202X年商业环境调研报告

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1、商业环境调研报告一、现状分析近年来，随着芗城区旧城改造、城市扩容步伐的加快，城市居民 居住环境有了较大变化，社区服务功能大幅提升，社区商业得到了较 快发展，社区商业网点数量不断增加，经营业态和服务领域进一步拓 宽。从调查看，目前，芗城区共有社区 69 个。各类社区商业网点近 1000 个，经营方式有餐饮、超市、各类中介、便利店、物流、食杂店、 洗衣店、维修店、回收站、书店、冲印店、药店、家庭服务站、大众 浴池等。社区商业发展主要呈现以下几个特点：1、社区商业网点发展迅速，“双进工程”服务对象不断扩大。随 着经济的发展和中心城区的不断扩大，社区商业服务对象也不断拓展， 服务对象不仅面向广大居民，

2、更侧重于为老人、儿童、残疾人、优抚 等社会弱势群体服务，以及为下岗、失业人员的提供再就业服务。2、社区商业网点呈多业态发展趋势。社区商业过去以商业零售业 网点为主，仅限于食品、日用百货、美容美发等行业，近年来，一批 新兴业态的社区商业网点应运而生，现已发展到几十个服务项目，如 保姆、清洁维修、物业绿化、家教、技能培训、网络服务、婚庆礼仪、 餐饮、保健、社区医疗、代理、中介服务等多个门类的便民利民服务 项目。3、新社区的各项配套服务设施、功能较为齐全。随着中心城区范 围不断扩大，加速了新社区的建设，新社区的建设又带动了社区商业 的发展以及周边商业中心的发展，其商业设施、网点分布、商品结构 与服务

3、功能均较为齐全，明显优于老社区。4、传统商业和服务业在社区商业建设中得到了充分发展。近年来， 流通领域的市场化进程不断加快，社区商业应市场需求得到快速发展， 大大小小的商业网点渗透到社区的大街小巷，并在社区内及其周边形 成一定规模。同时，社区沿街各类小型商品市场得到发展，有蔬菜市 场、干果市场、水产品市场等，为社区居民消费购物提供了便利。二、存在的主要问题1、社区商业发展缺乏科学规划和有效指导。目前，社区商业在发 展中较多的商业网点与社区住宅混在一起，严重影响了居民的正常生 活，并造成安全隐患和环境污染。其中建在居民楼底层或楼内的餐馆、 酒店以及各类服务机构影响较大，形成的民企纠纷较多。社区商

4、业与 区域性商业中心在功能定位方面缺乏科学规划、合理分工和有效监督。2、社区商业发展不平衡，老社区商业网点发展慢、基础差。在这 次调查中看到，一些老社区商业设施简陋，功能不全，一般是利用自 有房屋，或者临时搭建，甚至是违章建筑开办的。这些小店小铺以经 营副食为主，商品单一、质量低劣，购物环境和卫生状况较差，造成 社区居民购物不便，许多日常消费需要跑较远的路，且社区的服务功 能不健全，与建设“便利消费进社区，便民服务进家庭”双进工程提 出的社区商业发展目标差距较大。3、社区商业基础设施较差，现代服务业不够发达。随着人们生活 水平的提高，居民消费需求普遍提高，呈现出多样性、多层次的消费 特点，社区

5、商业低水平、低层次的服务状况与之不相适应，亟待改善。 在调查中，有的反应社区没有停车场，车辆乱停乱放现象比较严重。 有的反应社区没有蔬菜市场，居民买菜不方便。有的反应家政服务业 没有形成，居民寻求家政服务很不方便。有的反应社区商业网点不能 仅依靠小店小辅、小商小贩提供商品和服务，要提高档次，保证质量 等等。从反应的情况看，社区商业的服务功能普遍滞后于居民的消费 需求。因此，加强社区商业基础设施的规划和建设，拓展社区商业服 务功能，是落实科学发展观，完成社区双进工程的重点工作。三、推进措施和发展方向设想2、应采用公开招标等形式，确定有实力的企业参与社区商业建设一是选择、培育有实力的配送餐饮企业

6、（ 由中心厨房统一配送至社 区连锁店 ） 进入社区商业示范区，实施包括“早餐工程”在内的大众化 餐饮，保证居民在社区内就能够方便地吃到有保障、质量较好的早餐、 快餐。二是鼓励农副产品流通企业在社区新建和改造放心肉、放心豆制 品、无公害蔬菜瓜果连锁店，建设生活保障型的商品配送中心，解决 居民生活不方便、消费不放心、不安全的问题。三是支持连锁企业进入社区新建或改造便民家庭服务网点，搭载 各类便民、利民服务项目，让社区居民在家门口就能解决维修、美容 美发、洗衣、家庭服务等多方面的生活需要。四是支持和引导再生资源回收龙头企业进入社区，形成以社区、 回收企业和集散市场为载体，符合城市建设发展规划、布局合

7、理、网 络健全、服务功能齐全、管理科学的再生资源回收体系。五是采取切 实可行措施，通过资金、网点等一系列支持政策，鼓励企业采取收购、 兼并、特许加盟等多种形式整合分散的社区商业资源，规范社区内的 小型门店，实现资源共享，综合利用。3、应鼓励和支持利用现代技术手段，创新服务体系。积极建设面 向社区服务的信息服务平台，鼓励有条件的企业利用信息技术开展社 区便民服务，发展网上交易、网上服务，补充现有网点的不足。鼓励 有条件的企业建立客户需求信息系统，及时采集、分析、储存客户信 息，为居民提供定向、快捷、周到的服务。大力提倡社区骨干企业开 展送货上门、送餐上门、修理上门的“三上门”服务，延伸服务功能，

8、 提高服务水平。提倡和鼓励社区商业企业组建专职的便民综合服务小 分队入户服务，同社区居委会、社区居民建立稳定、畅通的联系渠道， 开展以为社区居民排忧解难为宗旨的便民有偿服务。北京街道和社区里的商业服务，从街边夫妻店的 1.0 版本到大型 商业综合体的 2.0 版本，再到现在深入社区组合形态的 3.0 版本。未 来随着电子商务的深度运用，社区商业的 4.0 版本已渐现雏形。那么2013 年北京的社区商业是什么样的，存在着哪些问题 ?品牌化服务稀缺社区商业，这一原本以自发式生长存在的商业模式，在城镇化的 加速推进下，正在成为城市商业发展的选项之一。为探寻社区居民的基本需求、社区商业呈现的热点和尚存

9、空白， 日前，北商商业研究院从北京东、西、南、北和中部选取了和平里社 区、芍药居社区、望京社区、通州社区、房山长阳社区、大红门社区 等 12 个有代表性的大型社区做调查。这 12 个样本中，既有老牌社区， 又有通州、房山等新城社区。根据问卷调查，随着购物习惯的改变， 92%的受访对象表示，在家 门口购物消费的频次增加，同时会定期到繁华商圈购物消费。在电子 商务的迅速渗透下，北京的社区商业，已从功能单一的日杂百货为主， 逐步发展为传统的餐饮、超市便利店、生活服务业与新兴的网络购物 融合的服务体系。一些小区的夫妻店、传达室或者警卫室都主动或被 动地兼职帮小区住户代收快件。北商商业研究院通过对 12

10、个社区居民的调查采访发现， 9 个社区 对连锁餐饮的需求， 7 个社区对家政服务的需求较高，其次是菜店这代 表了社区商业整体面临的品牌化程度低的现状，美容美发、洗染、家 政、便利店等都存在杂牌军的问题。其实，北京市一直鼓励连锁经营企业加快向社区发展，鼓励品牌 连锁经营企业参与社区商业建设，通过采取收购、兼并、直营连锁或 特许加盟等方式整合分散的社区商业资源。早在 20* 年，物美、京客 隆等百余家企业入选市商务委推荐进社区的连锁企业。调查中发现，在高成本压力和电子商务的冲击下， () 传统零售业 在拥抱电商和下沉社区中找到了两种发展路径。调查中，一个突出的 变化是， 7-11 、吉野家、肯德基

11、等知名传统商业企业的身影开始出现在社区。不过，社区商业的市场培育期会比繁华商圈长，销售规模短 期也难与区域中心媲美。但是，社区周边消费频次高，更注重便捷和 性价比。餐饮居社区商业之首在选取的采访样本中，餐饮在社区商业各业态中占比，平均占比 达到 32%;其次是生活服务类 （ 包含家政、洗染等行业 ），占比为 27.5%; 位居第三的是美容美发行业，占比为 13.33%。但是，从调查的各类商业业态看，社区商业发展的自发性特点明 显。餐饮业虽然成为社区商业主力军，但是，这些餐饮主要是不知名 的小店，不仅更换频率高，服务质量也不稳定。在对长阳、天通苑等以年轻消费群体为主的新社区调查发现，幼 儿教育正

12、在快速扎根社区，占比达到 9%，成为社区商业业态的新成员。 此前很多幼儿教育品牌会选择区域商业中心地带，但是，随着生育高 峰的到来，新兴社区的很多年轻住户已经升级为三口之家。巨大的儿 童消费市场成为商家掘金的新发力点。可以预测，单独二胎政策落地 实施后，幼儿教育将迎来更大市场。另外，随着老龄人口增加以及消 费习惯的改变，社区送货上门、家政、代收代缴等服务需求增大。此外，社区商业的物业主要来源于小区底商，受限于当初开发商 的规划设置。这也造成了社区商业缺少规划的问题。菜店覆盖面有待提升针对社区商业调查发现的问题，北京商报官方微博面向近 50 万粉 丝进行了“帮社区商业出新招”的调查活动。在参加调

13、查的微博网友 中， 42%的网友对自己居住社区的农产品市场不够满意，其中超过一半 的网友认为社区菜市场距离太远，不能满足日常的需求。还有近30%的网友对社区菜市场提供的水果蔬菜品质和价格不满意。30%的网友不能满足于现有的社区便利店。反映问题较为突出的主 要集中在通州、天通苑以及长阳等远郊区县的网友。部分网友反映， 社区周围的小便利店和夫妻店商品数量有限，更新不及时。从便利店的发展规律看，每 3000 人就需要一家便利店。例如东京， 有近 3700万人，几大便利店品牌的总数超过了 4 万家。北京市的常住 人口在 20*年时就已突破了 2000 万人，照此计算，北京至少需要 6700 家便利店。

14、据相关调查显示，北京的便利店还不到 2000 家，距理 想状态下的店铺数量相去甚远。不仅如此，店铺的分布也极不均匀， 以 7-11 官方发布的数据为例，其 130 多家店铺集中分布在朝阳区、海 淀区和东城区，西城区仅有 5家，通州区也只有 1 家，而其他区域则 尚未开店。在调查中我们也发现，在区域中心附近的社区，各类服务设施相 对完善，但在部分老小区，由于物业设施和交通限制，一些便民业态 无法进入。MV-篇三一、普遍存在的问题（一）资金积累和融资困难。旅游企业的发展资金积累较为缓慢。 旅行社是微利行业，酒店投资量大、成本高、回收期长，景区与酒店 基本相同。有的企业发展几十年规模仍然有限，资金的

15、原始积累过程 较长，旅游企业普遍受到资金短缺的困扰。融资困难主要体现在，第 一，旅行社、旅游商品企业、旅游汽车公司等非资源经营性企业多为 中小规模，固定资产小，缺少高附加值的抵押财产，难以达到银行贷 款规定的条件，申请贷款困难；第二，酒店、景区等资源经营性企业 难以将资源资本化，金融部门只规定将景区门票作为质押条件，而不 将旅游资源价值作为申请贷款抵押的条件，使得企业申请贷款渠道窄； 第三，很多景区仍然是行政管理，政企未分，产权不明，限制了企业 通过股份制改造直接融资；第四，农家乐（包括民居接待点）的企业身份不明确，金融部门没有出台农家乐担保、贷款优惠的具体政策， 大多数农家乐经营户不能获得银

16、行贷款，持续发展能力受到限制。（二）旅游项目用地困难。一是缺乏旅游用地专项支持政策， 土地管理法及其实施条例等法律、法规对旅游用地的范畴、 定义及类型没有明确规定，没有对旅游项目用地及旅游投资建设用地 优惠等政策的具体规定；二是绝大部分地区在土地利用总体规划中对 于旅游用地规定不明确，旅游用地规划没有真正与本地区城市总体规 划和土地利用规划有效地结合起来，可变性较大，操作性不强，很多 旅游项目用地指标不足，往往只能通过置换集体用地来满足，供需矛 盾突出；三是农家乐、乡村酒店等乡村旅游用地多采用租赁方式，办 不了“两证”，使得业主很难大规模投入，限制了乡村旅游的提档升 级，同时多为当地村民经营，有较大资金实力的外来投资者很难介入， 土地紧张和流转规模小、难度大及“差别”待遇等因素制约了乡村旅 游的发展壮大；四是旅游业对环境要求高、用地规模大，且没有优惠 政策，旅游用地成本高于工业用地，