负责解释与修订。第三十条 各所属公司可根据本办法制订相应的实施细则。该实施细则不得突破本办法的规定，并报集团成本管理中心备案。第三十一条 各所属公司的有关规定与本办法有不同之处，以本办法为准。第三十二条 本办法自 年 月 日起执行。6
