202X年某市国际商业街招商策划案

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1、1 深圳龙岗碧湖国际商业街招商策划案 2 一 市场研究篇 3 1 1龙岗区人口状况 龙岗区人口近年增长趋势示意图 4 1 1龙岗区人口状况 龙岗区户籍人口与暂住人口比例示意图 5 1 2潜在消费需求 1 2 1零售需求1 2 2大工业环境下的商务消费需求1 2 3女性消费需求1 2 4青少年消费需求1 2 5餐饮 娱乐消费需求 6 1 3碧湖南圈的商业情况 清林东路北侧金伯爵扒房 300 400平方米 西典咖啡 工商银行 宝龙会计师事务所 2层 雅芳专卖店 风光摄影 正超布艺 雄风水果行 中旅龙岗营业部 友和道通 机票 快递 雪姬美素 美容 周记茶庄 汪阳水业 华景窗帘 亿静美容 杭州布艺 天

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3、公司 在2层 龙虎装饰 7 1 3碧湖南圈的商业情况 清林东路南侧深博展家居装饰 永华茶庄 歌姿女装 富安娜床上用品 哥弟女装 大鹏证券 胜茗茶庄 巴蜀风味园 芬芳婚纱童装 点点童装 欧景美橱柜 俏俏时装 体彩点 休闲潮女装童装 长城宽带营业部 一品得茶庄 超帆水族馆 裕民五金 喜上喜水暖 玲玲装饰材料 龙新图书店 春之声琴行 荣昌五金 创新洗衣店 SISTER精品礼品 顶好面包 佳华装饰 蛋糕店 紫薇商店 平安药店 干洗店 通讯店 太生美发 桂林米粉 东江米粉 欧典橱柜 高登眼镜 亿亿文具 元味中西快餐 特色布艺 俊业通讯 中橱橱柜 根发五金 今日秀化妆品 国政地产代理 鹏远家政 启源商行

4、紫罗兰花艺 通讯店 容发粮油 体彩点 华兴五金 紫薇服装商场 足彩点 紫薇肉菜市场 向然数码影像 龙达会计师事务所 在2层 8 1 3碧湖南圈的商业情况 公园路东侧合丹医药 民生银行 琪桦商店 生城商店 鑫邦服务 机票酒店 凌峰五金 足彩投注站 兴德商店 白芙蓉美容院 添华理发 亿廉文体城 名博士美容美发 星邦桌球休闲城 小神童玩具出租 金玫瑰足浴城 在2层 上海洗衣都 新安音像行 富龙五金 三味书屋 芳洁美容 兴达烟酒商店 华晶沙锅粥 明通海鲜 9 1 3碧湖南圈的商业情况 公园路西侧温州美发城 启德科技 许仰全中医 招牌喷绘 河源五指香鸡 绿之韵美容美发 龙藤家具 鱼头王 小三元湘菜 萝雅

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6、路东侧喜动力汽车美容 金浩安装饰 在2层 鑫泉文具包装 又一佳米 家电维修 康达不锈钢装潢 顺廉不锈钢装潢 森安木线夹板 森安木线夹板 好运来快餐 山天饮食 红叶庭日本料理 红苹果酒吧 文体体育用品 方太装饰 金色年华美容美发 贵族世家极品咖啡 富佳家电 共2层 约5000平方米 雅庭装饰 城里人都市面点 约300多平方米 一诚装饰 名雕装饰 2002网吧 林海山珍餐厅 佳森地板 苑玲时装 联通 泰臣橱柜 名匠装饰 居众装饰 美术装饰 美术装饰 纯净水店 福满堂装饰 欧派橱柜 国佳批发店 满堂红装饰 德尔地板 逐浪网吧 佳诺地板 陶瓷店 蓝世界水族馆 新潮美容 友联不锈钢 明轩布艺 11 1

7、3碧湖南圈的商业情况 碧湖商圈业态结构分析 12 1 4市场特征 进入2001年 以万佳进驻世贸中心为标志性事件 龙岗中心城商业供应及格局对比以前发生了重大转变 形成了五大商圈并存 三大业态竞争 街铺与商场交相辉映的全新格局 1 4 1五大商圈并存1 4 2三大业态竞争1 4 3街铺与商场交相辉映1 4 4市场空白点 13 二 市场定位篇 14 2 1项目市场定位 2 1 1目标在对项目进行定位前 必须明确我们的目标是什么 通过对片区商业的初步模底 在确立目标时我们与开发商观点一致 即通过招商成功体现项目商业价值 然后进行市场销售 从而使项目利益最大化 本项目的运作目标为 成功进入市场销售 1

8、5 2 1项目市场定位 2 1 2资源整合A 区域内唯一五星级酒店B 区域内唯一城市化公园C 碧湖 的品牌号召力D 市场准空白点 娱乐性商业主题性商业高档品牌商业 16 2 1项目市场定位 2 1 3项目定位项目定位应体现片区唯一的特性 即差异化经营 项目定位应满足终极目标 项目定位应充分整合资源 项目定位应使客户 消费者 资源及发展商利润最大化 本项目定位 一站式国际品牌主题街区 17 2 1项目市场定位 2 1 4项目市场形象定位ShoppingPark国际品牌 主题街区 18 2 2项目功能定位 项目为街铺形态 四面围合 我们认为保障项目均好性 即四面均匀消化的手段只有一个 项目功能定位

9、 结合项目定位 本项初步功能划分建议为 A 项目东西轴以北为男士专区 休闲用品专区 B 项目东西轴以南为女士 儿童专区 C 无论专区功能定位如何 同一专区具体态分布必须满足消费者一站式购物要求 D 项目详细功能定位略 19 2 3谁来经营 谁来消费 谁来购买 2 3 1经营者通过对项目进行定位 经营者已初显轮廓 即符合项目功能定位的国际品牌的代理商 既然是国际品牌 如何才能吸引他们来经营 根据我们的经验 以及我们跟一些品牌商家初步接触的结果分析 国际品牌的关注点 以重要性依次递减 如下 20 2 3谁来经营 谁来消费 谁来购买 2 3 1经营者长久赢利能力 目标消费群体的消费能力及品味 产品

10、铺位 的适用性 优惠条件 其它品牌的档次及资源冲突性品牌商家的关注点具极其重要的参考价值 将指导我们明确市场攻击方向及附加值塑造 并且在招商实施阶段使我们采用针对性策略 21 我们的招商目标 国际知名品牌 男装 男鞋 箱包 男士休闲用品 钟表 女装 女鞋 化妆品 美容美体产品 黄金珠宝 床上用品 童装 童鞋 玩具 音像制品 家居饰品等 22 2 3谁来经营 谁来消费 谁来购买 2 3 2消费者本项目消费者为以项目为圆心 半径5公里范围内的土著居民 公务员以及具超前消费的企事业白领 消费者群体包含了个人和家庭 A 项目周边消费者80 B 项目半径5公里内其它消费者20 C 日常型消费50 与周边

11、业态互补 D 依附性消费30 酒店 E 游离性消费20 辐射性消费 23 2 3谁来经营 谁来消费 谁来购买 2 3 3购买者本项目采用先租后售的销售模式 未来大部分购买者几乎可以肯定是投资者 在这里需要提请贵方注意的问题是 针对国际品牌的招商在租金上应有所优惠 但成交租金与未来售价之间如何核算投资回报率 面投资回报率又是投资者关心的首要问题 如何确定项目发售期 因为这与品牌商家的租期有一定的关联 24 2 3谁来经营 谁来消费 谁来购买 我们的建议是 A 现阶段只考虑招商 并通过招商的成功来确立项目发售时间 B 为使招商成功 优惠辐度与日后售价应脱离考虑 C 建议一次性租期为五年 D 在成功

12、招商80 左右铺位时公开发售 通过价格策略使购买者先收取一定金额的返租租金 并承诺5年内放弃商铺经营权 五年后 由品牌商家与小业主自行协商租金标准 并由小业主自行决定是否收回自用 25 项目进入市场销售时在发展商实收均价基础上进行年回报率计算 如以第一年面价租金120元 M2 月 年递增5 计 则5年租金平均值为120元X1 1 132元 M2 月 如实收均价以2 8万元元 M2 年回报6 来计算 则28000元X0 06 12 140元 M2 月 与平均租金值相差8元 M2 则在销售面价基础上加8元 M2再加上铺位5年平均租金值 对购买者而言购买酒店商业街的铺位意味着 做碧湖Shopping

13、Park业主 买铺位即收5年租 年回报6 26 三 市场培育篇 27 3 1市场攻击力在哪里 3 1 1周边租金状况研究由调研数据所得 项目所在周边的租金最高位在公园路与清林东路交汇的十字路口 向四边辐射时呈递减趋势 3 1 2主要竞争个盘情况前正进行招商工作 前期曾进行过入市销售 均价约15000元 但销售情况一般 从招商的功能定位看 非常凌乱 而且现在对租客的经营范围已无严格规划 一站式ShoppingMall已无从谈起 28 综合分析紫薇商业步行街后 我们认为该项目的运作已呈败势 我们认为 紫薇在招商推广 功能定位上都存在严重不足 且招商租金偏高 29 3 1市场攻击力在哪里 3 1 3

14、塑造市场攻击力A 坚持高起点定位B 充分整合资源 五星级酒店 碧湖公园以及碧湖品牌C 细化 贯彻项目功能定位D 增加附加值E 灵活的招商优惠措施F 多渠道的推广 30 3 1市场攻击力在哪里 3 1 1租标准建议A 项目东西中轴以南租金为80 100元 M2 月B 项目东西中轴以北租金为70 90元 M2 月C 以上租金建议为发展商实收平均租金 优惠措施如免租金3 4个月 则可在平均值基础上进行计算 D 租期五年租金逐年递增5 31 例 以项目平均实收租金100元计 以免租两个月进行优惠招商 则实收 100元 M2 月X12个月 1200元 M2 月租金面价 1200元 M2 月 10个月 1

15、20元 M2 月 32 3 2市场附加值 如前所述 龙城现时的商业准空白点为 娱乐性商业主题性商业高档品牌商业建议将酒店的娱乐性功能及商务功能提前定位 融入本项目的招商推广中 比如 在酒店规划龙岗最大的高级夜总会 娱乐性综合大厅及龙岗最好的商务平台 33 3 3卖点与买点的营造 任何商业项目都存在这样一条生物链条 开发商 购买者 经营者 消费者 如以招商为侧重 则经营者与消费者是我们未来的推广受众 在这一基础上 本项目的卖点与买点有着共融性 34 3 3卖点与买点的营造 3 3 1龙岗唯一真正意义上的ShoppingPark 购物公园 物业 具丰富娱乐元素 酒店 高尚商务平台 酒店 十足休闲概

16、念 公园 的一站式 功能定位 国际品牌主题街区 3 3 2较长租期十足收益保障3 3 3发展商倾力打造 在五年内提供 碧湖Shoppingpark 整体推广基金 3 3 4坐拥中心城成熟地段 辐射整个中心城片区 3 3 5统一营业时间 统一招牌尺寸 35 3 3卖点与买点的营造 3 3 6灵活的招商优惠措施 3 3 7招收 培养 碧湖Shoppingpark 会员 凭会员卡在酒店广场免费停车 购物统一折扣 3 3 8 碧湖Shoppingpark 户外路牌 导示系统等 3 3 9品牌荟萃 相辅相成 3 3 10由碧湖酒店的管理方 假日集团提供统一经营管理 3 3 11视情况由开发商提供购物专车 36 四 市场推广篇 37 4 1推广时机 以本项目的情况分析 我们认为必须具备以下条件 招商推广时才能达到较佳效果 4 1 1项目必须全现楼 且公共部分二次装修 含广告牌或灯箱 全部完成 4 1 2酒店娱乐功能 商务功能定位明确化 4 1 3 碧湖Shoppingpark 会员的招收已有一定规模 会员可就近在项目附近众多住宅区中如集 综合以上因素 我们认为项目合理的招商推广时机为 2004年2