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1、 房地产 基础知识培训 制作人 祁辰飞 房产 房产是指建筑在土地上的各种房屋 包括住宅 厂房 仓库和商业 服务 文化 教育 卫生 体育以及办公用房等 地产 地产是指土地及其上下一定的空间 包括地下的各种基础设施 地面道路等 房地产 是房产和地产的总称 是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其所衍生的权利 所有权 租赁权 抵押权 土地使用权 地役权 典当权等 房地产概念 房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施 房屋建筑的活动 房地产市场 1 一级市场是土地使用权转让的市场 即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用
2、者的市场 房地产一级市场是由国家垄断的市场 2 二级房地产市场 又称增量房地产市场 是指生产者或者经营者把新建 初次使用的房屋向消费者转移 主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为 3 三级房地产市场是购买房地产的单位和个人 再次将房地产转让或租赁的市场 也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场 也包括房屋的交换 土地开发 是将 生地 开发成可供使用的土地 生地 指空间地 田地 未开垦地等不具备使用条件的土地 熟地 指三通一平或七通一平 具备使用条件的土地 三通一平 水通 电通 路通 五通 通讯 排水 七通 供暖 燃气 和场地平整宗地 是地籍的最小单元 是指以权属界线组成的封闭地块
3、 宗地图 是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图 它反映一宗地的基本情况 包括 宗地权属界线 界址点位置 宗地内建筑位置与性质 与相邻宗地的关系等 土地所有制 我国现行土地所有制为社会主义土地公有制 分为全民所有制 即国家所有 和劳动群众集体制 即集体所有 两种形式 其中 城市市区的土地全部属于国家所有 农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外 属于集体所有 宅基地和自留地 自留山 属于集体所有 矿物 水流 森林 山岭 草原 荒地 滩涂等自然资源 属于国家所有 由法律规定属于集体所有的森林 山岭 草原 荒地 滩涂除外 但地上建筑物既可以为国家所有 也可以为集体 单位和个人所有 因此 同
4、一宗房地产 其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的 土地的使用年限 居住用地七十年 工业用地五十年 教育 科技 文化 卫生 体育用地五十年 商业 旅游 娱乐用地四十年 综合用地 主要指多种用途不动产很难分割 只有一个使用者的情况 如果是各用途不动产之间可以分割 最终使用者为不同的单位 个人 则按照用途来规定使用年限 或者其他用地五十年 另外 加油站 加气站用地为二十年 房子的居住时间是多少 土地使用年限届满后 该怎么办 房屋一经购买并取得产权后 即作为业主个人所有的财产 并无居住年限的限制 但对该房屋所占用范围内的土地来说 因为土地除属于集体所有的外 均属于国家所有 业主所取得的为该土地的一
5、定年限的使用权 住宅用地的土地使用时间为50 70年 自开发商取得该土地使用证书之日起计算 在该土地使用年限届满后 土地将由国家收回 业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下 继续使用该土地 2007年10月1日起施行的 物权法 中的明确规定 住宅建设用地使用权期间届满的 自动续期 支付费用不明确 土地使用权的出让 土地所有权归属 指国家以协议 招标 拍卖及挂牌 2002年7月7日施行的 招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定 的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 并由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 土地使用权转让 是指土地使用者通过出售 交换 赠与和继承等方式将土地使用
6、权再转移的行为 土地使用权划拨 是指政府无偿将土地拨发给使用者使用 一般没有使用期限的限制 以无偿划拨取得的土地使用权 其出让须经政府及土地管理部门同意 交补交出让金后方可进行转让 出租和抵押 期房 是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房 即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证 大产证是指房屋竣工验收之后交付购房者之前 由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记后取得的房地产权证 为止 所出售商品房称为期房 五证 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房销售 预售 许可证 补充两书 住宅质量保证书 住宅使用说明书 现房 是指消费者
7、在购买时具备即买即可入住的商品房 即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房 与消费者签订商品详尽买卖合同后 立即可以办理入住并取得产权证 毛坯房 毛坯房又称为 初装修房 交付消费者时屋内只有门框没有门 墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房屋成品房 精装修 是指在房屋交付前 所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成 厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕 商品房 是指在市场经济条件下 具有经营资格的房地产开发公司 包括外商投资企业 通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋 均按市场价出售 存量房 一般是指已被购买或自建并取得所有权证书但未居住过的房屋 增量房 增量房俗称一手房 指房地产开发商投资新建
8、造的商品房 通俗易懂的说法就是能增加现有房屋数量的房产 房屋的所有权 又叫房屋产权 是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利 房屋所有人在法律规定的范围内 可以排除他人的干涉 对其所有的房屋进行占有 使用 收益 处分 建筑结构形式 最常见的分类方法是按建筑物主要承重构件所用的材料分类和按结构平面布置情况分类 按材料分类 按平面布置情况分类 套型内空间概念 住宅的开间 是指相邻两个横墙的定位轴线间的距离 住宅建筑的开间常采用下列参数 2 7m 3 0m 3 3m 3 6m 3 9m 4 2m 4 5m 住宅的进深 指建筑物纵深各间的长度 即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离 各间进深总和
9、称通进深 砖混结构住宅建筑的进深常用参数 4 5m 4 8m 5 1m 住宅的进深不宜超过14m 进深超过14m 不利于组织穿堂风 层高 是指下层地板面或楼板下表面到上层楼板下表面之间的距离 也就是一层房屋的高度 净高 是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离 总建筑面积 指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和 建筑面积 成套房屋的建筑面积 套内建筑面积 分摊的共有公用建筑面积计算建筑面积的规定 符合以下条件之一的需计算房屋的全部建筑面积 a 永久性结构的单层房屋 按一层计算建筑面积 多层房屋按各层建筑面积的总和计算 b 房屋内的夹层 插层 技术层及
10、其梯间 电梯间等其高度在2 20M以上部位计算建筑面积 c 穿过房屋的通道 房屋内的门厅 大厅 均按一层计算面积 门厅 大厅内的回廊部分 层高在2 20M以上的 按其水平投影面积计算 d 楼梯间 电梯 观光梯 井 提物井 垃圾道 管道井等均按房屋自然层计算面积 e 房屋在天面上 属永久性建筑 层高在2 20M以上的楼梯间 水箱间 电梯机房及斜面结构屋顶高度在2 20M以上的部位 按其外围水平投影面积计算 f 挑楼 全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算 g 属永久性结构有上盖的室外楼梯 按各层水平投影面积计算 符合以下条件之一的只能计算房屋的全部建筑面积的一半 a 与房屋相连有上盖无柱的走廊 檐
11、廊 按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 b 独立柱 单排柱的门廊 车棚 货棚等属永久性建筑的 按其上盖水平投影面积的一半计算 c 未封闭的阳台 挑廊 按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 d 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算 e 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊 按外围水平投影面积的一半计算 符合以下条件之一的不能计入房屋的建筑面积 a 层高小于2 20m以下的夹层 插层 技术层和层高小于2 20m的地下室和半地下室 b 突出房屋墙面的构件 配件 装饰柱 装饰性的玻璃幕墙 垛 勒脚 台阶 无柱雨篷等 c 房屋之间无上盖的架空通廊 d 房屋的天面 挑台 天面上的花园 泳池 e 建
12、筑物内的操作平台 上料平台及利用建筑物的空间安置箱 罐的平台 f 骑楼 过街楼的底层用作道路街巷通行的部分 g 利用引桥 高架路 高架桥 路面作为顶盖建造的房屋 h 活动房屋 临时房屋 简易房屋 i 独立烟囱 亭 塔 罐 池 地下人防干 支线 套内面积 全名套内建筑面积 是由以下三部分组成的 套内使用面积 套内墙体面积 外墙等共有墙算一半 阳台建筑面积套内使用面积 又称地毯面积 是指室内实际能使用的面积 不包括墙体 柱子等结构面积 得房率 指套 单元 内建筑面积与套建筑面积的比率 公摊面积 是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积 包括 电梯井 管道井 楼梯间 垃圾道 变电室 设
13、备间 公共门厅 过道 地下室 值班警卫室等 以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积 以水平投影面积计算 还包括套与公共建筑之间的分隔墙 以及外墙 包括山墙 以水平投影面积一半的建筑面积 独立使用的地下室 车棚 车库 为多幢服务的警卫室 管理用房 作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积 公摊率 是指总公摊面积在总建筑面积之中所占的比率 套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算 其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积 未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积 容积率 又称为建筑面积毛密度 是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率 各类型物业容积率一
14、般规定如下 a 独立别墅为0 2 0 5 b 联排别墅为0 4 0 7 c 6层以下多层住宅为0 8 1 2 d 11层小高层住宅为1 5 2 0 e 18层高层住宅为1 8 2 5 f 19层以上住宅为2 4 4 5 住宅小区容积率小于1 0的 为非普通住宅 计容面积界定 一般指地上面积 地下面积不一定计容 根据地方政府自行规定 不算容积率是考虑到节约用地 鼓励开发地下空间 计入容积率是规范房地产市场 防止不良房地产开发商有漏洞可钻 是否计容还与各类型物业的层高相关 2 0米以下 4 8米以下等 建筑密度 即建筑覆盖率 指在一定范围内 建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例 绿地率 是指居住
15、区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率 绿地率所指的 居住区用地范围内各类绿地 主要包括公共绿地 宅旁绿地等 绿地率计算标准要求非常严格 如绿地要求覆土1 5米以上 距建筑外墙1 5米和道路边线1米以内的用地 不得计入绿化用地 绿化率 绿化率是一个不准确 不规范的用词 准确的提法应为 绿化覆盖率 绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率 相对而言比较宽泛 大致长草的地方或则树冠张开的面积都可以算作绿化 所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些 园林风格 泛东南亚 a 泰式风格特征 空间富于变化 植被茂密丰富 水景穿插其中 小品精致生动 廊亭较多且体量较大 具有显著特征 适用于营造精品
16、 中等以下面积项目 一般元素 多层屋顶 高耸的塔尖 用木雕 金箔 陶器 彩色玻璃等镶嵌装饰 宗教题材雕塑 植物题材的花器 泰式凉亭 茂盛的热带植物 b 巴厘岛风情风格特征 具有显著热带滨海风情度假特征 具备了泰式的空间富于变化 植被茂密丰富 水景穿插其中 小品精致生动 廊亭较多等特点外 巴厘岛风格更显自然 朴素及轻松随意 适用于南方沿海区域营造精品 中等以下面积项目 一般元素 花园水景 游泳池 瀑布 喷泉 还有大大小小的百合花池 莲花池 气势宏大的无边水池 雕塑花园 种有莲花或百合的水院 或以种植花卉为主的花园 巴厘亭阁 莲花池畔的亭阁 茅草屋顶 木材 大量热带植物以椰子树为主 泛欧 北欧 法式地中海 美式欧陆 西班牙 新古典 古典意大利 英伦风情 a 北欧风格特征 具有北部欧洲凝炼庄重的厚实感 色调深沉 气势宏大 植被浓密丰富 适用于长江以北地区以打造欧陆风情为主的大面积项目 一般元素 木屋 明镜的湖水 木栈道 原石散布的广场 宽阔的草坪 茂密的森林以及湛蓝的天空和清新的空气等等 园林中的四大要素山石 水 植物 建筑 在北欧的园林甲以最自然 最纯粹的方式展现于人们的视野中 所以现代北
