《新编》某写字楼项目市场分析报告

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1、恒基不夜城項目市場報告 2009年1月 第一部分 近期上海樓市 Part1 上海房地產市場 樓市進入深度調整期 市場呈現量縮價跌狀態 以07年10月為本次調整起始點 供應比已連續13個月下挫至1以下 市場延續供大于求態勢 本輪調整狀態 較上論持續時間更長第一輪調整 05年3月 06年10月 上海樓市經曆了國八條和國六條 R1 0 20个月後市場信心恢复 目前调整 07年10月政策出台後 市場連續出現13个月的R 1 0状态 市場持續低彌 且持續時間更超過05年國八條時期 上海房地產市場 價格進入下降通道 回到一年前水平 12月上海商品住宅銷售均價11891元 連續5個月出現下降狀態 較去年10

2、月的價格持平 上海住宅房價回复1年前水平 上海房地產市場 開發商資金壓力增加 降價拋售現象頻發 二三級市場同步出現下跌 外资撤場 拋售物業 08年上海11個中心城區二手房成交量較07年下跌3 4成 其中靜安區由於原本投資比例較大 市場走低之後 投資客大批撤離 價格下跌45 9 創下中心城區最大跌幅 徐匯下跌31 跌幅相對最小 萬科領頭 全市一半住宅跌價 年初 萬科拋出樓市 拐點 輪 且在自身樓盤付之行動 下半年上海房價在萬科 大華等大開發商領跌之下一路下滑 超過一半樓盤為促進成交而采取降價舉措 尤其一些在07年內價格上漲幅度較大的板塊 如果普陀中環 三林等板塊降價幅度明顯 金融海嘯沖擊下 外資

3、撤場陰雲籠罩上海 例如 李嘉誠旗下的和計黄浦5月以44 38億元岀售位於長樂路的世紀商貿廣場寫字樓物業 年底又以 改租為售 的方式拋售位於古北黄金城道的商鋪 受到金融海嘯正面沖擊的摩根士丹利也積極 兜售 其資產 計劃將其前幾年在上海購得的物業打包岀售 其中包含上海廣場商場 東海廣場 安信商業廣場等多種類型物業 部分降價樓盤列表 本次降價不僅涉及中低檔剛性需求住宅市場 還波及了市中心高檔住宅市場 上海寫字樓市場 成交萎縮 供求岀現拐點 進入08年之后 上海岀售型寫字樓市場明顯走低 全年寫字樓成交140萬平方米 較07年下跌23 成交大幅萎縮 08年下半年之后 上海可售型寫字樓供求比跌入1 0之下

4、 供過于求日益明顯 寫字樓市場岀現拐點 供求岀現拐點 08年10月及11月受中心城區兩莊集中收購案例影響寫字樓成交價格岀現較大漲幅 除去個案影響因素 08年上海可售型寫字樓價格較去年同期上漲10 左右 遠郊的寫字樓物業售價與去年同期基本持平 而部分市中心區域岀現寫字樓與住宅物業價格倒掛現象 上海寫字樓市場 除去個案影響走勢漲幅不大 中信廣場集中成交 北外灘7棟寫字樓整體交易 近年來隨城市擴張 上海商務商業中心也岀現外擴趨勢 中環沿綫崛起一批新興寫字樓板塊 如普陀長風 楊浦五角場 浦東金橋等等 這些區域內寫字樓供應集中 成交旺盛 價格具有一定成長性 目前內環內中心區域寫字樓成交比例佔到總量37

5、內中環和外郊環分別成為寫字樓新增張點 分別佔到21 22 上海寫字樓市場 新興板塊崛起 市中心寫字樓地位削弱 上海寫字樓市場 三季度出现拐点 租金出租率齐跌 1 三季度甲級寫字樓整體平均租金增幅減緩 環比僅增長0 1 較上季度1 3 的增幅有所下降 截至第三季度末 上海甲級寫字樓平均租金為人民幣9 6元 平方米 天 上海浦東甲級寫字樓租金價格平均下降7 這是自2005年以來 首次出現下降 2 自今年年初至第三季度末 上海甲級寫字樓市場的新增供應約為68 7萬平方米 達到新的歷史供應高峰 3 吸納量雖低於新增供應量較多 但隨著市場選擇的增多 仍達到40 5萬平方米的良好水準 4 由於市場供應井噴

6、 上海甲級寫字樓整體空置率升至11 2 空置率的上升主要由於一批新的寫字樓項目交付使用 已有項目依然保持較高入駐率 以上數據從03年 08年 上海可售型寫字樓市場由繁榮走嚮低穀 1 2 3 4 原因 受國內外經濟環境影響 整體房産市場走低客戶購買信心不足 金融危機波及實體經濟 自用客戶對現金依賴程度加重 購買力大幅削弱 宏觀調控之后 寫字樓市場投資門檻高漲 投資客撤離 可售型寫字樓産品同質化嚴重 競爭激烈 5 寫字樓租賃市場同步走低 租金下降 空置率上昇 投資囬報明顯下滑 上海寫字樓市場走勢 由繁榮走向低穀 第二部分 區域市場 Part2 市場供應 可售型寫字樓市場相對市場交易量來說较为充足

7、目前不夜城區域內主要在售的寫字樓共有三个個 位於南廣場的企業廣場 华森钻石广场及位於北廣場的銘德國際廣場 共計供应供应893套 目前市場可售套數為638套 相對板塊年度成交情況來說十分充足 不夜城板塊在售寫字樓滙總表 市場供應 區域掀起新一輪改造高潮 未來2 3年寫字樓市場急劇放量 不夜城目前面臨新一輪改造 正大力發展商務樓宇經濟 一批新建項目陸續啟動 其中僅南廣場寫字樓上市面積就達到31萬平方米 此外北廣場也將有10 20萬平方米寫字樓供應 新增供應30餘萬方 新增量上市集中 新起點高標准規劃 新建項目基本集中再09 10年內上市 將對區域市場形成極大沖擊 不夜城板塊本輪改造將有恒基 嘉利

8、中海等一批實力雄厚的開發企業參與 規劃先進 產品定位高檔 將全面提升區域形象 成交情況 07年 08年兩年間 每年成交量穩定在1 5萬平方米左右 說明板塊內目前市場的吸納能力基本在這一水平 月度成交起伏較大 基本在500 2000平方米左右 平均3 13套左右 月度成交量在3 13套左右 區域年度吸納量在1 5萬平方米左右 年度吸納量1 5萬方左右 月均去化3 13套 價格走勢 自07年6月有新盤上市之後 板塊內寫字樓售價基本穩定在22000 26000元 平方米上下 這已成為板塊內新建甲級標准寫字樓認同價格區間 但08年底新盤华森钻石广场上市打破這一局面 其報價僅19000元 平方米 近期成

9、交的4套低區房源在17000 18000元 平方米 新盤售價由25000元 平方米直落至19000元 平方米 價格表現岀下降趨勢 09年跌破20000元 平方米 租賃行情 新客站南廣場寫字樓主要集中分布在天目西路及恒豐路沿線 分布 以新客站為核心 沿天目西路 恒豐路分佈 產品類型 甲級 普通標准寫字樓 爛尾樓改造商辦樓 達到甲級標准的寫字樓僅有新建的企業廣場一個項目 大部分為普通標准型寫字樓 少量由爛尾樓改造而來的小户型商辦樓 租賃行情 租金水平 三類產品三級梯隊 甲級標准 3 5元 平方米 天普通標准 2 3 5元 平方米 天爛尾樓改造 1 4 2元 平方米 天 平均出租率可達80 依托新客

10、站交通樞紐 目前區域內寫字樓出租情況較好 平均出租率可達80 目前區域內租賃客户以商貿物流類為主 占到60 左右 3 5元 平方米 天 2 3 5元 平方米 天 1 4 2元 平方米 天 爛尾樓改造項目 普通標准寫字樓 甲級寫字樓 不夜城板塊租賃寫字樓匯總表 二手市場行情 由於目前區域中寫字樓出租情況比較理想 二手拋盤的寫字樓數量有限 拋盤量不多 二手價格 甲級寫字樓二手價格18000元 平方米左右普通標准寫字樓16000 18000元 平方米爛尾改造小户型寫字樓13000 17000元 平方米 市場結論 宏觀市場 區域市場 岀售市場供過於求明顯 價格缺乏上漲動力 租賃市場租金出租率雙雙下跌

11、市場出現拐點 一手市場市场处于有价无市的状态 成交十分低弥 而未来供应又十分可观 新建甲級標准寫字樓價格進入下跌通道 由07年的25000元 平方米行情價跌入08年底的19000元 平方米 租賃市場甲級標准租金在3 5元 平方米 天 二手市場甲級標准二手售價在18000元 平方米區間 但是市场交易量稀少 第三部分 項目理解 Part3 區位認知 不夜城板塊現狀 上海陸上交通樞紐 依託區位優勢 形成現代交通商務核心 不夜城黃金商務大道 以商務樓宇為支撐 發展總部經濟 BPO產業 滬辦服務等現代服務業為核心 集中近20幢商務樓宇 其中在建和待建的有8幢 未來總建築面積達128 46萬平方米 不夜城

12、濱河休閒水岸 大量高檔住宅和與之相配套的商業生活設施 與靜安區 黃浦區一河之隔 是不夜城地區風光秀麗 適於居住 商務繁忙的黃金地帶 不夜城商業中心引進中高檔的主題百貨 建設融合品牌購物 時尚餐飲 休閒娛樂等功能於一體的高檔休閒購物廣場 鐵路上海站交通樞紐商務商業區以鐵路上海站南北廣場為圈 建成與上海國際大都市相適應的現代交通樞紐商業商務區 漢中路地鐵三線換乘樞紐在恒豐路 恒通路和長安路交接處 建造地鐵一號 十二號 十三號線 三線交匯 的綜合交通換乘樞紐 不夜城板塊規劃 重點推進 兩線三點 格局 兩綫 三點 區位認知 項目認知 交通動線 臨天目西路主幹道 但車行動線不理想 南面朝向天目西路主幹道

13、天目西路是上海東西向主幹道之一 交通繁忙 車流量大 但由於天目西路在本案一段為橋面道路 車行至寫字樓部分需從長安路繞行 項目認知 周邊環境 新客站概念 蘇州河景觀 新客站在傳統概念中人流量大 往來人員複雜 周邊環境有待改善 整體檔次不高 不具備高檔寫字樓所需環境條件 蘇州河在本案南北兩側形成彎道 使得本案南 北 西側房源均具有景觀優勢 距離新客站僅300米 蘇州河環抱左右 項目認知 產品條件 房齡超過10年 產品已趨於落後 辦公 商業 公寓綜合性項目 不夜城廣場整體規劃由一棟辦公 兩棟商住樓及4層商業組成 寫字樓部分位於最西側 目前兩棟商住樓基本也作為辦公出租 在一定程度上與寫字樓部分形成內部

14、競爭 產品定位甲級 但建成時間超過10年 本項目建成於1996年 按照甲級標準設計建造 在區域內檔次較高 但由於建成時間較長 相比區域內新建甲級寫字樓來說 無論外立面及硬體設備已無明顯競爭力 房型面積控制合理 便於出租出售 主力面積在77 98平方米 控制得當 與區域內的客戶需求相契閤 項目認知 目前現狀 租金水準不高 出售價格空間受限 實際租金3 6元 平方米 天 出租率80 左右 部分房源已岀售 本案租金報價3 8 4 2元 平方米 天 實際租金平均仔3 6元 平方米 天 與區域內類似項目租金水平相同 岀租率平均在80 左右 若想達到5 投資滙報率 本案約有2 3房源已岀售 且零散分佈在各

15、個樓層 對剩餘房源岀售造成一定困難 客戶對象以中小型企業為主 目前租客基本以物流 貨貸 商貿等企業為主 其餘還包括廣告 科技 事務所 駐滬辦事處等大量中小型企業 整層客戶主要有聯通 平安保險等 第四部分 價值比較 Part4 項目價值比較 1 地理位置比較 目前板塊市場中在售的新上市項目為企業廣場 而與本安比較類似的出租項目為嘉裏不夜城一期 這兩個項目對本案的定價具有一定參考價值 因而以下將本案與這兩個項目在地理位置 產品等方面進行比較 嘉裏不夜城一期 企業廣場 华森钻石广场 2 產品比較 3 租售情況比較 结论 从地段交通来讲恒基不夜城与企业广场 華森钻石廣場类似 略逊与嘉里不夜城 从产品来

16、看 企业广场为新建甲级写字楼 标准最高 華森钻石廣場雖然也是新建項目 但未達到甲級標准 恒基不夜城与嘉里不夜城类似 但车位数量及商业配套上略逊与嘉里不夜城 華森钻石廣場尚未交房 其餘三项目租金水平基本持平 項目SWOT分析 項目優勢 項目劣勢 項目機會 項目挑戰 鄰近新客站交通樞紐 鐵路公路 市內公交 軌道交通等設施齊全 交通便利外立面及內部裝修較為完好三面具有景觀優勢房型面積較小 適合區域客户出租率高 達到80 以上 建成已有10年 剩餘土地使用年限不多相對新建甲級寫字樓產品趨於落後車行出入條件不佳部分房源已岀售 難以對項目進行整體包裝岀售 不夜城板塊面臨全面改造 一批新建高檔項目上市 區域價值得到提升 同一項目中還包括兩棟商住樓 與本案形成內部競爭市场环境趋于恶劣 价格有下跌趋势 且未来2年将有大批新建高檔寫字樓即將上市 對本案銷售形成沖擊 End Thanks 感谢聆听