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1、深圳商业发展历程上世纪80年代末，地处特区西部的南山区，还是一个相当偏僻的行政区域，在深南大道尚未开通之前，仅有今天的国都高尔夫花园和五洲宾馆之间的一条小路通往南山。其时，南山的商业物业一直处于自给自足的闭合市场状况，居民的消费主要依靠长期以来自然形成的小商业街和零散网点提供，商业发展处于封闭而又松散的落后状态。家乐福进驻初步形成辐射力到了1995年，深圳市中心区西移工程开始启动，南山的市场前景才得以受到关注。而大商业的形成，当以1996年4月人人乐南山总店开业为起点；同年，世界零售业老二“家乐福”进驻南山常兴路，使这个区域初步形成了一定的商业辐射力，并吸引了周边居民及部分宝安居民前往购物。滨
2、海大道通车重组商业格局1999年10月1日，滨海大道正式通车，南山到罗湖、福田的车程缩短到十多分钟，众多房地产企业纷纷抢滩南山，一个个住宅小区拔地而起。随着大量新增居民的涌入，南山商业格局开始重新划分，旧的商业街开始改造和没落，新的商业形态和新的商圈逐步形成，其中最为典型的是南山专业市场的火爆以及蛇口沃尔玛、海雅百货等许多大型商业物业的相继开业。整体性连续性在进一步增强2002年，南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售商业也纷纷入主南山。到了2003年，这一势头进一步放大，岁宝、万佳、友谊城、百安居、天
3、虹等分店先后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。尤其是后海片区，新商业文化中心的加速建设，多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城等相继开业，以及在建的10万平方米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山书城、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。问题目前南山商圈内的商家密集程度还远远不够，商圈亦未形成确定的功能定位，历史遗留的脏乱差形象仍然没有得到彻底改变，许多商家经营雷同，缺乏特色，加之业态布局不合理导致经营平淡，特别是高容量商业呈现出供过于求的现象，严重影响了商圈的整体辐射力。百货超市过多饮食休
4、闲不足南山商圈目前较为突出的问题是，百货、超级市场过多，饮食、娱乐、休闲类服务性商业不足。曾经是南山商业策源地的南头商圈除了家乐福、曼哈和天虹等知名商城外，大多商场冷冷清清，经营平淡，当年曾经红极一时的世界，改成“母婴商场”后依然是境况不佳，过去较为知名的百货城，目前只有一楼尚存少许人气，二楼以上光顾者少之又少，以致商家不得不在一楼商场外搭建临时铺面用来弥补经营欠缺。而旁边的手机超市似乎情形更加尴尬，过去二楼以上是做服装的，现在已经全部歇业。类似现象在后海商圈同样存在，较为典型的是租用热电集团宿舍楼经营的名店，由于隔几家就有一些同类经营项目，加之商家规划不合理，临街面不开敞，海雅和友谊店将客源
5、隔断，已面临经营危机，正在着手转型。有人说赫赫有名的名店是祸不单行，其华强北店由于承租合同纠纷刚刚关门，现在南山店又现危机，是商家不善经营，还是有其他的原因？返租回报过高隐藏投资风险南山商圈另一个潜在问题是，许多大型零售商场和主题商场都采取了返租型商业模式，常兴天虹商场、保利友谊商场、金晖商城、曼哈购物广场、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店等大型商场均与业主签下了6年以上的返租协议。其中，除了天虹为6年返租期，其它商场都为10年期，返租回报率大多在10%左右，太古广场更高达12%。就以广场为例，目前生意已经十分萧条，商家如何能兑现如此离谱的回报，即便勉强支撑，又能撑多久呢？南山保利友谊商城返租率只
6、有7%，而且生意做得不错，即便如此，据内部人士透露，发展商每年还得拿出两个百分点补贴商家返租，如此境况之下，广场能撑下去吗？这是一个十分现实的问题，如果不予以警示，对于南山商业发展无疑会成为一个大隐患。缺乏核心业态和整体聚合力一个商圈如果没有核心业态，注定是难以做大的。纵观东门、华强北两大商圈，东门是以小商品市场见长，而华强北则以亚洲最大的电子市场称王。那么，南山凭什么呢？在南山商业文化中心尚未建成之时，我们看到的只是零散的布局和混沌的业态，沃尔玛、家乐福这样的著名商家却被搁在两个不同的区域，商业整体聚合力被人为地分散了，这无疑是一种浪费。尽管南山一些拾遗补阙的商家在分散的经营状态下尝到了甜头
7、，但从大商圈的角度看，南山要成为深圳商业的龙头，不能仅仅将眼光放在周边的消费群体上，应该放眼全球，走向世界。而整合优势、集聚和扩展航母商业则是当务之急。对策变松散链式模式为集中模式形成核心竞争力城市商圈，尤其是朝国际化市场发展的大商圈，必须是服务业多个业种、零售业多种业态的有机组合体。它既能满足人们购物、餐饮等日常所需，又能体现文化、娱乐、旅游、观光等多种功能要求，并在单纯的商业中融入文化、艺术、时尚等现代化元素，形成聚合力和辐射力都较强的商业集中地。对此，深圳金成地产董事长叶元清认为，南山商圈必须尽快收拢，变松散型的链式商业模式为集中的、多个强势品牌组合、各显特色、具有核心竞争力的商业发展模
8、式。叶元清说，南山分散的商业网点，在已经便利周边居民生活的情况下，应该打住了，尤其是大型商场必须朝商业文化中心区域集中布点，并在政府统一规划范围内各就各位，从而形成规模化市场优势和核心竞争力，走特色经营和差异化发展的道路。体量放大的同时形成差异化燕兴地产营销总监马懿川认为，构筑南山国际性商圈，不仅是在规模和体量上的放大，更为关键的是要在经营上有特色，与其他商圈形成明显差异化。如佛罗伦萨的首饰一条街、特卫普的钻石一条街，这些著名街区，依靠自身的特色很快将生意做到了全球。乐安居董事长张庆杰认为所谓特色，并不排除其他同类产品的竞争，在某种程度上同类商家越多，市场的辐射力就越大，而特色往往体现在产品的
9、差异性和营销模式的排他性。张庆杰告诉记者，乐安居2002年8月落户南山，成为南山最大的家居建材市场，生意一路看好，不久后，国际建材品牌百安居也来到南山，乐安居并未因此受到影响，生意反而越做越好，去年在笋岗又开了一家连锁店，6万平方米的福田核心店最近也将开张营业。对此，张庆杰的感悟是，人无我有，人有我强，千方百计寻找个性化经营风格将是南山商圈各商家走特色化道路的当务之急。树立更高目标进行超前规划应该说，南山商圈处于珠三角国际都市带的核心位置，区域内有蛇口、妈湾等重要港口和九大科技园区，又有大学城的产学研优势，当西部通道建成和珠三角城际轨道开通以后，南山的商业辐射功能将急遽提升，完全有可能形成具有
10、滨海特色的国际化商业圈。对此，有专家提出，南山商业发展必须建立更高远的目标，提前组合主力店和国际名牌商家入驻，同时，要分析各种业态对建筑的不同要求，在做好功能分区的基础上，超前考虑日后可能形成的大规模人流和物流量，地下停车场应该互为联通，并开设商业街区的地下循环走道，以形成四通八达的商业氛围。同时商业文化中心要考虑向东西的延伸和扩展，东面对接华侨城旅游区，西边与宝安填海区相接，并要突出海滨商业风格，综合考虑海陆空立体交通优势，以形成一个四通八达、业态丰富、辐射半径大、商业容量广的国际化超级海滨商圈。机遇地铁引领东部人流涌入南山今年年底地铁1号线从罗湖通至南山华侨城区域，地铁将使上海宾馆至华侨城
11、之间的大片商业冷区沸腾起来。首先中心区地铁商业有望启动，已由星河地产接手开发的购物公园内5万多平方米的商业面积可望10月份进入市场；由此向西，车公庙有色金属、财富、自由之光等大厦7万多平方米的商业面积也将借地铁之利成为连接西部商业的重要节点；而在建的8万平方米shoingmall益田风情城作为第一轮地铁商业的终点物业，又是南山通向东部的门户商业，将起到吸引东部商业人流涌向南山商圈的关键性作用。南山商圈有望借此谱写新篇章。西部通道架起国际化桥梁西部通道的建设是南山商圈走向国际化市场的重要桥梁，也是最佳的契机，它将结合南山境内的科技园、大学城以及深圳大学等科技文化产业的产学研优势，吸引全球的眼光，
12、亦可以利用南山与宝安填海区的临海优势延伸商圈，连片开发，打造类似美国华盛顿以及中国香港中环一样的具有国际化气概和滨海特色的超级商业圈。借助西部通道的利好，日前香港南海控股公司已经在东头角圈地，一个建筑面积达100万平方米的社区正在规划之中，届时这里将崛起一条国际化滨海风情商业街。由此，南山新文化商业中心向南挺进的步伐已经迈开。今天的观海台以东至沙河西路之间的偌大空间，将建成以旅游购物、休闲为主的国际化商业领地，并与香港的迪斯尼乐园遥相呼应，成为又一个全球性的国际化滨海乐园。引言南山商业能否成为深圳商业的龙头？这么发问，似乎将南山抬到了一个至高的境地。然而，深圳建设国际化大都市的宏伟目标，迫使人
13、们不得不朝着这个方向去设想和追寻。众所周知，深圳建市20多年，已经形成了东门和华强北两大主力商圈，这两大商圈因其固守旧城区的繁华、狭小的发展空间和不尽合理的规划以及陈旧的经营模式，腾飞的羽翼已被牢牢地粘住了。随着城市西移步伐的加快以及深港西部通道的正式动工，南山庞大的土地储备和优越的地理位置，日益凸显其作为未来城市发展的商业领军地位。纵观南山商圈，从策源地南头到南油蛇口，从华侨城西丽片区再到南山新商业文化中心，可谓商潮四起，激流涌动。我们仿佛已经看到，一个泛商业圈概念的庞大区域正大汗淋漓地立在脚手架上，满怀激情地描绘深圳商业帝国宏伟而又壮丽的蓝图正是出于对南山商业前景的期待，在调查中，我们着意
14、去找问题、挑毛病。因为南山商业的发展应该放眼国际舞台，在更高的层面和更远大的目标上，奠定其坚实的基础，这将是南山商业发展的惟一选择。2004年02月12日09:06深圳新闻网 引言 东门是深圳历史最悠久的商业集结区，不知从何时起，人们在这个地名的前面加上了一个“老”字。老东门仿佛是这座城市的象征，如同北京的王府井、上海的城隍庙，浓缩了深圳这座大都市刻骨铭心的历史印记。 一年四季，自早到晚，这里人流不息，不知不觉地成了深圳平民阶层的休闲和购物天堂。没有x门的深圳，今天会是什么模样，我们已经无从想像。 如今的东门，依然是那样的车水马龙、人流如织，然而，核心地位和商业功能正在遭遇严重退化，其历史作用
15、岌岌可危。于是许多深圳人不约而同地喊出“拯救东门”这样一个发自心底的呼唤，因为深圳实在不能没有东门，她是这座国际化大都市难以割舍的历史丰碑。 现状 冷暖东门两重天 1997年的东门，规模还没有今天这样庞大，基础设施也不如眼前这般完善，然而当时东门的商铺却成了各方投资客争相抢购的热点，以致东门中路九龙城广场一楼金店每平方米卖出了36万的天价。时隔几年，东门的繁华依旧，然而，它的骨子里已经深深地折射出未老先衰岌岌可危的征兆。 三楼以上均现空置 2000年曾经显赫一时的某商城，虽然坐拥黄金地段，然而其经营景况已然今非昔比。除了一楼仍在经营廉价服装，四楼包作本色酒吧外，二三楼已息业，既便是一楼临街的服
16、饰铺面，其人流也是寥寥无几，一派凄凉的景象。旁边的另一商城情景似乎更惨，大部分铺位还未租售，许多铺位出租价被压到每平方米160多元，问津者依然不多。 令人吃惊的是，除了茂业百货、太阳百货等少数商场外，几乎所有的商厦三层以上都有一定的空置率。商业铺位的大量闲置，直接导致东门商铺出售价格整体下滑，跌幅与几年前相比达到50%之多，而商铺租金已经低于华强北商圈价格，并大有日渐下跌的趋势。 另一个显示东门整体景气度不佳的现象是，过去许多被发展商用作不动产投资不愿出售的临街铺位，现在几乎无一例外地都纷纷拿出来出售，似乎发展商对原本看好的东门商业前景失去了信心。 后续增量不断跟进 尽管东门商业已呈过度饱和的状态，但目前依然有几大项目在建或准备招商出售。从目前商厦的数量和规模来看，东门的商业建筑面积已经超过50万平方米，面积在1万平方米以上的大商场已达
