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1、华 隆 小 区前期销售报告 中房颐和房地产顾问有限公司 华隆小区前期销售报告一、 前言二、 周边项目调研 周边重点竟争项目物业情况调查三、 华隆小区项目情况 A、本项目介绍 B、本项目优缺点分析四、华隆小区销售建议(1)华隆小区项目销售策划建议 A、项目市场定位 B、客户定位 C、价格定位 D、销售时机的选择(2)华隆小区项目建筑策划建议五、销售执行略六、结论 (附代理协议略)华隆小区前期销售报告一、 前言1、 中国房地产的近期行走势(1)从近期来看,主要城市的房地产价格还会下降,但幅度不会太大。(2)房地产交易市场日趋活跃,二手房交易逐步增加,房地产市场也在逐步饱和。(3)买方市场将成定局(
2、4)房地产市场越来越规范,利涧也越来越透明,但相对而言房地产行业的利涧还是较高。2、 北京房地产的区域特点及走势 (1)东城:靠政策扶持抢先机 (2)西城:以金融街为龙头 (3)南城:置死地而后生 (4)北城:依靠高科技抢占滩头 今年的北京市房地产市场的竟争越来越激烈化,房地产项目扎堆的现象也是越来越明显,外行业的资金越来越多的流入房地产行业,北城由于开发较早,一手地也很能找,开发成本也居高不下,并且中关村,亚运村的房地产项目扎堆严重,商品房积压量很大。由于市政府对南城开发的大力支持,及南四环的开工,玉泉营立交桥的修建,南城的市政条件得到了很大的改变,及有关政策的大力扶持,南城的交通条件也得到
3、了改善。人们对南城的认知度也在逐步的扩大,对南城的观念也在一步步的改变,因为交通、市政的改善,及物美价廉的一手地,所以在丰台区,宣武区进行房地产项目开发有很大的发展潜力。二、 周边项目调研 周边重点竟争项目物业情况调查(1)、天缘公寓 物业情况: 此项目位于宣武区最繁华地域,紧临白纸坊桥,及护城 河,居住环境较成熟,周边人较足。建筑面积有71869平 方米,楼高31层,地上一、二层是商业用房。(五层以 上分A、B两幢)。此项目是接近现房时才开始发售的。销售价格:起价6500-6800元/平方米工程进度:目前已是现房,周边小区绿化还没有搞好户型特点:外立面非常漂亮,大户型,朝南的都是137-19
4、3平方米 (二、三居)最小的户型78平方米/二居基本都已销售完 毕。销售卖点:商住两用楼,大厦的外立面。销售情况:据其业务员讲A号楼(5层)已销售完,大户型的房屋还 有部分剩余。发展商为:北京天创房地产开发公司代理销售商:北京成业行房地产信息咨询公司(2)、莲花小区 物业情况: 莲花小区位于西三环路莲花桥西南,交通很便利,小 区占地面积6.59公顷,总建筑面积30.6万平方米,十栋 2628层的高层塔楼,每五栋联成一体,并一字排开,但小 区容积率太高,绿化面积和公共空间相对太小。户型相对而 言比较经济实用。莲花小区十栋塔楼同步建设,同步入住, 但停车位不足(户均0.8个)小区已成规模,学校等配
5、套在 规划中也十分齐 全。大户购买占其客群的绝大多数。该项目 已开盘很久了,前期报广投入很大,最近由于销售已近尾 声,广告投放有所减少。莲花小区已为现房,并且规模还很 大,这也 使其知名度无形之中得到了提升。销售价格:起价6580元/平方米,特惠户型起价5880元/平方米,按 揭为 工行7成15年。 工程进度:99年底全面入住。户型特点:户型全,适应面广销售情况:销售率已达近80%。发展商为:北京房地产开发公司(天鸿集团)代理销售商:北京宝信房地产信息咨询公司 (3)、中加大厦物业情况: 中加大厦地处大观园的西侧,紧临护城河,居住环 境较成熟,周边人较足。周边的景色宜人,视野较好。大厦外 立面
6、较漂亮 ,小区总建筑面积50000平方米,共20层,有底 商,小区配套齐全。“中加大厦”原名是“中加苑”,因地理 位置虽然在二环内,但却在交通死角之处,并且当初开盘时间 和“鹏涧家园” 的开盘时间相冲突,而且价格又高,房屋面 积大部分是东西朝向,只有二套房屋是正南正北的,户型面积 又大,所以在房改中没有占到什么便宜,房屋也就积压下来。 此项目也是“北京密云云湖度假村”(该公司在北京密云开发 的“云湖度假村”获得很大的成功)进军北京房地产市场的第 一 站。销售价格: 均价6700元/平方米 (起价)6100元/平方米-7500元/平方米(最高价)工程进度:目前已是现房,周边小区绿化还没有搞好户型
7、特点:基本全部房屋都是东西朝向销售卖点:大厦的标准,住宅的价格销售情况:已接近65%,发展商为:北京中加苑房地产开发公司投资商:北京密云云湖度假村代理销售商:自已销售(4)、恒昌花园物业情况: 恒昌花园位于北京街,西二环路的黄金交汇点,周边 国家机关单位较多,其中小区内有3幢楼是由单位集体购 买。并且这几幢的物业都是自管,物业费用相当的低,只有 临河边的楼才是真正的对社会出售的。其户型其大,并且都 是跃层,最主要的是其销售价格高,但这些在前几年还有社 会集团购买力的支持下此项目还可以运作,但98年住房改革 后 ,由于此项目最初立项是外销房,价高,税高,房屋滞 销,至到去年初已将项目转成内销项目
8、,此项目滞销的局面 才打开,再加上一些新颖的促销方式,及降价等才将剩余 房屋销售出。销售价格:均价6980元/平方米工程进度:目前已是现房,但周边小区绿化还没有搞好户型特点:全跃层销售卖点:零付款入住(100%按揭)所剩余房屋按照不分朝向,不 分楼层,统一价格,外销房的标准内销房的价格。销售情况:基本已经销售完毕,目前剩户型基本都是大面积跃层,二 居120平方米,发展商为:北京坤厚房地产开发股份有限公司投资商:北京国发兴业投资中心 代理销售商:北京建亚房地产信息咨询公司(5)、华源小区物业情况: 华源小区地处宣武区广安门外太平桥华源里,占地 平方米,建筑面积 平方米,共有 幢塔楼,周 边小区环
9、境脏乱,通三环及广安门外大街的路没有修 建,路况不好,售楼中心也搬离“建银大厦”进驻现 场。他们也是北京市第一个提出SOHO家庭办公概念 的,但没有能将此概念坚持到底,期房销售主要是靠 低价,大量直销等方式打开局面。并且此小区的装修 标准也是比较高的。销售价格:均价 元/平方米 (起价)4650元/平方米-7400元/平方米(最高价)工程进度:1、2、3号楼目前已是现房,户型特点:外窗弧形,单元三面采光,三面通风销售卖点:西二环至西三环间最终的物业销售价格,坐销和直销两种 方式的结合销售情况:1、2、3号楼销售率达78%。发展商为:北京华世房地产开发公司代理销售商:北京善其事房地产咨询公司 (
10、 6 ) 、广华轩物业情况: 广华轩位于广外大街地处西二环,临街,交通便利, 有15 条公交线。总建筑面积90000平方米,共4幢塔楼, 有商业 用房,此小区外立面做的是相当漂亮。此项目按正 常的速度,早就应该完工,造成这种现象的原因是前年的 下半年该房地产开发公司资金不足,并且还想转让2幢 楼,最后没有谈成。(此项目在期房时销售进度非常的 慢,至到现房才开始打破这种局面)销售均价:6600元/平方米 (起价)5800元/平方米-7500元/平方米(最高价)工程进度:项目已全部封顶,其中有二幢楼已做完外装。户型特点:户型设计较好,面积适宜,并且户型面积覆盖面较广 一居65-68平方米,二居的面
11、积在78.05-136平方米, 一梯810户,二居室的户型比较大占到40%。一居室的 户型比占到15%。销售情况:接近85%,其中1、2、3号楼基本售空。发展商为:北京广华轩房地产开发有限责任公司代理销售商:北京建亚房地产信息咨询公司(7)、依莲轩物业情况: 依莲轩位于宣武区西二、三环之间的莲花池地工巧 匠,由四栋高层独立式碟式公寓及 裙楼围合成半封闭式 居住小区。占地面积1.65万平方米,总建筑面积9.6万 平方米。拥有5500平方米的绿化面积,依莲轩配套一 般,市政配套齐全。南邻马连道南路。 到二环、三环只 5分钟车程,交通便利。销售价格:均价6000元/平方米 (起价)5100元/平方米-8500元/平方米(最高价) 按揭最高可达七成十年。工程进度:一期为一栋楼,现已即将封顶,其佘的楼座还未开工户型特点:户型种类较多,户内功能分区十分合理,动静、干湿彻底 分离,户