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1、东丽新新家园项目东丽新新家园项目 天津市场供应研究报告天津市场供应研究报告 第一部分 天津供应市场研究第一部分 天津供应市场研究 3 3 一 供应调研背景及中原研究思路一 供应调研背景及中原研究思路 3 3 1 调研背景 3 2 调研目的 3 3 调研对象 3 二 天津市土地市场供应分析二 天津市土地市场供应分析 4 4 1 土地市场现状 4 2 2002 年度土地供应分析 6 三 天津市房地产总体供应情况三 天津市房地产总体供应情况 9 9 1 天津市房地产供应总量 9 2 天津市房地产市场价格状况 11 3 天津市房地产市场销售量 13 四 天津市房产市场分析四 天津市房产市场分析 151
2、5 1 商品房市场概述 15 2 市场情况分类评价 17 五 中高档住宅市场供应五 中高档住宅市场供应 1919 1 总供应量情况 19 2 销售状况 19 3 产品特点 20 第二部分 供应市场专项调研分析第二部分 供应市场专项调研分析 2121 一 调研说明一 调研说明 2121 1 市场范围 21 2 样本的选择 21 3 调研目的和分析方法 23 二 高档公寓项目分析二 高档公寓项目分析 2323 1 高档公寓项目综合品质评价 25 2 高档公寓项目供应量分析 26 3 高档公寓项目产品分析 28 4 高档公寓项目价格与销售情况 44 5 项目形象与宣传推广 54 6 高档公寓项目客群
3、分析 54 三 别墅项目分析三 别墅项目分析 5555 1 别墅项目综合品质评价 56 2 别墅项目供应量分析 58 3 别墅项目产品分析 61 4 别墅项目优势 劣势分析 78 5 别墅项目价格与销售 80 6 别墅项目形象与宣传推广 89 7 别墅项目客群分析 90 第三部分 个案项目分析第三部分 个案项目分析 9191 一 个案项目的选择一 个案项目的选择 9191 二 个案项目分析二 个案项目分析 9191 1 万科花园新城三期 美树丽舍 91 2 半岛蓝湾 97 3 蒙地卡罗 104 第四部分 结论第四部分 结论 113113 一 总体供应量及供应结构一 总体供应量及供应结构 113
4、113 二 区域供应量及供应结构二 区域供应量及供应结构 113113 三 在售项目客户特征三 在售项目客户特征 113113 四 产品特征四 产品特征 113113 五 价格及销售五 价格及销售 114114 六 宣传推广六 宣传推广 114114 第一部分 天津供应市场研究第一部分 天津供应市场研究 一 供应调研背景及中原研究思路一 供应调研背景及中原研究思路 1 1 调研背景 调研背景 天津中原根据贵司提供的有关地块及项目的初步设想 经与贵司分析与研 究 确定了本次调研的目的 对象 内容和方法 2 2 调研目的 调研目的 本次调研的目的是通过对天津市土地市场供应状况 天津市房地产市场状
5、况 天津市商品房细分市场的研究 以及对现有别墅项目及高品质的公寓项目 的供应量 销售量 价格及产品品质等方面进行深入分析与研究 为本项目的 最终市场定位提供有效依据 3 3 调研对象 调研对象 本次调研的对象为市区 滨海新区和近郊的别墅和高档公寓项目 二 天津市土地市场供应分析二 天津市土地市场供应分析 1 1 土地市场现状 土地市场现状 2001 年全市出让土地 380 宗 土地面积 619 65 万平方米 收益 17 22 亿 元 有偿使用面积占全市供地总量比重达到 58 03 随着我市危漏平房改造工程的提前完成 中心城区土地需求趋于稳定 2001 年出让土地 58 宗 出让土地面积 12
6、6 24 万平方米 政府收益 1 2 亿元 中心城区出让地块以居住用地为主 工业 商业办公 居住用地分别为 10 35 万 9 19 万和 106 7 万平方米 分别占城区出让总面积的 8 21 7 27 和 84 52 1 11 1 土地供应土地供应量量 1996 2001 年全市土地出让情况 年份年份 数量数量 199619961997199719981998199919992000200020012001 累计累计 出让幅数 幅 出让幅数 幅 2032953832943363801891 土地面积 万平方米 土地面积 万平方米 378 83 710 45 929 43 428 67 58
7、1 82 619 65 3648 85 1996 2001 年全市土地出让数量示意图 1996 2001 年中心城区土地出让情况 年份年份 数量数量 199619961997199719981998199919992000200020012001 累计累计 出让幅数 幅 出让幅数 幅 426785586358373 土地面积 万平方米 土地面积 万平方米 36 34 78 91 180 1 64 49 180 26 126 24 666 34 1996 2001 年全市中心城区土地出让数量示意图 1 21 2 出让数量变动原因 出让数量变动原因 97 98 年正逢 5 7 年危改拆迁高峰期 全
8、市土地出让和中心城区土地出让 激增 98 年中心城区土地出让量相当于 1997 年的 2 3 倍 2000 年受全国大盘 开发的影响 尤其是万科在东丽湖成功收购 4000 亩规划用地 各大开发企业再 一次大规模扩张 成片获取中心城区土地 如中体产业投资的 奥林匹克花园 顺驰集团投资的 太阳城 天房集团投资的 瑞江花园 等使得当年土地交易 量暴涨 相当于 1999 年供应量的 3 倍 从整个天津房地产市场来看 目前天津市居民平均居住面积只有 9 6 平方 米 低于全国 20 平方米的平均水平 天津市居民住房需求潜力有很大空间 住 宅市场仍会保持向上的势头 也必将带动土地市场的成交 从而引起土地供
9、应 量的上涨 2 2 20022002 年度土地供应年度土地供应分析分析 2 12 1 土地供应量土地供应量 根据政府部门计划 2002 年供地总量控制在 450 公顷以内 其中商品房用 地 135 公顷 占计划的 30 危改 安居用地 315 公顷 占计划的 70 可供地块范围 危改用地将严格控制在市政府 94 年确定的 164 片危改大片 内 安居用地控制在政府确定的梅江 西横堤居住区内 并实行总量控制 另 筛选 35 幅 404 公顷土地 作为近期可供开发商品房的用地 2002 年外环线内居住建设土地 危改部分 供应量 区区 域域和平区和平区河北区河北区河东区河东区南开区南开区河西区河西
10、区红桥区红桥区合合 计计 土地面积 万平土地面积 万平 22 2799 65112 4147 2418 46232 14532 17 方米方米 2002 年外环线内居住建设用地计划 安居部分 供应量 地块名称地块名称梅江居住区梅江居住区双林居住区双林居住区西横堤居住区西横堤居住区合计合计 土地面积 万平方米 土地面积 万平方米 80163174417 2002 年外环线内居住建设用地报件计划 商品房部分 量 区区 域域 和和 平平 河西河西河北河北南开南开河东河东红桥红桥北辰北辰西青西青 东东 丽丽 合计合计 土地面积土地面积 万平方 万平方 米 米 2 4186 4347 430 7452
11、465 5616 755 227403 91 2 22 2 潜在土地供应潜在土地供应 2002 年天津市土地市场发展有着巨大的潜力 从外部环境来看 天津地处环渤海地区的中心 毗邻首都北京 拥有我国 北方最大的综合性贸易港口 在区域竞争中具有得天独厚的优势 特别是北京 成功申办 2008 年奥运会 将在近几年对周边地区的经济发展产生推动作用 给 天津带来巨大的市场空间 从内部条件来看 近年来天津市加大了基础设施投入 城市环境明显改善 城市功能进一步提高 城市经济步入快速发展轨道 土地价值稳步提高 从目前房地产市场发展的态势看 外环线范围内还有大量的土地可供开发 利用 如王兰庄 侯台 西横堤 瑞景
12、 北辰 张贵庄 双林 西青区杨柳青 高尔夫球场附近 北辰区红光农场 小淀地区 东丽区东丽湖 津南区双港 团泊洼 大港大学城 天津开发区 宝坻京沈高速沿线 武清杨村 逸仙科技 园等地区 这些地块也是天津开发商看好并愿意投资的地区 长期发展潜力巨大 根据天津市 1996 2010 年土地规划 天津城市土地利用情况将会有很大的 发展 天津中心城市建设用地平衡表 面积面积 平方公里平方公里 占城市建设用地比重占城市建设用地比重 人均用地面积人均用地面积 平方米平方米 人人 用地类别用地类别 现状现状规划规划现状现状规划规划现状现状规划规划 居住用地居住用地 96 4146 624 226 42022
13、2 公共设施用地公共设施用地 36 460 39 110 97 59 1 商业金融用地商业金融用地 7 715 41 92 81 62 3 城市居住用地规划指标 平方米 人 用地类别用地类别20002000 年年20102010 年年 居住用地居住用地 20 0 23 022 0 25 0 住宅用地住宅用地 10 4 11 511 0 12 2 其中其中 公共服务设施用地公共服务设施用地 5 3 6 05 5 6 5 2 32 3 土地供应特征土地供应特征 从土地市场发展来看 2002 年 1 8 月天津市土地市场呈现以下特征 土地价格稳中有升 2002 年上半年 天津市分别调整了天津市中心城
14、区基准地价和天津市普通 住宅用地楼面地价标准 使中心城区综合评估地价水平提高了 30 随着天津 经济实力的增强 以及城市基础设施和环境水平的提高 天津市土地价格水平 稳步上升 交易公开化 规范化 按照国土资源部 11 号令 2002 规定 从 2002 年 7 月 1 日起 商业 旅游 娱乐和商品住宅等各类经营性用地 必须以招标 拍卖或者挂牌方式出让 为 此 天津进一步明确了土地交易中心的工作职能 加大了土地出让市场化的力 度 从 2002 年下半年逐步开始加大土地拍卖的数量 而天津开发区自 2000 年 起 已经全部土地实现公开拍卖 扩大了土地有偿使用范围 成片危漏房屋改造和经济适用房 安居
15、 项目纳入有偿供地范围 按 50 缴 纳土地出让金 商贸公建建设用地有所增加 天津市出台了支持大型商贸公建项目开发建设用地的优惠措施 即大型商 贸等公建项目在办理土地出让手续时 土地出让金参考普通商品房楼面地价标 准收取 这一措施对天津市大型商贸公建建设起到较大推动作用 有效地提高 中心城区的经济功能和环境品位 2002 年下半年就有 6 家国际知名商贸企业投 资于天津 如沃尔玛等 房地产企业加大了前期投入 天津市今年 1 6 月共出让土地面积 185 5 万平方米 比上年同期增长 1 1 倍 完成土地开发面积 168 1 万平方米 比上年同期增长 54 这主要是一些 规模较大的房地产企业增加
16、了土地储备和土地开发投入 其中塘沽海洋高新技 术开发公司和经济技术开发区建设集团有限公司各购置土地 30 万平方米 大港 区城市建设综合开发公司和开发区浩达房地产开发有限公司各购置土地 8 万平 方米 塘沽区宏达实业开发公司购置土地 6 万平方米 开发区永泰房地产开发 公司购置土地 5 万平方米 仅上述 6 家企业共购置土地 87 万平方米 占本年全 部购置面积的 46 9 前期投入的增加表明开发商对房地产发展前景依然看好 也为我市房地产的发展积蓄了后劲 三 天津市房地产三 天津市房地产总体供应情况总体供应情况 2001 年天津市全部商品房供应量 含期房 1809 04 万平米 总投资额 161 27 亿元 其中住宅投资 96 4 亿元 销售量达 660 万平米 1 1 天津市房地产供应总量 天津市房地产供应总量 1 11 1 天津市历年房地产开发总量天津市历年房地产开发总量 1996 2001 年天津市房地产工程开工量逐年增加 2002 年 1 6 月各开发 企业完成投资和开工数量均好于去年同期 住宅新开工面积达 366 万平方米 比去年同期增长 26 万平方米 竣工 235 万
