《2020（项目管理）团结南路地块项目可行性研究方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2020（项目管理）团结南路地块项目可行性研究方案（113页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 项目管理 团结南路 地块项目可行性研究方 案 团结南路地块项目可行性研究方案 摘 要 本次可行性研究报告是对团结南路一真实项目所做的 首先 根据项目开 发商对项目开发建设的设想以及项目的基本情况 在实施全面的市场调查的基 础上 对项目进行初步定位 其次 根据前阶段的研究成果 及项目用地状况 开发商的设想和有关城市规划的要求等 提出项目规划设计的指导思想 原则 和方案 然后 对拟开发项目实施进度进行安排 拟定营销方案 最后 在完 成以上阶段的基础上 对项目进行投资估算 财务评价和不确定性分析 同时 对开发商提出相关意见和建议 最终确定本项目是可行的 关键字 房地产 项目 可行性研究 市场 Th
2、e 6th Feasibility Study of a Project in Tuan Jie Nan Lu Abstract This paper is composed for the project in Tai Bai Nan Lu Firstly according to the conceive of the developer to the project and the project s basic complexion on the bases of complete market research make the primary positioning for the
3、 project secondly according to the disquisition fruit of former phases the situation of the terra using for the project conceive of the developer requirements about city programming and so on bring forward the lodestar principles and blue print for programming design of the project thirdly arrange t
4、he actualizing schedule for the project to be developed study out marketing scheme finally on the bases of upwards phases estimate the investment of the project evaluate the project in finance and analyze the uncertainty moreover make some opinions and suggestions to the developer finally make sure
5、that this project is feasible Key Words real estate project feasibility study marketing 目 录 1 总论 1 1 1 项目概况 1 1 1 1 项目简介 1 1 2 可行性研究编制目的 1 1 3 可行性研究编制依据 2 1 4 结论及建议 3 1 4 1 结论 3 1 4 2 相关建议 3 2 国内房地产宏观环境分析 5 2 1 全国经济形势 5 2 2 2006 年房地产业的发展 5 2 3 影响房地产业的宏观调控政策 6 2 4 2007 年房地产业发展预测 8 3 西安市房地产现状分析 9 3 1
6、西安市房地产概况 9 3 2 宏观经济形势 9 3 3 西安市房地产市场 10 4 高新区房地产市场状况分析 13 4 1 西高新及其房产市场简介 13 4 2 市场调研分析 13 5 调研结论 23 5 1 项目的市场情况分析 23 5 1 1 项目的 SWOT 分析 23 5 1 2 项目对策分析 24 5 2 市场分析结论与开发建议 25 5 3 项目定位 27 5 3 1 客户定位 27 5 3 2 形象定位 28 5 3 3 功能定位 28 5 3 4 价格定位 28 6 项目建设条件 34 6 1 开发建设的用地情况 34 6 2 项目周边配套设施 34 7 项目规划 设计方案 3
7、6 7 1 项目总体规划方案 36 7 1 1 总体规划设计方案原则 36 7 1 2 总体规划设计方案的指导思想 36 7 2 住宅建筑设计方案 37 7 2 1 住宅建筑的平面布置 37 7 2 2 住宅建筑的结构设计 37 7 2 3 建筑单体和户型设计 38 7 3 小区配套设施建议 39 7 3 1 停车场设计 39 7 3 2 多功能会所设计 39 7 3 3 公园设计 39 7 4 环境艺术设计建议 40 7 4 1 绿化设计 40 7 4 2 小区入口和道路设计 40 7 4 3 小区色彩和整体形象设计 40 7 5 经济技术指标 41 8 项目进度安排 42 8 1 项目进度
8、安排的依据 42 8 2 项目实施的进度安排 42 8 3 销售计划 43 9 营销方案 44 9 1 小区楼盘的卖点 44 9 2 4P 理论的应用 45 9 2 1 产品策略 45 9 2 2 价格策略 46 9 2 3 促销策略 46 9 2 4 渠道策略 47 9 3 付款方式 47 9 4 销售面积实现计划 48 10 项目投资估算 49 10 1 项目总投资估算的依据 49 10 2 项目总投资估算的原则 49 10 3 项目的总投资估算 49 10 4 资金筹措方案 53 11 项目财务评价 55 11 1 财务评价基础数据的测算 55 11 1 1 基准收益率的确定 55 11
9、 1 2 项目计算期的确定 55 11 1 3 项目价格的确定 55 11 1 4 项目销售税金及附加的确定 56 11 1 5 利润总额及所得税 56 11 2 盈利能力分析 56 11 2 1 损益表与静态盈利能力分析 56 11 2 2 现金流量表 全部投资 与动态盈利能力 57 11 2 3 现金流量表 自有资金 与动态盈利能力 58 11 3 清偿能力分析 58 11 4 评价结论 59 12 不确定分析 60 12 1 盈亏平衡分析 60 12 2 敏感性分析 61 13 结论及建议 64 13 1 结论 64 13 2 存在的问题及建议 64 主要参考资料 66 附件 67 附件
10、 1 高新区房地产个案分析 67 附件 2 西安市房地产市场需求调查问卷 72 附件 3 财务报表 75 致谢 83 1 总论 1 1 项目概况 1 1 1 项目简介 本项目名称为 建赏 高新 位于西安市丈八东路路与科技路相 交处的西北角 是西高新建设集中和较繁华的地段 基地总占地面积 为 62468 平方米 为居住及商业配套用地性质 该处离市中心不远 区位适中 交通便捷 该项目周边不仅有易初莲花 爱家超市 世纪金花等大型购物超 市 有便利的商业活动环境 而且其周边的医院 学校 银行 商场 等生活设施配套齐全 项目所处地块的具体位置如下图所示 图 1 1 项目所处地块的具体位置 1 2 可行性
11、研究编制目的 可行性研究的根本目的 是实现项目决策的科学化 民主化 减 少或避免投资决策的失误 提高项目开发建设的经济 社会和环境效 益 房地产开发是一项综合性经济活动 投资额大 建设周期长 涉 及面广 要想使开发项目达到预期的经济效果 必须首先要做好可行 性研究工作 才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础 资料得到切实的解决和落实 提出合理的结论 使开发商的决策建立 在科学的而不是在经验或感觉的基础上 本报告通过研究该项目的建设地址 规模 建设内容与方案等是 否可行 以及对项目开发的产品有无销路 有无竞争能力 投资效果 等进行研究 从而得出该项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会
12、取得最佳的效果 并使其作为开发建设项目投资决策的依据 筹集建 设资金的依据 与有关部门签定协议 合同的依据和编制下阶段规划 设计的依据 1 3 可行性研究编制依据 1 国家和西安市的经济建设方针 政策和长远规划 2 批准的项目建议书和同等效力的文件 3 国家批准的城市总体规划 详细规划 交通等市政基础设 施 4 自然 地理 气象 水文地质 经济 社会等基础资料 5 有关工程技术方面的标准 规范 指标 要求等资料 6 国家所规定的经济参数和指标 7 开发项目备选方案的土地利用条件 规划设计条件以及备 选规划设计方案等 1 4 结论及建议 1 4 1 结论 表 1 1 评价结论汇总表 财务评价指标
13、计算结果评价标准是否可行 全部投资季度内部收益 率 19 13 是 财务净现值3101 万元 0 是 投资回收期2 4 年 2 5 年是 借款偿还期1 5 年 从上表看 项目的各主要指标均满足评价标准 所以该项目是可 行的 1 4 2 相关建议 1 建议开发商对消费者精确定位 将项目的主要目标客户设 定为当地的中高层收入的人群 在经济技术开发区 西安市工作的高 级白领以及管理人员 同时开发周边地区 2 建议开发商在项目的开发过程中加强资金和投资的管理 开发进度上也要慎重考虑和严格安排 同时 在项目的销售过程中 开发商要加强销售收入的管理 3 建议开发商好好把握房地产开发项目的规模效益和成本优
14、势 尽可能的加强与原料供应商和承包商的合作 通过材料统购和签 订大的总包合同降低单位成本 同时也能够降低其间发生的各种手续 费用和管理费用 最大限度的节约成本 降低总投资 4 建议开发商能够积极开发全方位的服务 一方面能够为消 费者和业主提供更加周到的物业服务 提高项目和开发商的品牌价值 另一方面也能够尽可能的利用现有的资源在更多的方面为项目创造额 外收益 2 国内房地产宏观环境分析 2 1 全国经济形势 2006 全年国内生产总值 209407 亿元 比上年增长 10 7 其 中 第一产业增加值 24700 亿元 增长 5 0 第二产业增加值 102004 亿元 增长 12 5 第三产业增加
15、值 82703 亿元 增长 10 3 第一 第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为 11 8 48 7 和 39 5 居民消费价格比上年上涨 1 5 其中服 务价格上涨 1 8 商品零售价格上涨 1 0 工业品出厂价格上涨 3 0 原材料 燃料 动力购进价格上涨 6 0 固定资产投资价格 上涨 1 5 农产品生产价格上涨 1 2 70 个大中城市房屋销售价 格上涨 5 5 从 2006 年情况来看 城乡居民消费增长势头不错 在住房 汽车 电子通讯 互联网消费方面保持活跃的状态 而这一 状态对带动汽车包括电子通讯这些产业发展的力度不会减弱 建筑业 包括汽车工业对重化工 原材料带动力度也不
16、会减弱 由此 可以乐 观地推测 2007 年我国国民经济仍会持续 快速 健康发展 2 2 2006 年房地产业的发展 1 房地产投资 2006 年全国房地产完成投资 19382 亿元 比上年增长 21 8 同比上升 2 个百分点 低于全社会固定资产投资增长率 2 2 个百分点 房地产投资占全社会固定资产投资额的 17 6 同比下降 0 2 个百分点 房地产业投资过快增长的态势得到初步控制 但在市场需求持续旺盛 房价居高不下 有行业外部资金进入的 情况下 2007 年房地产开发投资增速可能会保持 20 以上 其中 住宅投资增速可能会有所上升 2 房地产开发现状 土地开发面积和新开工面积均达到 2000 年以来的最高 但是土 地购置和竣工面积与 2005 年相比均有所减少 从商品房的销售来看 2006 年各类商品房销售面积均达到了 2000 年以来的最高值 从一 个角度和一定程度上反映出需求旺盛 2006 年住宅 办公楼和商业 用房销售面积分别达到 2000 年的 3 3 倍 2 8 倍和 3 0 倍 3 2006 年 房地产开发投资东部低于中西部的格局不变 1 11 月 东部地区房地产开
