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1、昆山巴比伦花园物业管理方案(陆家嘴)目 录前言目录第一章 物业概况 1第二章 公司简介 2一、企业理念 2二、机构设置 5三、管理优势 6四、管理规模 8五、项目剪影 9第三章 物业管理总体构想 13一、物业管理总体目标 13二、保证体系 13三、服务承诺 13四、合理化建议 14五、管理处组织架构和运作方式 15六、物业管理费用预算 20第四章 物业管理内容及操作标准 26一、物业交付前的管理计划 26二、物业交付后的管理计划 28三、业户服务 30四、保安服务 42五、保洁服务 48六、绿化服务 52七、设备维修和养护服务 54附件一：巴比伦花园管理处岗位职责 73附件二：员工培训 77附
2、件三：巴比伦花园管理处应急预案 86前 言首先，十分荣幸能参与“巴比伦花园”项目的物业管理选聘工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“巴比伦花园”的现状，对“巴比伦花园”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我们将以陆家嘴物业崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要地前提下，凭借陆家嘴物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为“巴比伦花园”创造一个和谐而优美的居住环境，提升“巴比伦花园”的物业价值，并使“巴比伦花园”成为昆山市又一个知名的住宅物业管理品牌。本投标书是根据贵方提供的“巴比伦花园“有关数据资料及招标文件，结合我公司的
3、企业服务理念及标准，经我公司研究之后，编制了本物业管理投标书。我公司对“巴比伦花园”的物业管理费报价为：l 小高层建筑面积每月每平方米 1.50元l 商铺建筑面积每月每平方米 2.50元再次感谢昆山市融汇房地产开发有限公司给予我们这次合作的机会！第一章 物业概况l 物业名称：巴比伦花园l 物业类型：小高层住宅、商业用房l 座落地址：昆山市区长江北路与金浦路交界处l 占地面积：12205.10平方米。l 总建筑面积：120000.06平方米其中：住宅建筑面积116210.94平方米 商铺建筑面积 3463.83平方米l 绿化率：41.5，绿化面积5065平方米l 总停车位564个l 电梯：48台
4、l 小区总出入口：共3个，其中2个为24小时开放l 智能化情况：家庭安全防范报警系统、电视监控系统、电子巡更系统、楼宇访客可视对讲系统、背景音乐及社区广播、车辆进出管理系统、物业短信、留言。第三章 物业管理总体构想一、 物业管理总体目标1、 前期目标成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售。2、 合同目标在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。一年内达到“昆山市物业管理优秀小区”的标准；二年内达到“江苏省物业管理优秀小区”的标准；三年内达到“全国物业管理优秀小区”的标准。3、 一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服
5、务，为“巴比伦花园”创造价值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活环境，让业主住得安心、放心。二、 保证体系 我公司已通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系的三项认证。同时，我公司自2001年起开展企业标准化工作，并制订了公司“企业标准（Q/OAKH）”。我公司将三项体系、企业标准以及适合“巴比伦花园”的三级操作文件贯穿于“巴比伦花园”的物业管理之中。三、 服务承诺1、 满意度指数82以上；2、 服务满意率达到95%以上；3、 档案归档率达到100%， 档案准确率达到100%，档案完整率达到98%以上；4、 有效投诉处
6、理率100；5、 报修项目30分钟内到现场， 急修项目24小时内修复， 其他项目48小时内修复；6、 维修及时率达到100%；7、 实行维修服务回访制度，回访率达到100%；8、 管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；9、 业户接待时间：365天8:30 - 20:30；10、 各类服务人员上岗培训率达到100%；11、 公共设备、设施完好率达到98以上；12、 房屋建筑完好率达到98%以上；13、 清洁管理无盲点， 管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；14、 道路、停车场完好率达到98%以上；15、 管理
7、服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务；16、 残枝断叶控制率98；17、 雕塑小品完好洁净率100；18、 消防设施、管道完好率100；19、 本投标书中所涉及的服务内容均由本公司负责实施。四、 合理化建议1、对新楼盘实施动态跟踪，从现场踏勘后一周内综合实际状况作出总体评估报告。2、对巴比伦花园全面分析，根据实际存在的问题提出整改意见。3、宣传、贯彻执行新颁布的物业管理条例，并通过我司培训。五、 管理处组织架构和人员配置1、 组织架构管理处经理设备部保洁绿化部保安部业户服务部业户服务主管保洁工绿化工设备主管门岗监控车辆管理岗装修管理巡岗房屋维修工电工业户服务员保洁绿化主管保安领班保安主
8、管管道工2、人员配置岗位设置人员配备（人）岗位设置人员配备（人）管理处经理1保安领班4业户接待员（出纳、投诉、档案、接待）4保安员（门岗）10设备管理部主管1保安员（巡岗）12设备工8保安员（监控岗）4保安服务部主管1保洁绿化部主管1保洁工15合计61人注：（1） 岗位职责（见附件一）（2） 保安人员的招工来源：l 人员来源：社会招聘、定向招募，熟练工占总数的50%以上。3、管理处运作方式l 管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业户服务部、设备管理部、保安服务部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。l 管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控
9、。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。4、部门职责业户服务部 业户服务部主要负责日常与业户之间的联系，处理包括入伙服务、业户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作。保安服务部保安部负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。设备管理部设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。保洁绿化部清洁管理部负责环保管
10、理及小区公共区域卫生和绿化服务。此外采购、人事、培训等事务将由陆家嘴物业人事部、物流中心、培训中心与管理处经理负责。5、管理处各岗位员工的任职要求管理处经理l 大专以上学历l 具备上海房地资源行业岗位资格证书l 全国物业管理从业人员岗位证书l 熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力l 具有丰富的高档住宅小区管理经验l 外表端庄，思路敏捷l 有良好的团队精神和沟通技巧l 有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力经理助理l 大专以上学历l 具备上海房地资源行业岗位资格证书l 全国物业管理从业人员岗位证书l 具有高档住宅小区管理经验l 有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力业户接待l 大专以上学历l 熟练操作办公自动化软件l 熟悉高档住宅小区运作内容l 普通话标准流利l 有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力保安服务l 具备物业保安人员岗位上岗证书l 男性l 五官端正，具有较强的敬业精神l 作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷l 能吃苦耐劳承受工作压力维修养护l 具备相关操作证及上岗证l 具有高档小区的工程维修及保养工作经验l 具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神保洁
