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1、4.3 收益法4.3 收益法4.3.1 运用收益法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：1.选择具体估价方法；2.测算收益期或持有期；3.测算未来收益；4.确定报酬率或资本化率、收益乘数；5.计算收益价值。4.3.2收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。小结：收益法报酬资本化法全剩余寿命模式持有加转售模式直接资本化法收益乘数法资本化法6.2.6 持有期 holding period预计正常情况下持有估价对象的时间，即自价值时点起至估价对象
2、未来转售时止的时间。4.3.3 选用全剩余寿命模式进行估价时，收益价值应按下式计算：（4.3.3）式中：V 收益价值（元或元/m2）；Ai未来第i年的净收益（元或元/m2）；Yi未来第i年的报酬率（%）；n 收益期（年）。4.3.4选用持有加转售模式进行估价时，收益价值应按下式计算：（4.3.4）式中：V 收益价值（元或元/m2）；Ai期间收益（元或元/m2）；Vt期末转售收益（元或元/m2）；Yi未来第i年的报酬率（%）；Yt期末报酬率（%）；t持有期（年）。4.3.5 选用直接资本化法进行估价时，收益价值应按下式计算:（4.3.5）式中：V 收益价值（元或元/m2）；NOI未来第一年的净收
3、益（元或元/m2）；R资本化率（%）。4.3.6 收益期应根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进行测算，并应符合下列规定：（3点）1.土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时结束的，收益期应为土地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命；2.土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，应选取其中较短者为收益期，并应对超出收益期的土地使用权或建筑物按本规范第4.3.16条的规定处理；（孰短原则）3.评估承租人权益价值的，收益期应为剩余租赁期限。4.3.7 持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来确定，并宜为五年至十年。4.3.8 净收益可通过租赁收
4、入测算的，应优先通过租赁收入测算，并应符合下列规定：（4点）1.应根据租赁合同和租赁市场资料测算净收益，且净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用；2.有效毛收入应为潜在毛租金收入减去空置和收租损失，再加租赁保证金或押金的利息等各种其他收入，或为租金收入加其他收入；3.运营费用应包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使用或营业的必要支出，并应根据合同租金的内涵决定取舍，其中由承租人负担的部分不应计入；4.评估承租人权益价值的，净收益应为市场租金减去合同租金。4.3.9 净收益不可直接通过租赁收入测算的，应根据估价对象的用途等情况，选择下列方式之一测
5、算：（租金途径与经营收入途径）1.商服经营型房地产，应根据经营资料测算净收益，且净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于商服经营者的利润；2.生产型房地产，应根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料测算净收益，且净收益应为产品销售收入减去生产成本、销售费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于生产者的利润；3.自用或尚未使用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按相应方式测算净收益，或通过直接比较调整得出净收益。4.3.10 收益法估价中收入、费用或净收益的取值，应符合下列规定：（3点）1.除有租约限制且评估出租人权益价值或承租人权益
6、价值中的租金收入外，都应采用正常客观的数据；2.有租约限制且评估出租人权益价值的，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租金收入，未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租金收入；（租约期内外）3.评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合同租金明显高于或明显低于市场租金的，应调查租赁合同的真实性，分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。4.3.11 测算净收益时，价值时点为现在的，应调查估价对象至少最近三年的各年实际收入、费用或净收益等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。当与正常客观的数据有差异
7、时，应进行分析并予以修正。（万达广场案例）4.3.12 期末转售收益应为持有期末的房地产转售价格减去转售成本。持有期末的房地产转售价格可采用直接资本化法、比较法等方法来测算。持有期末的转售成本应为转让人负担的销售费用、销售税费等费用和税金。4.3.13 测算净收益时，应根据净收益过去、现在和未来的变动情况，判断确定未来净收益流量及其类型和对应的收益法公式，并应在估价报告中说明判断确定的结果及理由。4.3.14 报酬率宜选用下列方法确定：（3种方法）1.市场提取法：选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益等数据，选用相应的收益法公式，测算报酬率。2.累加法：以安全利率加风险调整值作为报酬率。安
8、全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期一年定期存款年利率或一年期国债年利率；风险调整值应为承担额外风险所要求的补偿，并应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。3.投资收益率排序插入法：找出有关不同类型的投资及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率。4.3.15 资本化率宜采用市场提取法确定。其中的综合资本化率还可根据具体情况，选用下列方法确定：（2种方法）1.根据房地产的购买资金构成，将抵押贷款资本化率与权益资金资本化率的加权平均数作为综合资本化率，按下式计算：（4.3.15-1）式中：RO综合资本化率（%）； M
9、贷款价值比（%）； RM抵押贷款资本化率（%）RE权益资金资本化率（%）。2.根据房地产中土地和建筑物的价值构成，将土地资本化率与建筑物资本化率的加权平均数作为综合资本化率，按下式计算：（4.3.15-2）式中：RO综合资本化率（%）；L 土地价值占房地价值的比率（%）；RL土地资本化率（%）；B 建筑物价值占房地价值的比率（%）；RB建筑物资本化率（%）。6.2.20 安全利率 safe rate没有风险或极小风险的投资报酬率。6.2.21 报酬率 yield rate将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率。6.2.22 资本化率 capitalization rate房
10、地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。4.3.16 收益价值的计算，应符合下列规定：（5点）1.对土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的房地产（房短地长），收益价值应为按收益期计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值；2.对建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限（房长地短），且出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值；3.对建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限（房长地短），且出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的房地产，收益价值应为按收益期计算的价
11、值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值；4.利用土地和建筑物共同产生的净收益计算土地价值时，可按下式计算：（4.3.161）式中：VL土地价值（元或元/m2）；AO土地和建筑物共同产生的净收益（元或元/m2）；VB建筑物价值（元或元/m2）。5.利用土地和建筑物共同产生的净收益计算建筑物价值时，可按下式计算：（4.3.162）4.3.17 自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，可根据具体情况，选用下列方法计算：（2种方法）1.先分别测算自价值时点起计算的剩余期限土地使用权和以收益期为使用期限的土地使用权在价值时点的价值，再将两者相减；2.先预测自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在收益期结束时的价值，再将其折现到价值时点。
