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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。前海商务市场调查研究前海商务市场调查研究20082008年年8 8月月本报告是严格保密的。“前海前海”概念界定概念界定 深圳市城市总体规划（2007-2020）草案规划中提出了“一个城市，两个中心”的概念，其中一个中心即是前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。可以看出，“前海中心”的“前海”是一个广义上的概念。 本文所要研究的前海片区商务市场，是指狭义概念上的前海狭义概念上的前海前海片区位前海片区位于南山区的西部，东至南新路，西至港于南山区的西部，东至南新路，西至港湾大道，北至深南大道，南至西部通道。湾大道，北至
2、深南大道，南至西部通道。前海区域前海区域本报告是严格保密的。 前海商务市场总述前海商务市场总述前海由于其区位及价格，一直作为一个关内白领居住区关内白领居住区而被熟知。以前海路为界，以西区域为大盘为代表的纯居区，以东区域为大量的城中村及零星几个小规模商品房住宅小区。前海基本没有商务氛围前海基本没有商务氛围，目前已经建成的作为办公用途的写字楼仅有南岗商务大厦南岗商务大厦和南山残联大厦南山残联大厦。前海片区07-08年推出市场作为办公用途的项目仅有海岸卡夫诺一个，另外还有星海名城七期星海名城七期、濠盛商务中心濠盛商务中心、鸿海大厦鸿海大厦等三个商务办公项目正在建设中。前海中心区这一概念提出后，其作为
3、整个珠三角与香港联系的一个门户，将带来更多的经济活动、带来更多的财富、带来更多的人口、带来更多的内需，这些都将使房地产市场住宅、商业、商务同步发展住宅、商业、商务同步发展。本报告是严格保密的。 深圳写字楼发展深圳写字楼发展深圳写字楼市场从最初的国贸组团开始自东向西深圳写字楼市场从最初的国贸组团开始自东向西迁移，南山近年来写字楼市场也逐渐发展起来迁移，南山近年来写字楼市场也逐渐发展起来南山南山蔡屋围蔡屋围地王大厦地王大厦世界级企业世界级企业华强北华强北赛格广场赛格广场人民南人民南国贸大厦国贸大厦港资企业港资企业中心中心西区西区世贸大厦世贸大厦中心区中心区国际商会中心国际商会中心纯写字楼纯写字楼公
4、寓式写字楼公寓式写字楼人民南组团人民南组团：以国贸大厦为代表，集中了大量的港资企业蔡屋围组团蔡屋围组团：以地王大厦为代表，形成金融中心区华强北组团华强北组团：以赛格广场为代表，形成电子业写字楼集群中心区组团中心区组团：以国际商会中心为标志，纯写字楼兴起，集中了深圳近年的新兴产业和大型企业中心西区组团中心西区组团：作为中心区写字楼的补充和替代天利商务中心天利商务中心本报告是严格保密的。南山已建成写字楼分布概况：南山已建成写字楼分布概况：南山已建成写字楼主要分布在三个区域：u以联想大厦为标志的科技园商务圈，写字楼主要分布在深南大道沿线；u以南油大厦为标志的中心区商务圈，主要分布在南山大道以东直到填
5、海的区域；u以新时代广场为标志的蛇口工业区商务圈，主要分布在南海大道两侧。 南山写字楼分布南山写字楼分布海洋石油海洋石油蛇口商务圈蛇口商务圈中中心心区区商商务务圈圈科科技技园园商商务务圈圈 前海前海前海位于三个商务圈的边缘地带，同时受到这三前海位于三个商务圈的边缘地带，同时受到这三个商务圈的辐射，但是受辐射程度都较弱个商务圈的辐射，但是受辐射程度都较弱本报告是严格保密的。 写字楼客户写字楼客户旅旅游游教教育育科科研研高高新新科科技技居居住住物流、港口、物流、港口、旅游旅游前海前海商商业业中中心心产业发展的格局决定了写字楼客户在行业上的主要分类；产业发展的格局决定了写字楼客户在行业上的主要分类；
6、前海片区的产业结构以物流产业为主，与蛇口片区类似，前海片区的产业结构以物流产业为主，与蛇口片区类似，客户群为物流客户群为物流/高科技高科技/贸易贸易南山区产业结构：南山区产业结构：1、全市重要教育科研基地2、高新科技基地3、重要物流中心4、旅游服务基地物流产业为主物流产业为主根据产业结构分类，前海片区的写字楼客根据产业结构分类，前海片区的写字楼客户群与蛇口工业区相类似，为物流户群与蛇口工业区相类似，为物流/高科技高科技/贸易类。贸易类。区域区域特点特点中心区实业公司/电子/科技/贸易/装饰科技园IT/通讯/网络蛇口工业区物流/高科技/贸易南山办公租用客户群体分布差异南山办公租用客户群体分布差异
7、本报告是严格保密的。 前海写字楼分布前海写字楼分布星海名城七期星海名城七期（建设中）（建设中）海岸卡夫诺海岸卡夫诺（建设中）（建设中）南岗商务大厦南岗商务大厦南山残联大厦南山残联大厦鸿海大厦（建鸿海大厦（建设中）设中）濠盛商务中心濠盛商务中心（建设中）（建设中）前海写字楼主要在前海路两侧，位置都处于两条道前海写字楼主要在前海路两侧，位置都处于两条道路的交汇处附近，深南大道与东滨路区域商务市场路的交汇处附近，深南大道与东滨路区域商务市场预计将从预计将从2009年开始发展年开始发展前海写字楼分布概况：前海写字楼分布概况：前海写字楼集中在三个区域：u深南大道与前海路的交汇处，此处交通便利，昭示性强；
8、u前海路东侧桂庙路与学府路之间，是前海写字楼的最早起源地，主要是围绕最早最早建成的南岗商务大厦周边建成的南岗商务大厦周边进行开发；u东滨路与南新路交汇处附近，此区域的旧工业厂房较多。 起源地起源地本报告是严格保密的。 前海写字楼盘点前海写字楼盘点项目名称：项目名称： 海岸卡夫诺海岸卡夫诺 开发商： 深圳市海岸房地产开发有限公司项目地址： 南山区深南大道与前海路交汇处项目类型：商务公寓、写字楼建筑面积： 63635.76容积率：7.4停 车 位： 250物业公司：世邦魏理仕（顾问）星海名城七期星海名城七期 星海名城七期位为高层商务综合体，建设用地面积1.35万，总建筑面积为9.8万，商业面积：3
9、.4万，由30层主楼， 6层高裙房及3层地下车库组成，将打造成为深南大道西端的商业公园。 作为新一代商务综合体，大厦将与国际同步的智能数字会议系统（包括数字会议网络系统、同声传译系统、投影显示系统、音响系统、多媒体周边设备）和中央控制系统等多项高新技术，保障商务空间前景无忧。前海商务市场目前尚未形成体系，写字楼类型多前海商务市场目前尚未形成体系，写字楼类型多样化，既有纯写字楼，也有商务居住混合体，还样化，既有纯写字楼，也有商务居住混合体，还有部分作为机构办公的写字楼。有部分作为机构办公的写字楼。纯写字楼纯写字楼商务居住商务居住混合体混合体本报告是严格保密的。南岗商务大厦南岗商务大厦 位于南山区
10、前海路1128号，是前海片区最早的写字楼项目，目前出租率已基本达到90%，内有中南海悦大酒店、鼎尚娱乐等入驻，在此大厦办公企业多为贸易、投资、电子类行业。 南山残联大厦南山残联大厦 残联大厦位于前海路阳光棕榈园对面，占地近4000平米，建筑面积28000多平米，初定由南山区残联和南山区总工会两个部门使用。大厦兴建后将设立南山残疾人之家和南山职工活动中心，残疾人之家包括残疾人康复中心、残疾人职业培训中心、残疾人活动中心以及残疾人事业发展中心等，职工活动中心包括南山职工安全知识教育展馆、南山职工科技发明成果展馆、南山职工培训中心、南山职工之家、南山老职工之家、南山职工阅览室以及南山职工法律咨询服务
11、中心等项目。 鸿海大厦鸿海大厦 大厦为解放军南海舰队驻深圳办事处办公用房，建筑共21层，预计2009年上半年竣工。 前海写字楼盘点前海写字楼盘点濠盛商务中心濠盛商务中心 北头村实业出资建设，共27层，预计2009年4月竣工。据了解，该写字楼建成后将不推出市场出售，而以招租形式进行经营。纯写字楼纯写字楼机构办公机构办公写字楼写字楼机构办公机构办公写字楼写字楼纯写字楼纯写字楼本报告是严格保密的。 前海写字楼价格前海写字楼价格前海写字楼售价前海写字楼售价前海周边写字楼租金前海周边写字楼租金前海片区目前仅有一个写字楼项目发售（海岸卡夫诺），其均价为17000170001800018000元元/ /平米
12、平米，较2008年上半年全市写字楼成交均价成交均价2041620416元元/ /平米平米低20003000元/平米。但是目前该项目处于滞销状态处于滞销状态，因此可以判定前海写字楼成交均价应低于全市均价3000元/平米以上。由于前海仅有南岗商务大厦在使用中，而且近期没有招租，因此现阶段租金未知，以下所列数据为前海附近的几个写字楼项目的租金项目名称项目名称租金（元租金（元/ /平米）平米）项目名称项目名称租金（元租金（元/ /平米）平米）海王大厦42-65怡海广场44-53新保辉大厦55-70西海岸大厦60-80前海现阶段写字楼售价约为前海现阶段写字楼售价约为17000-1800017000-18
13、000元元/ /平米，平米，租金约为租金约为42-8042-80元元/ /平米，属于较低端市场产品平米，属于较低端市场产品本报告是严格保密的。序号序号特性特性前海片区特点前海片区特点写字楼要求写字楼要求契合度契合度1 1位置位置地处未来的前海中心区几何核心地带处在中心商务区或距离中心商务区较近2 2区域功能区域功能以物流业为主的多功能服务性中心政府明确规划了片区商务办公的区域功能3 3交通交通主干道为深南大道和前海路，交通便利交通便利4 4昭示性昭示性位于深南大道边的建筑物昭示性较强强烈的昭示作用是写字楼的必须5 5环境环境前海路以东为以大盘为主的纯住区，前海路以西则为大面积的城中村写字楼对室
14、外空间除停车场外，要求不多6 6景观景观东滨路以南可望大南山写字楼对景观的要求不高/7 7噪音噪音临近主干道，噪音影响较大写字楼对噪音不非常敏感/8 8组团集约性组团集约性前海片区的集中式特性还没有显示出来，无明确规划写字楼有集中式特性表现，如蔡屋围、华强北、中心区等从商务市场对区域的要求来看，前海片区在规划、交通、从商务市场对区域的要求来看，前海片区在规划、交通、昭示性等方面基本具备了成为商务中心的条件，但是在组昭示性等方面基本具备了成为商务中心的条件，但是在组团集中性方面还没有明显地形成，且无明确规划团集中性方面还没有明显地形成，且无明确规划 前海商务前景前海商务前景本报告是严格保密的。THE END
