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1、泉州市行政中心康乐物业服务处工程部工作手册一、各岗位工作职责（一）工程部经理岗位职责1、全面管理本大楼工程维修部事务。2、负责大楼内设备设施的维修、保养、督导和管理工作。3、负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防性措施。4、负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。5、根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划，并监督落实。6、检查本部员工交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处理意见，负责具体的技术性检查。7、配合其他部门开展工作，落实上级安排之临时性工作。8、定期对本部门员工进行有关设备
2、设施的技术性培训及安全知识培训。9、负责有关工程技术标准，规格的审核，对工程的预算等。10、负责编制维修材料月度计划、备品备件的库存控制和紧急维修材料的请购工作。11、协助行政人事部做好本部人员的招聘、考核、录用及人员调整工作。12、贯彻公司开源节流的精神，堵塞各项漏洞，降低管理成本。13、建立工程施工图纸及设备设施技术资料档案并有效管理。（二）综合维修主管岗位职责1、全力协助工程部经理对大楼的管理工作，负责大楼内工程部相关维修事务的安排和调度，以及维修工程的成本控制。2、负责对大楼内水泵房进行管理，以及泵房内设备的运行、维护公共水电使用情况进行监控，管理和维修工作的监管。3、根据报修登记记录
3、，进行合理派工，及时完成各项维修任务。4、负责协助运行班对突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防措施。5、负责对维修班员工的工作情况进行指导和考核工作。6、对员工进行安全指导和技术指导工作，并对维修的质量进行监督落实。7、检查维修人员上班情况，对客用户回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处理方案和预防措施。8、及时安排解决各部门提出的协助解决工作，负责具体的技术性检查、维修工作。9、对本组的工作情况进行总结，并作好详细记录。10、负责本组的维修工作计划与落实情况。11、建立维修组的资料、记录及相关档案。（三）强电主管岗位职责1、 全 面 负 责 大 楼 高 压
4、、 低 压 、 变 配 电 及 照 明 等 系 统 / 设 备 的 日 常 运 行 、 维 修 保 养 和 巡 视 检 查 等 工 作 。 2、 熟 悉 大 楼 内 电 气 设 备 的 情 况 ， 制 定 大 楼 内 各 种 电 气 系 统 / 设 备 保 养 制 度 、 操 作 规 程 和 巡 查 表 格 ， 督 促 和 检 查 值 班 电 气 技 术 员 做 好 各 项 运 行 记 录 。 3、 解 答 电 气 系 统 / 设 备 运 行 中 遇 到 的 各 种 技 术 问 题 ， 指 导 值 班 电 气 技 术 员 的 日 常 维 修 保 养 工 作 ， 确 保 设 备 正 常 运 行
5、。 4、 发 现 电 气 设 备 / 系 统 发 生 故 障 和 问 题 ， 及 时 采 取 措 施 ， 组 织 值 班 和 维 修 电 气 技 术 员 尽 快 修 复 和 解 决 。 对 无 法 自 行 修 复 及 需 要 外 判 维 修 保 养 的 系 统 / 设 备 应 做 好 外 判 合 同 的 技 术 谈 判 和 合 同 文 本 的 拟 定 工 作 ， 并 监 督 合 同 执 行 情 况 。 5、 签 发 电 气 维 修 单 ， 提 出 各 项 维 修 工 具 、 材 料 及 备 品 备 件 的 采 购 计 划 。 6、 刻 苦 钻 研 业 务 ， 不 断 增 加 新 的 科 学 技
6、 术 知 识 ， 提 高 技 术 水 平 和 管 理 素 质 ， 努 力 做 到 一 专 多 能 ， 配 合 好 空 调 、 给 排 水 等 专 业 的 维 护 保 养 工 作 ，协 调 好 本 专 业 对 口 的 政 府 职 能 部 门 的 联 系 。 7、 负 责 值 班 电 气 技 术 员 的 技 术 培 训 和 考 核 ， 负 责 电 气 系 统 / 设 备 技 术 资 料 的 收 集 、 整 理 和 归 檔 工 作 。 每 月 提 交 工 作 计 划 ， 每 周 提 交 工 作 报 告 予 工 程 经 理 / 主 管 审 核 。 8、 努 力 节 约 用 电 ， 提 出 节 能 的
7、改 进 措 施 ， 杜 绝 设 备 运 行 中 的 浪 费 现 象 。 当 值 班 时 无 工 程 经 理 在 场 情 况 下 ， 代 表 工 程 经 理处 理 一 切 突 发 事 件 。（四）弱电主管岗位职责1、在工程部经理的直接领导下完成本职工作。 2、负责大楼全部弱电系统（BA自控系统、消防报警系统、门禁系统、安保监控系统、机房网络系统、会务系统等）的正常运行及员工的日常管理，确保责任范围内的设备安全运行。3、制定弱电方面维护保养计划、管理制度及处理各类应急突发事件4、每天检查设备运行技术状态，发现误差立即纠正，发现问题及时处理，检查下属人员岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正。5、
8、制定本系统电子设备维保、检修的技术质量标准，并监督执行。参加本系统的验收和移交工作，对质量问题提出技术上的意见。6、编制、审订各类电子设备检修计划和操作规程，报部门经理批准，并组织实施监督执行。在设备发生故障时及时组织抢修。7、负责本系统设备的技术资料收集整理工作，绘制系统图，完善本系统设备技术档案资料。 8、负责编制专业培训计划并组织编写或收集学习材料。9、熟练掌握本系统技术，对系统设备的更新故造、改装提出可执性方案。10、经常检查和监督系统值班人员岗位制度规定的执行情况，督促下属做好设备维护、维修和故障处理，零部件更换记录每月整理归档。（五）空调主管岗位职责1、协助工程部经理全面负责本大楼
9、和会议中心中央空调系统以及VRV空调的各项运行、维护保养等管理工作；2、制订与本专业有关的各项规章制度并监督检查执行情况，发现问题，及时提出改进措施，并督促改进工作； 3、根据上级领导的要求和主管部门的工作计划，拟定本专业的工作计划；4、经常深入现场，了解和指导中央空调系统以及VRV空调的运行操作和维护保养工作；5、对中央空调系统以及VRV空调发生的问题和出现的故障及时进行诊断，并组织力量解决和排除；6、制订检修计划及所需材料和零部件计划，经批准后负责实施；7、组织和指导本专业各类工人的业务学习、技术培训以及安全教育工作，并负责其考核；8、掌握本专业的发展动态，注意新技术：新装置的引进与应用；
10、9、必要时提出本专业技术改造方案(画出图纸、做出预算)或设备更新方案，并组织实施；10、听取各方面的合理化建议，吸收消化有关的先进经验，组织开展技术革新；11、注重修旧利废和综合利用，搞好能源管理，努力降低能耗。（六）维修员岗位职责1、负责大楼室内外公共设施和设备的维修、检查、保养工作，为用户提供有偿维修优质服务。2、维修人员必须熟悉大楼的供水、供电和消防等设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。3、遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻“业主用户至上、服务第一”的宗旨。4、服从上级调度和安排，按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量，尽量做到让业主用户满意。5、遵守
11、维修操作规程，做到高效、优质、安全地完成各项维修任务。6、努力学习业务技能，不断总结维修经验，提高思想素质和业务技术水平。7、保持值班室的清洁以及物品的有序摆放。8、认真做好各项维修记录和值班记录。9、注意务必做到“工完场清”，节约用料。10、完成上级交办的各项临时任务。（七）高低压配电房值班员岗位职责1、坚守工作岗位，经常巡回检查大楼内高低压设备及仪器仪表运行情况，认真、如实作好各项运行记录，发现设备运行故障，必须采取紧急措施予以排除，同时尽快向上级领导报告。 2、认真执行配电房交接班制度、倒闸操作制度、坚持巡回检查等规章制度；3、负责协助高低压供电设备的维修保养工作。4、认真执行变配电房的
12、清洁制度，保证房内设备、仪器仪表的整洁、光亮，保持室内环境清洁、美观；5、提高安全意识，遵守操作规程，经常检查高低压操作工具和防火器材的配备情况和及使用性能，保证操作安全和防火安全；6、做好发电机组的维护保养工作、电瓶充电工作、油库保管工作；如遇外线停电，必须在半小时内保证发电供应，同时巡回检查发电机组运行状况及仪器仪表运行情况，确保发电机组安全运行；7、认真仔细做好设备运行维修保养记录工作，做到交接班记录不漏项、所有运行记录完整。8、认真学习业务技术，熟练掌握大楼变配电高低压接线原理图系统图，并熟悉各路馈出线开关位置。9、熟练掌握主楼、辅楼各强电间的供配电情况以及各种照明线路控制开关的位置。
13、 10、完成上级交办的各项相关工作。 （八）弱电维修员岗位职责1、熟悉大楼智能化设施、设备及各类设备控制电脑板和电子控制线路的工作原理、操作、维修和维护，并与相关保养单位建立良好的业务关系。2、 每天对控制室、设备房进行巡视、检查、保养、监测，掌握设备的运行状况，发现问题按程序处理，重大问题及时向上级部门报告，并做好相关工作记录3、 本单位无能力完成的维修项目，经领导或主管部门同意后，及时联系专业维修公司组织维修，尽快恢复正常运行状态。4、 严格按安全操作规程，严禁违章操作，杜绝事故发生，确保运行安全。5、 保管电子设备维修专用仪器、仪表，保障达到仪器各种工作指标。6、 根据计划做好电子设备的
14、年、季、月、检测维护工作。7、 对电子设施、设备、维修中所需备件，要妥善管理，定期测试，保证随时应急使用。8、 耐心解答用户在使用智能化系统及其它电子方面遇到实际问题。9、 保证有电子设备机房工作环境条件达到设备要求，做好防火、防潮、防静电工作10、完成领导交办的其它工作任务。（九）BA、BMS和VRV（空调集控）值班员岗位职责1、负责大楼BA、BMS自动控制系统和VRV（空调集控）的运行监视，确保大楼各系统机电设备的正常和安全运行。2、严格按照主管领导的指示和管理规定要求，执行停开机操作。熟练掌握主楼、辅楼各种照明开关的控制操作。3、认真学习，不断提高专业知识，熟悉本系统的结构、工作原理、被
15、监控设备的分布，了解各传感器、执行机构的安装位置及线路连接，能进行简单的故障排除。4、坚守岗位，当值者须对各系统进行监视检查，并准确记录各种运行数据和监视记录，发现问题立即通知相关部门及时处理，以最短的时间恢复正常运行，必要时上报主管或经理。5、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。6、按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。7、管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。8、严格执行物业服务中心和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备设 施的安全。（十）空调运行员岗位职责 1、严格按有关规程要求开停和调节中央空调系统的各种设备，并做好相应的运行记录；2、根据室外气象条件和用户负荷情况，精心操作，及时调节，保证中央空调系统安全、经济、正常的运行； 3、按规定认真做好系统和设备的巡裣工作和维护保养工作，使其始终处于良好状态并按要求做好备案记录；4、遵守机房的管理制度，保持安全文明生产的良好环境；5、严格遵守劳动纪律和值班守则，坚守岗位，上班时间不做与工作内容无关的事情；6、值班时
