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1、【南京】2014G87栖霞合班村地块市场评估报告1. 竞品楼盘销售情况宗地位于城北迈皋桥板块，周边原住居民众多，居住氛围较好，地缘性客户比重较高。因此竞品参照：主要选择同为城北板块的复地新都国际、星叶瑜憬湾、大地伊丽雅特湾。表1：主要竞品楼盘销售情况对比项目名称规模开盘时间主力户型配比装标（元/）整盘均价（元/）近3个月均价（元/）年内走货好均价（元/）近3年销售业绩14年月均去货套数复地新都国际占地面积17.6万方，建面38.4万方，容积率1.82010年10月20日90-106三房65%130-142四房35%毛坯16867183941850012年-11.1亿7万13年-9.3亿5.7万
2、14年18.5亿9.8万61套星叶瑜憬湾占地面积8.7万方，建筑面积19万方，容积率2.214年75-80两房25%88-110三房55%130-140四房20%毛坯19946199461950014年-3.9亿2万95（首开2个月数据，数据偏高）大地雅特湾占地面积11.1万方，建面23万方，容积率1.708年1月16日77-81两房20%100-125平三房60%140-170四房20%毛坯10424199461900012年2.3亿1.6万13年3.4亿2.1万14年1.5亿0.9万7套（尾盘，参考意义不大）表2：主要竞品楼盘近一年量价关系对比月份复地新都国际星叶瑜璟湾大地雅特湾套数均价套
3、数均价套数均价12月4328422（含商业）0-142311914年1月2159250-6141952月2161590-7175903月10178950-5176824月00-5122075月75193300-5143316月71199960-7157667月55191650-7153768月26180780-9265459月53185360-61719110月153182330-91894311月227184651901994610193972. 项目价格预判（1）住宅部分：本项目的价格预判，重点参考复地新都国际（50%），次要考虑星叶瑜璟湾（35%），适当参考大地伊丽雅特湾（15%），对比
4、5个关键指标（地段20%、交通20%、配套2%、品质25%、品牌10%），进行加权平均。综合判断：住宅静态均价18500元/项目地理位置比重 交通情况比重 配套情况比重 产品品质比重 品牌情况比重 加权分值走货均价相对价格参考权重复地新都国际12020%12020%11025%9025%9010%107185001729050%18492星叶瑜璟湾11020%11020%10525%9025%9010%101.75195001916535%大地雅特湾10020%10020%10025%7525%7010%90.75190002093615%本案10020%10020%10025%10025%1
5、0010%100100%3. 项目产品建议（1）项目定位城北核心，品牌首置首改地铁社区定位依据：(1)地理位置：位于城北栖霞区，是传统的老城区，配套成熟，交通方便，有三线地铁规划利好；（2）外部条件：交通便捷，配套齐全；（3）规划条件：占地6.6万方，建筑面积16万方，体量中等，可以做出一定的景观和品质；（4）市场情况：周边主力在售品牌盘较少，但也存在恒大、中铁建等品牌开发商大盘，因此品牌具备一定优势。（5）客群条件：周边存在大量拆迁安置和改善客群，对品牌和品质住宅的需求量较大。（2）产品定位产品建造标准参考保利罗兰的高层，其中以保利中央公园和罗兰春天的热销产品为蓝本打造，建议为：89-93的
6、2+1房为主（50%，针对首置客群）和1053房（30%，针对首改客群）为主，辅以1253+1房15%（首改，再改）、1604房5%（5%，再改）。户型功能户型面积套数比重2+1房2厅1卫89，9350%3房2厅2卫10530%3+1房2厅2卫12515%4房3卫1605%（3）装修标准建议综合考虑。建议宗地以毛坯交付。 1）城北板块价格竞争仍比较激烈；2）在售楼盘客户对毛坯接受度较高。3）20000元/平成城北板块价格敏感点；4）宗地体量偏小，适宜快速开发。 4. 客户定位参照周边竞品情况，客户定位判断如下：1）客户来源：城北板块的地缘客户比重很高（栖霞45%、下关25%），少量主城溢出客户
7、（鼓楼10%、玄武5%、白下5%）；其他区域偶得客户（10%）。2）客户特征：地缘首置首改客户较多，年龄端涵盖25-50岁，在城北有多年生活经历，对板块认可度高；3）置业目的：分巢型首置客户、功能型首置客户（小换大、学区需求等）、品质型首改客户（居住空间、项目品质等）较为常见。4）客户关注因素：地段、配套、交通；此外品牌、学区、物业是营销的机会点。5. 项目去化周期判断本案去化速度重点参考复地新都国际，但考虑到该盘工程进度偏慢，营销销售速度。适当参考星叶瑜景湾（2014年10月首次开盘）。预计本项目年去化8-10万方左右，去化周期为2 年。根据竞品去化情况，本项目2015年10月开始销售，按毛
8、坯售价估算去化周期约为2年。总货量开盘去化2015年2016年2017年面积2万3万9万4.67万金额3.7亿5.5亿16.7亿8.6亿重点参考新都国际：但复地新都国际开发速度偏慢。2010年10月入市，2011年没有推货；从开盘至2014年10月，4年仅累计新推26万方。预判在货量充足的情况下，销售速度能上浮30%-40%。项目物业形态首开时间清盘时间月均去化（万方）年去化量复地新都国家高层、商业2010年10月在售中0.56.4万方星叶瑜景湾高层2014年11月在售中1（首开2个月数据）预计8-10万方大地雅特湾洋房、小高层20081月尾盘在售0.22.5注：复地新都国际开发节奏较慢月去化
9、0.7万方左右，年均去化为8-9万方左右，去化周期约为2年。6. 项目综合评价宗地隶属栖霞区区，楼市上属于南京城北东北区域，迈皋桥成熟板块，位置略偏，但地段、配套、交通成熟。北侧紧邻高力家具港，周有金盛百货、永盛隆家居、红太阳家居、汽车4s店等大型专业市场，存在大量老旧小区、拆迁安置社区和待拆迁城中村，整体市政形象一般。宗地距离迈皋桥直线距离1.8千米，距离南京站直线距离3.9千米，距离新街口直线距离8.8千米。宗地概述：宗地交通便利，有三线地铁规划利好。距离已经开通的地铁1号线迈皋桥站约1.8千米，距离规划中的7号线晓庄站约700米，距离规划中的地铁6号线万寿村站1千米。路网成熟，驾车出行方
10、便。总体配套成熟，生活购物便利，教育医疗配套齐全。周边多为成熟社区及拆迁安置社区，街铺较多，世纪华联苏果超市、好又多、金盛商城、国美、五星、苏宁等家电生活卖场齐全。宗地体量中等，建筑面积约16.6万方，总用地约12万方，出让面积6.6万方，容积率2.5，需要配建30000方36班中学，2.3万方代征道路及403平代征绿地，内部管道网线须加以实测并保护。产品定位：产品建造标准参考保利罗兰的高层，其中以保利中央公园和罗兰春天的热销产品为蓝本打造，建议为：89-93的2+1房为主（50%，针对首置客群）和1053房（30%，针对首改客群）为主，辅以1253+1房15%（首改，再改）、1604房5%（5%，再改）。价格建议：本项目的价格重点参考复地新都国际（50%），次考虑星叶瑜璟湾（35%）和大地雅特湾（15%），须警惕中铁建、中水电、金浦御龙湾等大盘后续入市的低价倾销风险。静态毛坯均价：18500元/月去化0.7万方左右，年均去化为8-9万方左右，去化周期约为2年。
