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1、一 房屋建筑物评估技术说明 一 评估范围 纳入评估范围的房屋建筑物类资产主包括 房屋建筑物 构筑物及其他辅助设施等 房 屋建筑物类资产评估基准日账面价值如下表所示 金额单位 人民币元 科目名称账面原值账面净值 房屋建筑物1 488 1 440 构筑物及其他辅助设施5 378 5 205 房屋建筑物类合计6 867 6 646 二 房屋建筑物概况 纳入评估范围的房屋建筑物类资产主要建成于1996 年至 2013 年 共计为四个加油站 大 石桥第一加油站的房屋建筑物分布于沟沿镇沟沿村岫水公路北侧 大石桥平顺加油站的房屋 建筑物分布于官屯镇何屯村 凤城第一加油站的房屋建筑物分布于凤山区二龙山村 台安
2、盛 达加油站的房屋建筑物分布于台安县新台镇西桓村 房屋建筑物类资产基本概况如下 1 房屋建筑物用途分类 纳入本次评估范围内的房屋建筑物共计7 项 按用途主要分为营业用房和辅助用房 营业类房屋建筑物主要为 大石桥第一加油站房产 凤城第一加油站营业房 平顺加油站后 街营业室和台安盛达加油站营业房等 辅助类房屋建筑物主要为 平顺加油站的站房和休息室 2 房屋建筑物结构特征 框架结构其主要建筑物特征为 框架结构基础为钢筋砼条形基础 钢筋砼独立基础 钢筋砼 框架梁 独立柱 现浇平板 圈梁 围护结构为370mm 厚机砖砌筑墙体或混合砂浆多空砖 砌墙体 外墙为水泥砂浆抹灰刷涂料 内墙混合砂浆抹灰刷涂料 地面
3、多为砼地面 耐酸缸 砖地面 门窗多为铝合金窗 塑钢窗 钢木门 屋面为加气砼块保温层 SBS卷材防水层或 三毡四油沥青卷材防水层 水 电 暖 弱电等配套设施齐全 砖混结构 混合结构 其主要建筑物特征为 为一层或多层用房 基础为带型砖基础 围护 墙为砖墙 外墙砌370MM 砖墙 内隔墙为240MM 砖墙 现浇钢筋混凝土基础圈梁 构造 柱 承重圈梁 予应力空心楼板 屋面水泥砂浆找平层 SBS防水层 墙面为水泥砂浆抹面 刷彩色防水涂料 或贴彩色墙砖 内墙面为水泥砂浆抹面刷白 天棚混合砂浆抹灰涂料刷白 现浇钢筋混凝土楼梯 钢管护栏木扶手 踏步为彩色水磨石面层 地面为砼地坪 各房屋门 为木门 钢窗 室内电
4、线为暗线布置 日光灯 吸顶灯照明 立柱式铸铁采暖器 卫生间内 墙水泥砂浆抹面贴彩色墙砖 普通卫生洁具 上下水设施齐全 消防系统设施齐全 房屋建 筑物结构稳定 整体状况较好 其混合结构的主要特征类似于砖混结构 构筑物的主要特征为 纳入评估范围的构筑物主要有混凝土地面 加油站罩棚 储油池 加 油岛 围墙及厕所等 其中加油站罩棚主要为钢结构或钢网架结构 地面 储油池及加油岛 主要为混凝土或钢筋混凝土结构 围墙和厕所主要为砖混结构 3 利用状况与日常维护 被评估单位资产管理人员对建筑物的主要受力构件定期观测 保证其使用安全 对建筑物使 用过程中发生的表面破损及缺陷及时采取措施进行修缮 保证其使用性能
5、同时做好建筑物 的采光 通风和卫生工作 保证其干燥 清洁 4 相关会计政策 1 账面原值构成 被评估单位的房屋建筑物主要为自建房屋 账面原值一般由建安工程费 前期费用及其他费 用以及资本化利息等构成 2 折旧方法 被评估单位采用年限平均法计提折旧 按房屋建筑物资产类别 预计使用寿命和预计残值 确定各类房屋建筑物资产的年折旧率如下 固定资产类别使用年限残值率 年折旧率 房屋建筑物20 5 房屋建筑物及占用土地权属状况 纳入本次评估范围内的房屋建筑物共计7 项 合计建筑面积平方米 其中已办理房屋所有权 证的房屋建筑物共计4 项 已办证的房屋面积为平方米 办证时间为2014 年和 2015 年间 办
6、证率为 70 已办证的房屋证载权利人为 XXXXX公司 其中有3 项房屋未办理房产证 主要为企业收购的四个加油站中未办理房屋所有权证的房屋 截止评估基准日尚未办理房屋 所有权证的3 项房屋 企业对未办证的房屋出具了有关事项说明 承诺权属归XXXXX公司 所有 房屋建筑物所占用的土地全部办理了土地使用权证 共计占用土地使用权5 宗 为出让的商 服用地和批发零售用地 土地证编号为 大石桥国用 2014 第 036 号 大石桥国用 2015 第 038 号 大石桥国用 2015 第 037 号 凤城国用 2014 第 0058 号 台安园区国用 2015 第 00003 号 土地证载权利人为 XXX
7、XX公司 三 核实过程 评估过程主要划分为以下三个阶段 第一阶段 准备阶段 评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物类资产构成情况进行初步了解 设计了初步评估技术 方案和评估人员配备方案 向被评估单位提交评估资料清单和评估申报明细表 按照资产评 估准则的要求 指导被评估单位准备评估所需资料和填写房屋建筑物类资产评估申报明细 表 第二阶段 现场调查阶段 1 核对账目 根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产评估申报明细表 首先与被评估单位 的资产负债表相应科目核对使总金额相符 然后与被评估单位的房屋建筑物类资产明细账 台账核对使明细金额及内容相符 最后对部分房屋建筑物类资产核对了原始记账凭证 2 资料收集
8、 评估人员按照重要性原则 根据房屋建筑物类资产的类型 金额等特征收集了 房屋产权证明文件 收集了工程发包合同与发票 工程图纸 工程结算 收集了厂区平面图 室外管线图 收集了日常维护与管理制度等与评估相关的资料 3 现场查点 评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的房屋建筑物类资产进 行了盘点与查看 核对了房屋建筑物名称 数量 购建日期 面积 结构 装饰 给排水 供电照明等基本信息 了解了房屋建筑物的工作环境 维护与保养情况等使用信息 了解了 房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新状况 填写了典型房屋建筑物的现场调查表 4 现场访谈 评估人员向被评估单位调查了解了房屋建筑物类资产的质
9、量 功能 利用 维 护等信息 调查了解了当地评估基准日近期的建筑安装市场价格信息 调查了解了房屋建筑 物类资产账面原值构成 折旧方法 减值准备计提方法等相关会计政策与规定 第三阶段 评定估算阶段 根据各类房屋建筑物的特点 遵照评估准则及相关规定 分别采用适宜的评估方法 确定其 在评估基准日的市场价值 并编制相应的评估明细表和评估汇总表 撰写房屋建筑物类资产 评估技术说明 四 评估方法 评估人员认真分析了所掌握的资料 并对估价对象进行了实地勘察 委估房屋主要为营业及辅助性用房的房屋建筑物 房屋建筑物分布在 大石桥第一加油站 大石桥平顺加油站的房屋建筑物 凤城第一加油 站 台安盛达加油站的 考虑到
10、委估房屋建筑物其他特点及自身实际 情况 主要采用成本法进行评估 1 成本法 成本法计算公式如下 评估值 重置全价 综合成新率 1 重置全价的确定 重置全价 建筑安装工程造价 前期费用及其他费用 资金成本 建安综合造价 对于大型 价值高 重要的建 构 筑物 采用预决算调整法确定其建 安综合造价 即以待估建 构 筑物决算中的工程量为基础 根据当地 执行的定额标准和有关取费文件 分别计算土建工程费用和安装工程 费用等 得到建安综合造价 对于价值量小 结构简单的建 构 筑物采用单方造价法确定其建安综合造价 在区分不同的 结构类型及使用功能的基础上 根据评估基准日及所在地正常的施工水平 施工质量和一般
11、装修标准确定其基准单方造价 在此基础上依照建 构 筑物的个性 如不同的层高 跨度 装 修情况 施工困难程度等 和现场测量的工作量对基准单方造价进行调整 最终确定单方造 价标准 以此作为建安综合造价 前期及其他费用 建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额 根据行业 国家或地方政府规 定的收费标准计取 详见下表 序号项目取费基数费率计费依据 一按工程取费 1 建设单位管理费建安工程造价 中油计划 2012 534 号 2 勘察设计费建安工程造价 计价格 2002 10 号 3 工程监理费建安工程造价 发改价格 2007 670 号 4 工程招投标代理服务费建安工程造价 计价格 200
12、2 1980 号 5 可行性研究费建安工程造价 计价格 1999 1283 号 6 安全评价费建安工程造价 中油计划 2012 534 号 7 环境影响评价费建安工程造价 计价格 2002 125 号 小计 二按面积取费 8 墙体材料专项基金建筑面积10 元 辽财非 2008 817 号 9 散装水泥专项基金建筑面积元 辽财综 2003 488 号 小计元 合计建安工程造价 建筑面积 元 资金成本 按照合理的建设工期 取相应年度的贷款利率 计算建设期间合理的资金成本 资金成本 建安工程费用 前期费用及其他费用 合理工期 2 利率 2 综合成新率的确定 综合成新率按照以下公式确定 综合成新率 尚
13、可使用年限 已使用年限 尚可使用年限 100 式中尚可使用年限根据评估范围内房屋建筑物经济耐用年限和已使用年限 结合现场勘查 房屋建筑物历年更新改造情况 房屋维护状况等综合确定 在综合成新率确定过程中 以被 估对象能否有继续使用功能为前提 以基础和主体结构的稳定性和牢固性为主要条件 而装 修和配套设施只有在基础和主体结构能继续使用的前提下计算其新旧程度 并且作为修正基 础和主体结构成新率的辅助条件 3 评估值的确定 评估值 重置全价 综合成新率 五 评估案例 案例一 凤城第一加油站营业房 明细表序号 固定资产 房屋建筑物评估明细表 序号 3 建筑物名称 凤城第一加油站营业房 账面原值 632
14、元 账面净值 602 元 建成时间 2008 年 10 月 15 日 建筑面积 平方米 1 建筑物概况 委估建筑物为营业房 位于辽宁省凤城市凤山区二龙村四组 该营业室建筑面积平方米 营 业室于 2008 年 10 月建成并投入使用 至评估基准日 该建筑物基础稳定 建筑结构和设 施设备完好 使用正常 门为单层包边木门 窗为单层塑钢窗 内外砖墙抹灰 刷涂料 电 气安装为配照型挂灯及吸顶灯 荧光灯 主要承重构件为钢筋砼梁 墙体为砖墙 屋面现浇 钢筋混凝土屋面板 彩钢板坡屋顶 该建筑物水 电 消防设施齐全 经现场勘察 凤城第一加油站营业房地基承载力强 无不均匀下沉现象 结构坚固 无裂缝 现象 屋面无渗
15、漏 房屋整体状况较好 2 重置全价测算 评估人员以待估建筑物实物为基础 依据 辽宁省建设工程费用标准 2008 年 辽宁省 建筑工程消耗量定额 2008 年 辽宁省装饰装修工程消耗量定额 008 年 辽宁省安 装工程消耗量定额 2008 年 等相关定额 参考 辽宁省建设工程造价管理总站2015 年 10 月份公布的 指导性材料价格及人工费指数 调整材料价格信息 分别计算建筑装饰 安装工 程总造价 得到建安综合造价 计算如下 建筑工程费用计算表 金额单位 人民币元 序号费用项目计算方法费率金额 1 计价定额分部分项工程费合计工程量 定额基价 主材费375 其中人工费 机械费82 2 企业管理费
16、费率 15 3 利润 费率 19 4 项目措施费 18 安全文明施工措施费 费率 13 冬雨季施工费 费率 5 5 税费前工程造价合计 1 2 3 4 428 6 规费 28 社会保障费 费率 21 住房公积金 费率 6 7 人工费调整人工费 费率 18 8 材料差价 1 9 税金 5 6 7 8 费率 16 10 工程造价 5 6 7 8 9 490 装饰工程费用计算表 金额单位 人民币元 序号费用项目计算方法费率金额 1 计价定额分部分项工程费合计工程量 定额基价 主材费67 其中人工费 机械费14 2 企业管理费 费率 1 3 利润 费率 2 4 项目措施费 2 安全文明施工措施费 费率 1 序号费用项目计算方法费率金额 冬雨季施工费 费率 5 税费前工程造价合计 1 2 3 4 74 6 规费 4 社会保障费 费率 3 住房公积金 费率 1 7 人工费调整人工费 费率 3 8 材料差价 9 税金 5 6 7 8 费率 2 10 工程造价 5 6 7 8 9 85 安装工程费用计算表 金额单位 人民币元 序号费用项目计算方法费率金额 1 计价定额分部分项工程费合计工程量 定额基价
