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1、江阴云巢广场 YUNCHAO项目投资及招商手册 上海恒立资产管理有限公司2015年1月 大牌娱乐 美食餐饮 绝佳地段 影视基地 江阴云巢广场 2015年 最值得期待 江阴市城东国家级高新区精彩呈现 目录 CONTENTYUNCHAO 云巢广场一 2015高新区全新商务建筑群二 核心腹地坐享繁华三 一期四大主题商业四 投资金典五 招商流程金牌保证 云巢广场 YUNCHAO高新荣耀横空出世 江阴市云巢广场项目位于江阴市城东国家级高新区 滨江东路及定山路路口 云巢广场为江阴CBD中心东外延段 距海澜财富中心仅700多米 西面是规划的占地859亩的现代化科技新城核心区盈智城项目 建成后将会用于多用途商
2、业 娱乐 餐饮 云巢广场项目示意图 设计效果图优化中 标定高新商务新秩序 下一个江阴高新区的新地标 云巢广场 YUNCHAO I期项目效果图 云巢广场项目整体布局分为东 西两个独立的部分 将会以规划内行通道分为两大区 东面由1幢15层综合体和1幢5层商业楼组成 商业楼层高4 5m至5 1m 综合体每层层高3 6m 两幢建筑物之间由连廊和扶梯连接 西侧有两幢层高为面4 5m至5 1m的5层商业楼 同样中庭也是由连廊和扶梯连接的 东西两区各有地下两层停车场 车位配比达到1 1 3 江阴市北枕长江 南近太湖 东接常熟 张家港 西连常州 地处苏锡常 金三角 几何中心 交通便捷 历来为大江南北的重要交通
3、枢纽和江海联运 江河换装的天然良港 2011年 江阴市实现地区生产总值2335 87亿元 比上年增长16 7 其中 第一产业增加值43 02亿元 增长18 6 第二产业增加值1354 31亿元 增长14 4 第三产业增加值938 54亿元 增长20 3 人均地区生产总值19 34万元 江阴连续十年蝉联中国第一经济强县 市 云巢广场 YUNCHAO 云巢广场 YUNCHAO江阴高新区未来财富新高点 即将再现 本项目位于总部经济区内 西侧为规划建设的扬子江盈智城 目前江阴高新区内总部经济区建设刚刚起步 借助其总部经济 文化创意及城市服务经济的功能 未来几年内将成为江阴市及高新区的快速增长点 发展潜
4、力巨大 距江阴城市客厅区域及居住地中心位置约1公里左右 云巢广场 YUNCHAO 发展前景 南面在建项目是政府招商引资的重点项目 SONY影视基地 本项目位于总部经济区内 西侧为规划建设的扬子江盈智城 目前江阴高新区内总部经济区建设刚刚起步 借助其总部经济 文化创意及城市服务经济的功能 未来几年内将成为江阴市及高新区的快速增长点 发展潜力巨大 云巢广场 YUNCHAO 整个建筑设计思路来源于钻石的切割面 三角形 建筑整体外沿是以不规则三角形外壳进行装饰 充分体现出动感效果 并且充分考虑到时代发展过程中可以随意更换新型材料的可能 让建筑本身做到真真的 与时俱进 建筑形态都是以简洁的三角形为主 使
5、人行动线及车行动线更加清晰 以便于未来项目运营使用过程中最大限度的可视 可达 纵观江阴全貌 滨江东路沿线的区位价值 发展空间 都将是未来江阴向现代化发达城市发展的重要高地 市府领导对这块区域的项目引进慎之又慎 经过多年的精心谋划 相信最后的形成将会成为造福江阴百姓 展示城市现代化的示范区域 云巢广场 YUNCHAO 项目优势 学校 第二实验小学 长山中学 长山中心小学医疗 滨江社区 锦隆社区卫生服务中心及长山卫生院 交通 公交出行便捷 北侧设有15 88 66公交终点站 道路 临近主干道滨江东路 定山路 其中滨江东路为省道 东接张家港 西连江阴市区 江阴已形成核心商圈 区域商业中心搭配的城市商
6、业体系 区域商业中心档次仍有很大的提升空间 江阴已形成了吸引大众消费的餐饮特色商业街 如青果路特色餐饮街 益健路 河北街餐饮休闲一条街 江阴休闲业态在城区内分布较广 咖啡 酒吧等休闲业态遍布全市 已成为江阴人时尚消费的重要组成部分 大众化和高档的健身 运动场所在江阴的数量均不多江阴的酒吧业进入快速发展期 尤其是近两年酒吧数量迅速增加 一般定位偏高端的酒吧大多集中于步行街或者区域商圈地段 区域人口密度大 大盘云集 未来居住人群经济实力较强 人口数量及人口质素是商业地产发展的重要因素未来项目所处区域内常住人口总量保守计算将达到30万人 流动人口将达到10万人 非限性预计区域人口总量应该在50万人左
7、右 人口密度大 目前项目所在区域随着周边众多中高档楼盘的涌现 将会在区域内形成一个大范围的高端居住区 其区域未来居住人群的经济实力将有质的提升 本区域市政配套完善 商业配套成熟 项目周边区域人口密集 中高端住宅大盘云集 未来发展高端 优质商业地产的前景看好 随着江阴生活水平 人民收入水平逐步提高 特别是江阴外来高层次商务人群 将会对休闲餐饮 康体 娱乐业的品牌化服务提出更高的要求 江阴已形成核心商圈 区域商业中心搭配的城市商业体系 区域商业中心档次仍有很大的提升空间 区域发展机遇成熟投资前景看好 云巢广场 商铺说明 云巢广场项目整体布局分为东 西两个独立的部分 将会以规划内行通道分为两大区 东
8、面由1幢15层综合体和1幢5层商业楼组成 商业楼层高4 5m至5 1m 综合体每层层高3 6m 两幢建筑物之间由连廊和扶梯连接 西侧有两幢层高为面4 5m至5 1m的5层商业楼 同样中庭也是由连廊和扶梯连接的 东西两区各有地下两层停车场 车位配比达到1 1 3 整个建筑设计思路来源于钻石的切割面 三角形 建筑整体外沿是以不规则三角形外壳进行装饰 充分体现出动感效果 并且充分考虑到时代发展过程中可以随意更换新型材料的可能 让建筑本身做到真真的 与时俱进 建筑形态都是以简洁的三角形为主 使人行动线及车行动线更加清晰 以便于未来项目运营使用过程中最大限度的可视 可达 投资分析 分析目标 1 1层店铺
9、 建筑面积90 7平方米适合行业 餐饮5成10年按揭总房款RMB1589064首期付款50 1589064 50 RMB794532贷款50 1589064 50 RMB79453210年月供款RMB5588 76月管理费 按RMB4 平方米 月计算 RMB362 8每月总供款 RMB5951 56每天纯租金总成本 RMB2 19元 天 平方米分析 上述纯租金总成本的结果符合银行类客户对该租赁区域的要求 购买该商业店铺类业主直接出租给餐饮类客户 租金水平将在RMB2 5 3 0元 天 平方米左右 该类投资回报每年收益率高达30 但投资总价较高 分析目标 1 2楼店铺 总建筑面积111 74平方
10、米 适合行业 娱乐产品类租户 5成10年按揭总房款RMB1174611首期付款50 1174611 50 RMB587306贷款50 1174611 50 RMB58730410年月供款RMB6561 2月管理费 按RMB4 平方米 月计算 地上部分 RMB447每月总供款 RMB7008 2每天纯租金总成本 RMB2 09元 天 平方米分析结果 上述纯租金总成本的结果符合娱乐产品卖场类客户对该租赁区域的租金要求 由于该类店铺为娱乐产品类 对租户的行业平均赢利水平要求较高 要有一定的知名度 预计未来一层租金水平在RMB2 5 2 8元 天 平方米左右 投资分析 分析目标 3 四层小店铺 建筑面
11、积41 7平方米 适合行业 小型餐饮美食租户单价RMB6658 平方米 5成10年按揭总房款RMB41 7 6658 RMB277639首期付款50 277639 50 RMB138820贷款50 277639 50 RMB13881910年月供款RMB1554月管理费 按RMB4 平方米 月计算 地上部分 RMB166 8每月总供款 RMB1720 8每天纯租金总成本 RMB1 38元 天 平方米折算每个店铺平均租金 RMB1876 5元 月预计每个店铺平均月租金 RMB2502元 月分析结果 由于该类店铺面积小 投资总额小 适合一次性购买 月租金盈利较高 对租户的行业平均赢利水平要求较高
12、因面积小 适合小型餐饮美食等行业 投资分析 分析目标 4 楼5层店铺 建筑面积123 32平方米 适合行业 蛋糕店 美食 餐饮业单价RMB7008 平方米 5成10年按揭总房款RMB123 32 7008 RMB864227首期付款50 864227 50 RMB432114贷款50 864227 50 RMB43211310年月供款RMB4829月管理费 按RMB4 平方米 月计算 地上部分 RMB493 3每月总供款 RMB5322 3每天纯租金总成本 RMB1 44元 天 平方米分析结果 上述生活类店铺面积设计符合投资客及该类租户对面积的要求 面积不宜过大 租金要低于市场平均水平 作为生
13、活必备配套 该类型商铺的租金取决于未来该区域的总人口及成熟后的综合环境 预计一层租金水平在RMB2 5 3 0元 天 平方米之间 投资分析 分析目标 4 二层店铺 总建筑面积1400平方米适合行业 咖啡馆 娱乐场 大型卖场5成10年按揭总房款RMB14716800首期付款50 14716800 50 RMB7358400贷款50 RMB735840010年月供款RMB82267月管理费 按RMB4 平方米 月计算 地上部分 RMB5600每月总供款 RMB87867每天纯租金总成本 RMB2 09元 天 平方米 投资分析 分析结果 上述纯租金总成本的没有超过了目前区域内店铺所能承受的租金标准 如果以折算面积后的平均租金来看 完全可以大大满足娱乐 休闲 餐饮客户对租金的预期要求 由于该类行业的特殊性造成该地段餐饮客户对租金成本控制在RMB2 0元 2 5元 天 平方米 所以投资该商业店铺对投资者和经营者均能带来较好的人流和理想的投资回报 云巢广场首层平面图 2层平面图 3层平面图 4 5层平面图 6 15层平面图
