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1、 资产评估 第一组组长 朱碧琴组员 符蓉邹颖萍张湘悦谢佳易锐 1 接受公司委托 明确相关事项 2 签订全套资产评估业务约定书 3 编制资产评估计划 4 现场调查 5 收集资产评估资料 6 评定估算 资产评估程序 一 接受公司委托 明确相关事宜 1 资产评估的目的 2 资产评估对象的基本情况 二 签订资产评估业务约定书 签订 资产评估业务书 1 委托方名称 2 资产评估目的 3 资产评估对象和范围 4 资产评估基准日 三 编制资产评估计划 土地性质土地用途土地使用年限土地总面积 评定方法 比较法 成本法 建筑面积房屋类型建筑结构 四 现场调查 1 目的 2 内容 现场调查 五 收集评估资料 六
2、评定估算 六 评定估算 1 该评估对象的评估基本技术思路及其具体的评估方法是成本途径 市场途径 成本法 市场比较法 2 土地面积29 032m2 评估价值为人民币551 61万元 建筑面积6 791m2 评估价值为人民币1 117 25万元 评估对象详情 评估对象 有限公司位于上海市 开发区 路 号工业用途房地产 土地为出让 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象 目前处于正常使用状态 土地使用期限 1996 04 05至2046 04 04止房屋类型 工厂厂区内状况 路面平整 能承载大型货车 绿化种植有序 厂区周围有集中绿化带 交通条件 估价对象的交通条件较好 主干道为 公路 基础设施状况
3、基本生产 生活设施完善 土地使用权价值估算 1 市场比较法 2 市场法 3 成本法 估价对象比准价格 比较案例价格 交易日期修正指数 交易情况修正指数 区域因素修正指数 个别因素修正指数估算估价对象土地现状的市场单价和总价 0 97 则 估价对象土地评估单价 196元 m2 0 97 190元 m2估价对象土地总价 29032平米 190元 平米 5516080元 取整为551 61万元估价对象土地价格的确定 假设50年使用权 估价对象土地评估单价 196元 平米合13 07万元 亩 市场比较法 室外工程费每平方米取45元 增容及管理工程费每平方米取95元 专业费目前上海市建设工程项目的专业费
4、 一般为建安费的3 8 之间 考虑估价对象的具体特点 专业费取5 建设单位管理费目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的2 5 之间 考虑估价对象的具体特点 取建设单位管理费为3 贷款利息综合确定该项目建设期为半年 年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5 31 利息 建安费 室外工程费 增容及管理工程费 专业费 建设单位管理费 工期 年 年贷款利息 1 2利润本估价项目利润率取10 利润 建安费 室外工程费 增容及管理工程费 专业费 建设单位管理费 利润率营业税及附加上海市营业税及附加为5 5775 营业税及附加 建安费 室外工程费 增容及管理工程费 专业费 建设单位管理费 利
5、息 利润 5 5775 建筑物重置价值建筑物重置价值 建安费 室外工程费 增容及管理工程费 专业费 管理费 利息 利润 营业税及附加建筑物价值 建筑物重置价值 综合成新率 评估面积 土地面积 29032平方米建筑面积 6791平方米 评估价值 土地 551 61万人民币建筑 1117 25万人民币 估价结论 案例分析 1 2 3 1 该案例中 估价对象所在区域及附近区域 存在较多与估价对象类似用途 规模 标准的土地近期成交实例 但缺乏与估价对象类似用途 规模 标准的房地产近期交易实例用房地分估的估价方法 即对土地采用市场比较法估价 对建筑物采用成本法估价 将土地使用权价格与建筑物价格相加 即可得到被估房地产的评估价值 1 2 3 2 采用市场法评估房地产价值时为了保证评估结果的公允合理 该案例选取了三个参照物 对每一个参照物的交易价格进行因素修正 以修正后交易价格的算术平均作为被评估房地产的评估价格 1 2 3 3 在采用成本法评估房地产价值时 要明确房地产成本所包含的内容 既不能多计 也不能少计 在计算时应格外谨慎 明确各组成部分的取价依据和取价方法 以正确估算被评估房地产的成本 谢谢欣赏 献上小花以表谢意 THX
