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1、DalianProgram CommercePlanResolution大连项目商业概念策划提案 目录 一 商业概念导入二 大连项目商业概念定位三 大连项目概念规划和设计建议 商业概念导入 全面了解业态是项目商业制胜关键之一 17种新型业态 购物中心 大型超市 专业店 专卖店 食杂店 便利店 折扣店 超市 仓储会员店 百货店 家居建材店 邮购 网上商店 自动售货亭 直销 电视购物 电话购物 零售业态 零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式 业态分类 划分依据 按照零售店铺的结构特点 按照经营方式 商品结构 服务功能 以及选址 商圈 规模 店堂设施 目标顾客和有无固定营业场所等因素进行
2、划分具体业态区 零售业态概念解析 商业概念导入 商圈 也称商业圈是指店铺吸引消费者的地理区域 商圈大小 一般以店铺设定的地点为圆心 周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素 六大因子考量 规模 业种 业态 消费习惯 交通条件 商圈竞争 商圈大小关键因子 商业概念导入 业态商圈的界定和各业态店商圈辐射 边缘商业圈 次级商业圈 商圈的容量是商业业态店生存风险系数 中心商业圈 占这一业态店顾客总数的55 至70 次级商业圈 占这一业态店顾客总数的15 至25 边缘商业圈 占这一业态店剩余部分的顾客 中心商业圈 商业概念导入 商圈层次的界定 美国学者威廉 雷利提出的雷利法则 也可称为 零售
3、引力法则 定律 商业概念导入 他认为 商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同 店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用 以汽车为交通工具 店铺商圈界限判断坐标 自身客流 商业概念导入 派生客流 分享客流 商业客流规律 三种客流的大小比例决定销售额比重结构图 项目商业概念定位 项目商业定位策略 市场互补 与大规模居住区进行配套 动态市场 以特色中高档的业态龙头领跑商圈 引导消费观念以物美价廉 品种齐全服务社区 商业定位导入 项目商业定位策略 商业消费层次功能元素层次组合导入 第一重 基本消费及服务功能 第二重 舒适性消费及服务功能 第三重 外延辅助型消费及服务功能 第四重
4、 商业 社会 文化交流的消费及服务功能 第一重 各类专卖店 特色店 餐饮店 超级市场 常规服务设施等第二重 儿童天地 娱乐城 办公楼 健身房 钟点旅馆 夜总会 俱乐部等第三重 图书馆 邮政局 宠物诊所 药房等第四重 大型商业活动中心 社会活动舞台 传统文化交流基地和空间 商业概念定位 选择以购物 休闲 餐饮 娱乐于一体 服务大社区的全新商业模式 项目商业定位策略 社区商业 Community 法国社会学家卡 滕尼斯于1882年首先提出 1938年费孝通先生对应创制了 社区 其基本含义 一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体 方案一 引入社区商业概念 地域
5、人口 区位 结构 社会心理 社区商业5大要素 概念导入 项目商业定位策略 指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态 概念内涵界定 社区商业 它的服务人口一般在5万以下 服务半径一般在2公里以内 由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3 5万平米左右 商业业态的设置也有较强的针对性 是以一定地域的居住区为载体 以便民 利民为宗旨 以提高居民生活质量 满足居民综合消费为目标 提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业 项目商业定位策略 商圈范围 服务本居住社区和大社区大社区规模较大 100万平方米 底铺形态底铺形态独立单体形态 社区商业布局与结构形态 住宅区内多点式商业 住宅区周边沿街商
6、业 住宅区分离独立集中商业 社区商业面积配比建议 商业面积配比原则按照商业比例黄金分割原则 独立集中商业与分散商业面积遵守比例大约为60 40 建议总商业面积为 5万平方米左右 集中商业 3万平方米左右临街商业 1 2平方米左右点式商业 0 8万平方米左右 配比原则 项目商业定位策略 规划设计两个必备基本点 社区商业规划设计 社区 服务为本 灵活第一 经营项目关系到日常生活所需项目 项目商业定位策略 2 3 4 1 三种商业规划模式建议 1 沿街设计模式 2 区内半开放泛会所模式 3 独具特色人 商分流模式 社区底商须高 大 全 采取功能分区有便于统一管理 配套设施档次高 中央空调 楼宇智能化
7、 智能化设备 超前的千兆以太网和预应力结构技术智能化和任意分割空间 配备车位 超前 灵活 自用分割 社区商业形态与社区规划定位相吻合 小区底商 商业街 泛商铺的设计规划以小区整体风格为基础 设计特色 大型社区商业模式的规划设计特色建议 项目商业定位策略 集中购物 休闲 娱乐 综合服务与一体的立体大型商业社区发挥 家的延伸 作用 满足现代个性发展 创造自由生存空间需求 社区商业功能定位 项目商业定位策略 1 业态配置 适当设置大型超市 专卖店以及超市 便利店 专业店 食杂店 等生活服务等网点 一般不配置百货店 仓储商店 集贸市场等商业业态 2 业态店布置原理 业态模拟原理 模仿新加坡社区商业配置
8、原理我国商业配置一是1000 1200套住户配套建设一个邻里商店 规划的街坊级二是6000 8000套住户配套建设一个邻区中心 规划的居住小区级三是40000 60000套住户配套建设一个新镇中心 规划居住区级或居住地区级 社区商业业态定位 项目商业定位策略 邻区商店以经营生活必需品为主 商店组合为 普通日用品品商店和餐厅 一个典型的邻里中心设置35个商店和2个食阁 1个超级市场 1家菜市场 1 2台自动提款机 必备功能有 诊疗所及牙医 面包店 文具店 中西药行 托儿所 服装店 眼镜店 理发店 家庭用品 书局 家庭娱乐中心 以经营高档商品为主 商店组合为 娱乐设施 银行 邮政局 超级市场 百货
9、公司及高档商品 商店 餐馆 快餐店 社区商业主要必备12个基本行业 业态业种 例如 菜场 银行 邮政 卫生所 洗衣房 理发店 快餐店 超市 新华书店 修理铺 公共厕所和社区活动中心 推荐13个行业 业态业种 例如 服装店 鞋店 礼品店 鲜花店 摄影店 音像制品店等 使居民生活所需的服务项目门类齐全 应有尽有 配套完善 依据以上原理模拟业态店配置如下 普通日常商品商店 诊疗所 餐馆和小贩中心 规划的居住小区级商品组合 规划的街坊级商品组合 整个社区商业商品组合 规划居住区级或居住级商品组合 项目商业定位策略 街区园林化景观设计 创造 街区价值 击活社区商业 社区商业特色建议 特色建议 强调社区文
10、化 休闲 娱乐 餐饮与一体 采用大中型社区商业模式为主导 沿街团组式布置模式 改变传统临街 项目商业定位策略 商业公园 起源于美国 是盛行欧洲 日本的地产建筑理念及前瞻性的商业模式 也是 Town center 的概念延续 从地域位置上看 通常位于城市核心商业区的梯次外延 即卫星城商圈 引入购物公园概念 方案二 概念导入 项目商业定位策略 概念内涵 形成开放的城市商业休闲广场 具有强烈的生态性与休闲性 坐享城市文明 体会山林之趣 有别于城市广场 传统商业网点MALL 等 购物公园注重生态 人 商业的交融性与互动性 强调生态 人和商业的三者组合 项目商业定位策略 引入购物公园前提 为市民提供一个
11、环境优美 交通便利的公共商业空间和活动场所 具有文化性 平民性和休闲性的特色 新一代商业中心 在商业设施构建 商业业态组合 商业业种搭配等方面商业中心实现升级 对娱乐 休闲和回归自然的追求 逐渐模糊商业 居住和购物之间界限 项目商业定位策略 商业公园功能定位 集购物 休闲 娱乐 餐饮与一体 注重与自然 环境和谐 具有文化性 平民性和休闲性立体大型公园社区 商业公园业态定位 业态配置 有主力连锁超市 专业连锁超市 主题百货 独立商铺 专卖店和主题概念店等多业态 同时又购物中心 购物广场等大型业态配置 项目商业定位策略 购物公园规划四大原则 原则一 原则二 原则三 原则四 室内商业室外化 商业形态
12、风情化 沿街形态戏剧化 零售商业独立最大化 商业公园商业布局和规划 项目商业定位策略 购物公园具体规划设计 整个商业规划 对外三种风格类型公园商业 一条生态商业街 对内的社区内部商业 项目商业定位策略 位于项目东北角 将此商业公园和规划路打通 使本区域内人群聚集于此 以带动地块的商业价值 也使项目南部生态商业街与整个板块连接 从而使商业街变活 形式以购物休闲广场与生态植物相结合的方式 三大商业公园 回归自然的环境使室外空间与室内空间浑然一体 形成集中式商业中心与周边环境的连续过渡 也为顾客提供了一个与户外接近的媒体 公园式商业 相对于前两个公园商业 此公园更强调其对外的功能 同时 广场上设置生
13、态型标志性建筑 形成开发区的城市图腾 中心商业 点式商业 项目商业定位策略 以迅速聚集人气 提升本项目的关注度为考量基础大型休闲浴场 包括餐饮 休闲娱乐 洗娱等商业形态 三大商业公园 以对区域商业的补充和对本项目一期居住需求的配套为考量基础中型餐厅 花店 娱乐 卡拉OK量贩店 超市等 业态业种选择 项目商业定位策略 以休闲娱乐为主题 营造上海 新天地式 的风情街与休闲广场 在极大的提高商业集合体品质的同时 也成为人群乐于到达的时尚场所 特色餐厅百草园 素食店等特色酒吧宝莱娜 1931 LUNA等风情餐厅拉丁餐厅 俄罗斯餐厅 东南亚餐厅等服饰品牌店运动品牌 NIKE等 班尼路 堡狮龙等特色店电影
14、海报店 古玩店等快餐店KFC 卖当劳等 一条生态商业街 业态业种选择 项目商业定位策略 可在每个组团之间规划底商 也可在每个组团内部规划独立的商业形态 其功能主要是服务于社区内部住户 社区内部商业 临街底铺 社区中心 形式 是指为市民日常生活提供必要服务的各类行业 包括洗染 沐浴 理发 照相彩扩 票务 维修 住房中介等 是指保证该级商业正常经营 发挥基本服务功能的配套辅助行业 生活服务配套行业 项目商业定位策略 创新制胜设计建议 创造娱乐世界 摈弃传统功能布局 精心营造独特情调 休闲 购物 娱乐 饮食等 体现自然与商场的完美结合 室内外 地面 屋顶和平台绿化浑然一体 摈弃传统商业沿大街的布置方
15、式 分块 统筹规划整体布局 以商业街为纽带 联系商业区 建议商业街定向招商 经营流行服装 饰品 手工艺品 精品图书 杂志 音像 书吧 网吧 养生吧 概念规划 设计建议 全封闭式步行街 室内步行街与室外步行街 以休闲为主 购物为辅助 半封闭式普通商业街 以购物为主 休闲为铺 整体规划 设计建议 商业街界定与分类 商业街布局设置应结合社区规划 小区景观设计 交通网络设计统筹考虑 可以将其作为一个景观点 或景观带 来设定 商业街突出给客户留下一定的安全逗留空间 聚集人气商业街注重当地文化塑造 体现不同分格主题 利于经营 商业街设计关键 商业街设计建议 1 商业街人性化长度 米是黄金长度 米有点酸 米
16、筋疲力尽 150米 200米需要休息 动空间在4平方米舒适 2 5平方米有点挤 1平方米摩擦 设计主题 不同形态的中庭 一个调节的景点 是一种形态的转换 这样的中庭也是一个人流的蓄水池 2 商业街的多样性 整体规划 设计建议 商业街规划设计建议 现在的步行街有15种功能和60种业务 多元化 门面装修 街景设计 雕塑小品 标志性建筑 个性化 展览展示厅 信息汇聚 与社区居民需求相适应 距离适中 靠近社区进出口设点 中心内各点布局都要方便顾客 注重人商分流模式 住宅与商业之间通过一条绿化带明显隔离等措施注重住宅的安静与商业嘈杂的独立性 街区园林化景观设计 整体规划 设计建议 社区临街商业街建议 整体规划 设计建议 独立商业步行街建议 最吸引人流的布局设计规避商业嘈杂 喧闹和住宅宁静 幽雅需求带来的矛盾 要充分考虑小区住户的方便性以及人气的自然聚集 结合小区景观设计和网路设计 结合当地的历史文化从生活习惯出发 配备与消费休闲品位一致的设施 准确的功能定位除了传统生活基本要求以外 更注重挖掘个案所处大环境的文化底蕴 文化需求出发进行定位 演绎未来生活品位全新的商业模式与与品质生活 购物成为生活
