重庆市调报告

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1、2020 6 17 重庆平安街片区项目市场调查报告 谨呈 重庆旭庆房地产开发有限公司 2 市场调查报告 一 宏观经济环境扫描 二 城市发展情况分析 三 房地产市场判研 四 消费者研究 五 案例分析 3 市场调查报告 一 宏观经济环境扫描 二 城市发展情况分析 三 房地产市场判研 四 消费者研究 五 案例分析 4 重庆市近年GDP及固定资产投资额加速增长 重庆直辖7年以来 重庆市GDP年均增长9 6 高于全国同期水平1 8个百分点 未来的上升空间很大重庆市2003年的GDP增长速度是11 4 重庆市房地产处于高速发展期 能够支持房地产业的快速发展重庆固定资产投资已达5400多亿元 年均增幅22

2、8 居全国四个直辖市前列 大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用与其他直辖市和省会城市相比 重庆市的经济水平仍然偏低 与其城市地位相比 还有很大的发展空间 重庆全市历年经济发展状况 房地产预警系统判断 GDP增速与房地产发展关系 5 重庆市人均GDP快速增长 房地产市场属于高速发展期 重庆人均GDP基数较小 但增速呈飞跃式发展 表明直辖以来重庆经济增长较快重庆2003年人均GDP约976美元 同时说明重庆房地产进入快速发展期 潜力很大 发展势头看涨渝中区人均GDP居各区之首 表明该区的经济实力在各城区中处于领先位置 消费能力相对最强 重庆全市历年人均GDP发展状况 2003年重庆主城区人均G

3、DP 人均GDP与房地产发展关系 6 重庆市人口数量大 城市化率不断提高 但绝对值较低 重庆是中国人口最多的城市 也是农业人口最多的城市 具有 大城市 兼 大农村 的特殊结构重庆2003年户籍人口3130万 城镇人口1190万人 城市化率38 1 预计重庆城市化率到2004年可提高至39 8 到2010年更可望达50 重庆的城市化率相对较低 但是其人口基数大 加之城镇人口比重的快速增加 必将成为住宅消费的生力军 7 重庆以第二产业为主 农业比例明显偏高 虽然重庆产业结构是 二 三 一 型 但与其他直辖市相比 农业比例明显偏高重庆工业的三大支柱是汽车摩托为主的机械工业 天然气和化工为主的化工业和

4、钢材及铝材为代表的治金工业与项目相关的两区产业结构 渝中区以第三产业为主 表明该区有聚集大量的白领及中产阶层的环境 九龙坡区的第二产业占主导地位 这与该区是重庆市最大的机械工业基地有关 重庆全市历年产业结构变化状况 2003年重庆主城区产业结构 8 重庆社会消费品零售总额增长迅速 社会消费品零售总额增长迅速 居民消费明显升温消费热点集中在 旅游消费 住房及带动的装饰 装修 家电等相关消费 通迅电子产品消费等渝中区由于传统商业中心的地位而使其消费额居全区之首 消费产出比 人均零售总额 GDP 重庆全市历年社会消费品零售总额 2003年重庆主城区人均社会消费品零售总额 9 重庆居民生活水平大幅改善

5、 但仍相对偏低 重庆城市居民的人均可支配收入虽然较其他直辖市及省会城市都相对落后 但增幅名列前茅 势头迅猛重庆居民的恩格尔系数逐年下降 2003年为38 1 城市居民基本实现小康生活水平 重庆全市历年人均可支配收入 10 重庆收入房价比 人均居住面积等指标显示重庆房地产市场很有潜力 重庆的收入房价比为1 7 9 大于国际上的合理区间 但处在国内城市的大致范围内 房地产业健康发展相对较低的人均居住面积预示着重庆未来城市人口增长和住宅需求增长的潜力巨大 注 国际上收入房价比合理范围 1 6 国内目前大致范围 1 8 重庆和几个主要城市的收入房价比 11 重庆主城区国内生产总值比较 2003年重庆市

6、主城区共实现国内生产总值570 5亿元 铜币增长11 5 人均GDP达到15034元 高于全市人均GDP的1倍 表明重庆市主城区是带动全市经济发展的龙头渝中区的人均GDP13301元 高出重庆全市人均GDP的2 7倍 12 重庆市主城区人口状况和居民消费水平 重庆市主城区非农业人口比例达到66 3 高于全市平均水平23 渝中区非农业人口比重99 6 城镇化水平最高主城区居民消费能力要明显高于全市平均水平 渝中区居民平均生活水平远高于其它各区 13 一 宏观经济环境扫描 二 城市发展情况分析 三 房地产市场判研 四 消费者研究 五 案例分析 14 重庆的城市地位和功能定位 重庆 位于中国较为发达

7、的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部 长江 嘉陵江交汇处 是中国西部唯一的中央直辖市重庆的城市功能定位将会直接引起重庆城市建设及面貌的逐步改善从重庆的城市排名可看出 重庆的城市竞争力和吸引力在逐渐增强 城市未来的发展潜力较大 长江上游和航运中心 现代制造业基地 长江三峡生态功能区西部大开发的龙头城市 西部地区唯一的直辖市 城市功能 重庆入选 全球24个最具发展潜力城市 而中国仅有8个城市入选世界银行评价中国投资环境 重庆名列第五 被评为 发展最快的城市 上海社科院评出的 中国最具竞争力城市 中 重庆列第五 排在上海 深圳 北京和广州之后2003年中国城市竞争力排行中 重庆被评为 西部最具竞争

8、力城市 城市排名 15 重庆的行政分区及总体布局 受地形影响 重庆形成 多中心 组团式 的布局结构全市面积8 24平方公里 是北京 天津和上海总面积的2 4倍核心区总面积约600平方公里主城区总人口380万 占全市的12 主城核心区 16 重庆城市发展的利好机遇 西部大开发及重庆直辖直接带动重庆经济的快速增长 提高城市的吸引力为配合亚太市长峰会所进行的相关建设直接改善的是重庆的市容市貌 重庆在大开发战略中担当中心城市的重任大开发战略将提高重庆的城镇化率国家的特殊优惠政策 吸引外来投资者落户重庆 西部大开发战略 全市共有56个峰会项目和77个配套项目 总投资达69 12亿元 将会在2005年8月

9、之前完工以上工程使重庆主城区达到 山水园林城市 的标准 亚太市长峰会 重庆直辖提高了重庆的行政地位 加快了重庆经济的高速发展直辖7年以来 重庆的固定资产投资已达5100多亿元直辖7年以来重庆主要经济指标增长都在1倍以上今后10年 重庆将投资1 2万亿元在基础设施建设中 重庆直辖 17 重庆的城市规划 规划目标是把重庆建设成为 一中心 多组团 城镇群集合 的现代化大都市 一个中心 由主城9区构成的都市发达经济圈多个组团 是万州 涪陵 永川和江津等几个重要的地区性大城市 18 重庆的城市建设 交通工程的实施和推进将改善重庆出行环境 拉近各区之间的交流城市交通建设将改善市民出行环境 缩短各区之间的距

10、离城市的大量拆迁将改善城市形象 并为房地产市场发展带来机会 城市交通 半小时主城工程使主城九区各组团中心到市政府不超过半小时8小时重庆工程使最偏远的县市到主城区的时间缩短到8小时轨道交通 到2010年运营和建设4条轨道交通 形成中心城区的主要交通框架 旧城改造 拆迁量 未来5年重庆主城区拆迁面积400多万平米 拆迁10万余户拆迁范围 江北 九龙坡 大渡口 渝中区等渝中区 200万平米江北城 122万平米 19 重庆市主城区规划 城市规划使得重庆的组团式特征更明显 各区的城市地位更均衡 20 重庆渝中区的规划愿景 渝中区在主城区的重要位置对重庆市民有相当的吸引力 这对本项目有利好其他区域的发展将

11、会对渝中区产生相应的威胁 同样也会分流本项目的潜在客户 21 一 宏观经济环境扫描 二 城市发展情况分析 三 房地产市场判研 四 消费者研究 五 案例分析 22 重庆房地产投资额大幅提高 投资结构合理 重庆房地产开发投资增幅过高 这与重庆近几年大项目较多有关由于增速超过正常水平 如果没有需求匹配 有可能导致未来几年供大于求的市场现象房地产投资占固定资产投资和GDP的比例均处于正常区间 表明重庆投资结构和规模均处于合理水平 房地产市场预警预报指标体系 重庆全市历年房地产开发投资额 23 重庆历年商品房的供求基本平衡 房地产开发效率不高 重庆商品房供求表现异常 呈现供大于求的现状 但此现象逐年有所

12、缓解2003年重庆商品房供求基本平衡 表明需求量越来越大重庆投入与产出比值不到0 7 表明重庆房地产开发的效率不高 房地产市场预警预报指标体系 重庆历年商品房供求状况 24 重庆房地产业的宏观政策分析 房地产企业资金门槛被提高 投资产品被抑制拆迁改造速度放缓 低端产品受制 国务院2004年6月初出台的 关于控制城镇房屋拆迁规模严控拆迁管理的通知 严格了旧城改造项目的审批规定同时也使得征对部分拆迁户的低端产品受到抑制 自去年以来 国家出台的一系列法规和政策对于资金实力较弱的中小企业而言 提高了企业自有资金的比例 增加了资金的压力对消费者而言 投资类客户的需求被抑制 25 重庆房地产商的梯队分层

13、重庆置业者的品牌忠诚度基本仅限于龙湖旭庆公司属于第二梯队 客户忠诚度一般 需要进行品牌资源整合 华宇 龙湖 南方 金科等50强排名中前10名企业 晋渝 东和 广厦 聚信 融侨等50强排名中10 50位的企业 50强排名之外的约100多家企业 注 重庆主城六区共有房地产开发企业187家 重庆第一梯队的开发商占据了重庆市场企业具有开发经验丰富 年开发量大 开发楼盘品质高 市场占有率高 市场知名度高 品牌效应好 客户忠诚度高第二梯队开发经验缺乏 年开发量小 开发楼盘品质较差 市场占有率低 市场知名度弱 无品牌效应 26 重庆近年来的户型供应呈偏大趋势 统计的楼盘有 新洲阳光长安华都佳华世纪新城天骄俊

14、园爱丁堡望海现代城皇冠东和花园龙湖西苑南方上格林旭日凤凰城龙湖香樟林别墅锦绣山庄 重庆市中大规模楼盘户型统计表1 通过对今年中 大型开发规模的楼盘进行统计 重庆市整体户型呈偏大趋势卧室面积适度 多卫生间的大户型住宅需求比重有所上升 70 130m 的三居室仍是市场需求主流 27 重庆近年来住宅的户型供应特点 重庆市中大规模楼盘户型统计表1 错层需求比重略有上升 平层与错层 平分秋色 由此可见 置业者对起居面积及户型的选择更偏向于宽敞舒适 统计的楼盘有 新洲阳光长安华都佳华世纪新城天骄俊园爱丁堡望海现代城皇冠东和花园龙湖西苑南方上格林旭日凤凰城龙湖香樟林别墅锦绣山庄 28 重庆市场上楼盘配套 2

15、9 重庆主城区住宅供求平衡 需求增幅较大 近几年重庆主城区住宅市场呈现出供求平衡的现状2003年需求猛增 出现供小于求现象 市场的消费潜力开始释放 重庆主城区住宅供求状况 房地产市场预警预报指标体系 注 此处主城区指渝中 九龙坡 沙坪坝 江北 渝北和南岸六区 下同 30 重庆渝中区土地供应量非常有限 但未来主城区大盘竞争激烈 北部新城大量的土地出让和千亩大盘的存量显示未来该区域的竞争将会非常激烈渝中区可供出让的土地面积非常有限 未来的供应将集中在化龙桥片区的拆迁改造地块内 2003年重庆主城区土地出让面积 重庆在建待售的千亩大盘项目 不完全统计 数据来源 重庆房地产市场报告 世联调研 31 渝

16、中区住宅供需两旺 空置面积逐步下降 渝中区近年土地出让面积非常有限 因此开发量受一定限制然而渝中区住宅销售势头不减 2002年同比增长35 需求旺盛渝中区住宅价格远高于其它各区渝中区的价位高源于其重要的经济 政治地位 同时也与相对有限的可开发土地资源 日益繁荣的经济和金融商业等因素有关 32 重庆主城区高档物业竞争格局 重庆的楼盘品质及价格地域差别比较明显 33 主城区中高档物业按资源分布格局 根据可利用的资源不同 重庆主城区的高档物业基本分为 江北别墅及高档物业江景物业CBD物业 江北别墅及高档物业 34 CBD物业典型楼盘分析 35 江景物业典型楼盘分析 36 江景物业典型楼盘分析 37 江北别墅物业典型楼盘分析 38 江北高档物业典型楼盘分析 39 项目区域竞争格局 万友康年国际公寓 康德27度生活空间 丽水菁苑 40 项目周边竞争物业分析 41 一 宏观经济环境扫描 二 城市发展情况分析 三 房地产市场判研 四 消费者研究 五 案例分析 42 重庆各阶层置业者特征描述 中等收入以上阶层是房地产消费主力群体 各阶层消费者特征分析 中等收入以上阶层是购房的主力群体 子女的教育是他们