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1、房产属性 1 什么是房屋产权房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利 也就是房屋各项权益的总和 即房屋所有者对该房屋财产的占有 使用 收益和处分的权利 2 什么是产权证书产权证书是指 房屋所有权证 和 土地使用权证 房屋产权证书包括 产权类别 产权比例 房产坐落地址 产权来源 房屋结构 间数 建筑面积 使用面积 共有数纪要 他项权利纪要和附记 并配有房地产测量部门的分户房屋平面图 3 什么是使用权房使用权房是指由国家以及国有企业 事业单位投资兴建的住宅 政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房 4 什么是单位产权房单位产权房是指产权属于单位所有的房屋 也称系统产权房 系统房 5 什
2、么是共同共有房产共同共有房产 指两个或两个以上的人 对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权 6 什么是 五证 两书 五证 包括 国有土地使用证 是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金 获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证 建设用地规划许可证 是建设单位在向土地管理部门申请征用 划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证 建设工程规划许可证 是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证 五证 还有 建设工程施工许可证 和 商品房销售 预售 许可证 两书 是 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 7 什么是商品房 原是指房地产开发经营企业 经批准用于市
3、场出售而建造的房屋称为商品房 商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房 内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式 经过政府计划主管部门审批 建成后用于在境内范围 目前不包括香港 澳门特别行政区和台湾 出售的住宅 商业用房以及其他建筑物 外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定 通过实行土地批租形式 报政府计划主管部门列入正式项目计划 建成后用于向境内 外出租的住宅 商业用房及其他建筑物 在市场经济条件下 任何推向市场的 并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品 但目前的中国房地产市场 商品房只是特指经政府有关部门批准 由房地产开发经营公司开发的 建成后用于市场
4、出售出租的房屋 包括住宅 商业用房以及其他建筑物 商品房可分为内资内销商品房 外资内销商品房 高标准内销商品房 外销商品房和经济适用房 凡是自建 参建 委托建造 又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围 8 什么是二手房指不是由开发商出售的 而是由房屋产权人或购买人转让的房产 包括已取得权证的需要转让和尚未取得权证的需要转让的房产 一般指私房 单位自管房 更名商品房 上市房改房和上市使用权房等等 9 什么是房改房房改房又称已购公有住房或上市共有住房 是指城镇职工享受国家房改优惠政策 根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定 按照成本价或者标准价扣除工龄折算后 旧住宅还要扣除
5、房屋折算 购买的已建公有住房 按照成本价购买的 房屋所有权归职工个人所有 按照标准价购买的 职工拥有部分房屋所有权 一般在5年后归职工个人所有 房改房产权证基本可分为两种 按成本价购买的产权证 下简称成本价 和按标准价购买的产权证 下简称标准价 成本价的产权证说明该房屋的使用 占有 处置的权利全部归产权人所有 不需经过原产权单位同意就可处置 但该房屋不能办理赠与 在收益权上受到一定的限制 按照现行的规定 成本价的产权人可选择两种收益方式 1 直接上市进行交易 由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款 按照这种方式的话 房屋售价每平方米超过4000元以上的部分 产权人要和原产权单位进行收益
6、分成 具体是每平方米在4000至5000元的部分 80 归个人所有 20 归原产权单位所有 每平方米5000元以上的部分 50 归个人 50 归原产权单位 2 产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易 具体操作是由评估部门对房屋进行评估 然后按照市场评估价的3 到房管部门补交土地出让金 再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续 这样 成本价产权证就变成商品房产权证了 这种情况下 售房款除税费外 收益全部归产权人所有 标准价的产权证说明该房屋的使用 占有权归产权人所有 而在处置权和收益权上就受到很大的限制了 标准价的房屋也不能赠与 首先 标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权 原
7、产权单位拥有其中部分价值份额 产权人要想上市交易 原产权单位拥有优先购买权 如果原产权单位放弃优先购买权 交易后 售房款在扣除税费后 由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成 产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额 将标准价变成成本价 就可以拥有房屋全部产权 特别注意的是 已经按照标准价出售的公房 原产权单位无权按照原价格收回 产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态 并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的 视为单位放弃优先购买权 职工可直接上市交易 对于能否将经济适用房的房产证变更为商品房的以及如何变更这一问题 市国土房管局有关负责人明确答复 目前还
8、没有出台有关的规定 10 什么是经济适用房经济适用房指国家或房地产开发商按照普通住宅标准建设的 以建设成本价向中低收入家庭出售的商品房 它是具有社会保障性质的商品住宅 具有六个特点 1 经济性是指住房价格相对市场价而言 是适中的 能够适应中低收入家庭的承受能力 2 适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果 而不是降低建筑标准 3 政府扶持 干预性表现在以下几个方面 土地可以划拨 政府给予一定财政支持和信贷支持 政府减免土地拆迁 安置 基础设施配套 工程招标 质量监督等方面的20余项税费 价格实行政府审批 有最高限价 其利润率严格控制在3 以内等 4 出售给特定对象经济适用房出售主要
9、面对中低收入阶层 年家庭收入在3万元以下 对购买资格实行审批 5 地理位置相对来说较为偏僻 一般都建在城市的外环线附近 6 对于划拨土地上开发建设的经济适用房再出售时 实行上市交易审批 需补交土地出让金 1994年由建设部 国务院房改领导小组 财政部联合发布的 城镇经济适用住房建设管理办法 指出 经济适用住房是以中低收入家庭 住房困难户为供应对象 并按国家 住宅建设标准 不含别墅 高级公寓 外销住宅 建设的普通住宅 经济适用房的价格按建设成本确定 建设成本包括征地拆迁费 勘察设计及前期工程费 建安费 小区内基础设施配套建设费 贷款利息 税金 物业的管理费 即将出台的国家房改方案基本上沿用了 经
10、济适用房 这个概念 经济适用房以微利价出售 只售不租 其成本价由7项因素 征地拆迁费 勘察设计费 配套费 建安费 管理费 贷款利息 5 以内的利润 构成 约占住宅总量的70 出售经济适用房实行政府指导价 其售价有市 县人民政府根据以上几项因素综合确定 并定期公布 不得擅自提价销售 经济适用房减免了工程报建中的部分费用 其中包括免去土地出让金的全部 消减了市政配套等费用的50 并且规定了较低的固定利润率 我国目前规定为3 经济适用房如何进行成本控制相对于不破难关商品房而言 经济适用房东的价格较低 其成本一般包括8项1 建设用的的征地和拆迁补偿 安置费2 勘察设计和前期工程费3 建安工程费4 住宅
11、小区基础设施建设费5 以上4项之和为基础的1 3 的管理费6 贷款利息7 税金8 3 以下的利润 11 什么是安居房安居房是指为实施国家 安居工程 而建造的住房 它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中低收入家庭 特别是对人均居住面积在4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本价 由政府补贴的非赢利性住房 安居房是指为实施国家 安居工程 而建造的住房 它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中低收入家庭 特别是对人均居住面积在4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本价 由政府补贴的非赢利性住房 1995年 国家安居工程实施方案 提出 国家安居工程从1995年开始实施
12、 在原有住房建设规模基础上新增安居工程建筑面积1 5亿平方米 用5年左右时间完成 国家安居工程直接以成本价向中低收入家庭出售 3年多来 全国共竣工国家安居住房面积5576 32万平方米 为70多万户家庭解决了住房困难 据国家权威部门透露 今年继续建设国家安居工程 但要淡化国家安居工程这个概念 明年国家安居工程将并入经济适用房的建设之中 12 什么是公房公房也称公有住房 国有住宅 它是指由国家以及国有企业 事业单位投资兴建 销售的住宅 在住宅未出售之前 住宅的产权 拥有权 占有权 处分权 收益权 归国家所有 目前居民租用的公有住房 按房改政策分为两大类 一类是可售公有住房 一类是不可售公有住房
13、上述两类房均为使用权房 13 什么是不可售公房不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房 它主要包括旧式里弄 新式里弄 职工住房等厨房 卫生合用的不成套房屋 也包括部分公寓 花园住宅等成套房屋 15 什么是私房私房也称私有住宅 私产住宅 它是由个人或家庭购买 建造的住宅 在农村 农民的住宅基本上是自建私有住宅 公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭 也就转为私有住宅 16 什么是集资房集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度 实行政府 单位 个人三方面共同承担 通过筹集资金 建造的房屋 职工个人可按房价全额或部分出资 信贷 建材供应 税费等方面给予部分减免 集资所建住
14、房的权属 按出资比例确定 个人按房价全额出资的 拥有全部产权 个人部分出资的 拥有部分产权 17 什么是廉租房廉租房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助 是我国住房保障体系的重要组成部分 享受廉租住房保障的对象 需要具备两个基本条件 一是城镇最低收入家庭 二是住房困难 另外 申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口 具体标准由市 县人民政府房地产行政主管部门会同有关部门制定 目前 廉租住房制度通过租赁补贴 实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力 改善最低收入家庭居住条件 我国的廉租房只租不售 来源主要是腾退的旧公房 18 什么是平价房平价房是指以成本加上3 的管
15、理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅 成本由 征地和拆迁补偿费 勘察和前期工程费 建安工程费 住宅小区基础建设费 管理费 贷款利息 税金等七项因素构成 19 什么是城市居住区城市居住区一般称居住区 泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合 并与居住人口规模30000 50000人相对应 配建有一整套较完善的 能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地 20 什么是居住小区居住小区一般称小区 是被居住区级道路或自然分界线所围合 并与居住人口规模7000 15000人相对应 配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的
16、居住生活聚居地 21 什么是居住组团居住组团一般称组团 指一般被小区道路分隔 并与居住人口规模1000 3000人相对应 配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地 22 什么是住宅配建设施配建设施是指为城镇居民创造卫生 安全 宁静 舒适的居住环境而必需的 与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施 道路和公共绿地的总称 住宅配套设施按其服务层次 应包括以下内容 l 住宅基本生活单元的配套设施 人口规模为3千人左右的住宅群 其配套设施应有居民服务站 小商店 文化室 儿童游乐场等 2 住宅小区的配套设施 人口规模在l万人左右的住宅群 其配套设施包括托儿所 幼儿园 小学 中学 储蓄所 邮电所 运动场 粮店 煤店 百货店 副食品店 菜店 饮食店 理发店 小修理门市部 综合商店 自行车棚 废物回收站 居委会 变电所 公共厕所 垃圾站等 3 住宅区的配套设施 人口规模在4至5万人左右 其配套设施包括医院 门诊部 银行 办事处 邮电支局 电影院 科技文化馆 青少年之家 运动场 多种与生活有关的商店 街道办事处 派出所 商业管理机构 房屋管养段等 4 市政公用设施 指在全市范围内住宅配
