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1、2 0 1 9 年 合 肥 房 地 产 市 场 城 市 进 入 报 告 目 录 二市场情况 三土地市场 四住宅销售市场 一合肥城市介绍 合肥城市介绍 城市介绍 地理位置 安徽省对外门户 居于区域核心 合肥 安徽省的省会 坐落于长江以北 淮水以南 南倚皖南山系 北望江淮平原 是一座拥有808万人口 11445平方公里的花园型都 市 其北接淮南 淮北等能源基地 南临芜湖 安庆等水路枢纽 东 西则连接长三角城市带和武汉 地理位置突出 区位 自然资源 交通优势和合肥人开拓创新的精神使得合肥的经济 迅猛发展 综合经济实力和竞争力连续稳居安徽省首位 是安徽省经 济中心 城市介绍 城市定位 合肥定位成为长三
2、角副中心城市 合肥城市圈的概念也在长三角的定位中更加明确 在 城市群的带动下发展动力更强 后劲十足 产业 交通将实现长足发展 长三角城市群 占全国2 2 的国土空间 聚集11 8 的人口提供21 的GDP总值 到2020年 引导人口加快向重点开发区域聚集 有效降低合肥等城市落户门槛 合肥等城市要积极发展特色产业 有效承接产业转移 合理布局产业空间 促进产城融合 以上海为核心 南京 杭州 合肥为副中心 以高速铁路 城际铁路 高 速公路和长江黄金水道为主通道的多层次综合交通网络 加快建设南京 杭州 合肥 宁波等全国性综合交通枢纽 合肥成为长三角城市群副中心城市 人口导入 产业导入 交通优化 城市介
3、绍 城市能级 合肥定位为长三角特大城市 2030年常住人口将达到1000万 城市规模等级与苏州 杭州持平 在长三角中的定位仅低于上海与南京 长三角城市群各城市规模等级 超大城市 特大城市 大城市 中等城市 小城市 1000万人以上 500 1000万人 300 500万人 100 300万人 50 100万人 上海市 南京市 合肥市 苏州市 杭州市 无锡市 宁波市 绍兴市 南通 常州 芜湖 盐城 扬州 泰州 台州 江苏 浙江 安徽 上海 合肥都市圈 南京都市圈 苏锡常都市圈 杭州都市圈宁波都市圈 以上资料来源为国家发改委 长江三角洲城市群发展规划 城市介绍 城市格局 合肥城市发展格局框架拉开
4、未来的发展空间将主城区外部区域扩大 打造一批城市副 中心与产业聚集区 增强对人口的吸纳与城市建设的推进力度 141 城市空间发展战略 1331 城市空间发展战略 141空间战略 一个主城 四个外围城市组团 一个滨湖新区 1331空间战略 优化提升主城区 创新发展巢湖 庐江 长丰三个城区 打造三大产业增长点 建设环湖一体化城乡空间 从141到1331 规划格局明显拉大 城市框架范围扩张 更注重城区的优 化发展和产业的聚集发展 城市介绍 区域划分 合肥城市区域划分为九区四县一市 分别为庐阳区 蜀山区 包河区 瑶海区 滨湖区 政务区 高新区 经开区 新站区 肥西 肥东 长丰 庐阳县以及巢湖市 类别区
5、域规划 老城区 庐阳中央商务区 高技术服务示范区 滨水生态区 蜀山创新创业引领区 转型发展先行区的西部新城 包河打造最大城市中央公园区 瑶海合肥东部新中心 新城区 滨湖国家级滨湖新区 世界级产业集群先行区 政务中央商务区将成合肥 陆家嘴 高新打造国家高新技术产业开发区 经开国家新型工业化示范基地 新站打造国家级产城融合示范区 县区 肥西城西南公共服务中心 长丰建成北部副中心城区 打造生态宜居型特色小城市 肥东打造东北新中心 庐江 合肥南部综合服务中心 交通枢纽 合肥先进制造业 基地 巢湖全国著名的旅游休闲度假胜地 打造 明珠之城 单位 元 楼面价 8045 住宅均价 15277 楼面价 0 住
6、宅均价 25382 楼面价 6545 住宅均价 12120 楼面价 4281 住宅均价 15356 楼面价 5746 住宅均价 12998 楼面价 5849 住宅均价 12942 楼面价 8388 住宅均价 15937 楼面价 9387 住宅均价 18108 楼面价 9519 住宅均价 17255 楼面价 5328 住宅均价 楼面价 5860 住宅均价 11797 楼面价 8242 住宅均价 18046 城市介绍 区域划分 以行政区及交通主干道为基础 结合板块功能定位 板块认知 配套成熟度 三产发展 程度 景观资源 房地产发展阶段 城市级别以上规划进行板块划分 类别区域编号名称板块认知功能定位
7、景观资源住宅市场特征规划 老城 区 庐阳 1四里河板块新兴生态宜居区居住区 商务区庐州公园一手 二手市场活跃庐阳北部金融湾 2庐阳工业园板块北城工业集聚工业区 居住区大房郢水库区域价格洼地庐阳DT产业园 蜀山 3中心城板块旧城改造重点居住区 商务区 一手 二手市场活跃 4董铺湖板块传统西贵区居住区董铺湖水库一手市场活跃 包河5包河区板块城市交通枢纽居住区 商务区十五里河一手 二手市场活跃 瑶海 6月亮湾板块肥东公园区居住区生态公园一手主导瑶海湾湿地公园 7裕溪路板块肥东工业区居住区 产业园生态公园一手主导 新城 区 滨湖 8省府板块安徽省行政中心行政区 居住区十五里河公园 规划 一手主导 国家
8、级滨湖新区9金融板块总部级金融聚集商务区 居住区巢湖 金斗公园一手主导 10环湖板块一线湖景居住区居住区 商务区巢湖一手主导 政务11核心板块合肥市行政中心行政区 居住区天鹅湖二手主导 高新 12蜀山西板块传统西贵低密区居住区蜀西湖 北雁湖一手主导 13蜀山南板块富人墅区板块居住区大蜀山一手主导 14开发板块高新产业新城居住区 产业园 一手主导 经开15经开区板块教育工业新城居住区 产业园翡翠湖二手主导漂牛文创园 新站 16新蚌埠路板块火车站北部区域居住区 产业园 一手主导 17职教城板块教育产业新城居住区 产业园少荃湖一手主导北航合肥科学城 县区 肥西 18上派板块城市副中心居住区 商务区上
9、派河一手主导 19桃花镇板块肥西近政务板块居住区翡翠湖一手主导 长丰20北城板块城市副中心居住区 商务区梅冲湖一手主导 肥东21肥东板块城市副中心居住区 商务区店埠河一手主导 合肥市9 9区3 3县板块分布地图 肥东 北城 桃花镇 高新开发 庐阳工业园 四里河 中心城 董铺湖 政务 省府 金融后台 经开 包河 月亮湾 环湖 蜀山南 新蚌埠路 职教城 裕溪路 上派片区 蜀山西 城市介绍 城市人口 近五年来 常住人口基数大 稳定增长 持续为市场带来人口红利 城市的发展将带来 持续性的人口导入 人口统计 2018年年末全市常住人口约为808万人 比上年增加12 2万人 全市城市人口达606 3万人
10、与上年相比增加18 9万人 占总人口的74 97 比 上年提高1 22个百分点 人口红利 常住人口基数大 稳定增长 持续为市场带来人口红利 目前城镇化水平较低 市场发展空间和潜力巨大 20142015201620172018 常驻人口 万人 796 6779786 9796 5808 7 增量 万人 8 59 47 99 612 2 796 6 779 786 9 796 5 808 7 8 5 9 4 7 9 9 6 12 2 0 2 4 6 8 10 12 14 760 765 770 775 780 785 790 795 800 805 810 815 2014 2018合肥常住人口统
11、计 常驻人口 万人 增量 万人 城市介绍 宏观经济 GDP经济总量与人均GDP稳步快速上涨 2018年增长速度居全国第一和安徽省内城市 首位 GDP经济总量稳步快速上涨 2018年全年实现GDP7826 5亿元 同比增长8 5 合肥市分别快于全国和安徽省3 6个和1 8个百分点 全市占安徽省GDP 总量达到26 稳居全省第一 GDP增速居全国第一和安徽省内城市首位 平均涨幅保持在10 以上 从经济总量上分析 合肥处于中部地区中游水平 但经济增长速度却位居榜首 合肥市2018年人均GDP达98216元 同比上年增长11 7 历年同比增长率保持在10 左右 20132014201520162017
12、2018 年份 GDP 亿元 4672 915157 975660 276274 372137826 5 年份 名义增速11 50 10 00 10 50 9 80 14 96 8 50 11 50 10 00 10 50 9 80 14 96 8 50 0 00 2 00 4 00 6 00 8 00 10 00 12 00 14 00 16 00 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 合肥市2013 2018年GDP数值 年份 GDP 亿元 年份 名义增速 201320142015201620172018 人均GDP 元 657226
13、739473102801369259398216 名义增速19 09 2 54 8 47 9 60 8 50 11 70 65722 67394 73102 80136 92593 98216 19 09 2 54 8 47 9 60 8 50 11 70 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 25 00 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2013 2018年合肥市人均GDP 城市介绍 城市交通 沪汉蓉高铁 京福高铁 商合杭高铁 合西高铁 合郑高 铁 合蚌连高铁 合安九高铁 合六城际 合滁宁城际 合马城际 合芜宣城际 合肥将接入七
14、条高铁干线 淮南铁路 宁西铁路 合九铁路 六宣铁路 合肥开通四条城际铁路 合肥接入四条普铁线路 合肥市未来形成 七高铁 四城际 四普铁 的铁路网 铁路密度居全国第二 仅次于北 京 未来将可直达东西南北各方向的全国主要城市 对人口及资源的吸纳能力极大提升 城市介绍 地铁交通 合肥市已经确定8条地铁线的建设规划 其中1 2号线已经运营 3号线将于年底运营 4 5号线已经开建 对市区范围的交通提升有极大促进 第一阶段 2009年 2017年 建设1号线 2号线 形成 十 字形的基本骨架 已完成 第二阶段 2015年 2020年 建设并建成合3 4 5号线 与1 2号线共同形成以主城区为中心向外围组团
15、 放射的基本骨架网络 基本覆盖了中心城区的主要客流走廊 第三阶段 2018年 2020年 在骨架网络基础上 建设并建成6 7 8 9 S1号线 2号线东延 3号线南 延 4号线南延 在中心城区范围内形成完善的城市轨道交通线网 第四阶段 2025年以后 建设10 15号线扩展延伸线 实现线网规划的远景目标 线路名称运营里程 KM 状态建成时间 1号线24 58运营2016 2号线27 76运营2017 3号线37 7在建2019 4号线36在建2020 5号线40 3在建2021 合计166 34 合肥地铁1 8号线站点规划 市场情况 市场情况 全国政策 房住不炒 为基调 地方城市因地制宜调整楼
16、市政策 中央多次强调住房不炒原则 坚决维护房地产市场平稳 央行全年多次降低存款准备金率 释放部分资金用于偿还中期借贷便利 MLF 住建部称要因地制宜调整棚改货币化安置 针对性调整为实物化安置为主 棚改政策收紧 12月24日住建工作会议召开 定调19年楼市 仍以稳地价稳房价稳预期为主要目标 全国 3至9月 海南出台限购政策 哈尔滨发布限售政策 太原发布限购政策等 各地相继调整房产政策 9月 北京出台公积金新政 重点支持首置住房家庭 实行差异化贷款 楼市政策收紧 12月 菏泽市取消限售 珠海金湾 斗门两区放宽社保年限 城市 市场情况 全国政策 央行多次下调存款准备金率 2018 04 4月17日 宣布降准1个百分点 央行宣布 下调大型商业银行 股份制 商业银行 城市商业银行 非县域农村 商业银行 外资银行人民币存款准备金 率1个百分点 释放4000亿增量资金 同日 上述银行将各自按照 先借先还 的顺序 使用降准释放的资金偿还其所 借央行的中期借贷便利 MLF 2018 06 6月24日 宣布降准0 5个百分点 央行宣布 从2018年7月5日起 下调国有大型商业银行 股份制 商业银行 邮政储
