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1、 028 85336302 成都锐理开创信息技术有限公司公司 昆明分公司 网址 数据处理股份有限 电话 0817 65720698传真 028 85335800 2017年重庆主城区房地产市场研究报告 2018年1月 1 数据说明 本年报中的数据统计范围为重庆市主城十区 统计时间为2017年1月1日至2017年12月31日 土地数据中 供应数据为土地公示日期统计 房产数据中 供应数据统计口径为项目预售数据 成交数据为项目备案数据 统计口径为建筑面积 商品房数据 含住宅 办公 商业 车库 不含保障房及其他性质用房 花园洋房数据 含花园洋房 多层及小高层 高层数据 含高层 超高层 2 Conten
2、ts目录 整体市场研究 宏观环境 土地市场 房产市场物业细分研究 高层 大平层 洋房 别墅 联排 叠拼 独栋 双拼 办公 写字楼 SOHO LOFT 商业品牌房企解析 销售业绩 企业布局市场发展预判 2018市场预判 3 壹 重庆市场发展特征研究重庆一级 二级市场发展现状如何 1 1宏观环境1 2土地市场1 3房产市场1 4市场小结 4 1 1宏观环境 5 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月
3、5月 7月 9月 11月 14 3 9 0 14 9 9 2 17 1 10 3 13 6 9 2 13 6 7 8 12 3 7 7 10 9 7 4 10 7 6 7 10 3 6 8 5 0 0 0 20 0 15 0 10 0 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年第三季度 全国11 0 6 9 重庆 1 1宏观经济 全国2017年前三季度全国GDP增速为6 8 经济增速维稳 重庆经济持续高速发展 增速保持10 以上2008 2017年前三季度全国 重庆GDP增速走势 10 00 10 00 5 00 0
4、00 5 00 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 PPI同比增长 CPI同比增长 2011 2017年11月全国CPI PPI走势 6 1 3 1 6 1 9 1 12 1 4 1 7 1 10 1 2 1 5 1 8 1 11 1 3 1 6 1 9 1 12 1 4 1 7 1 10 1 2 1 5 1 8 1 11 1 3 1 6 1 9 1 12 1 4 1 7 1 10 1 2 1 5 1 8 1 11 1 4 1 7 1 10 1 2 1 5 1 8 1 11 1 3 1 6 1 9 22 8 开发环境健康 2008年 2017年1
5、1月大重庆房地产投资占固定资产投资百分比走势图 24 5 23 3 23 4 26 2 26 7 26 9 27 5 24 2 21 5 22 8 10 0 20 30 50000 1500010000 20000 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年1 11月 固定资产投资总额 亿元 房地产投资 亿元 房地产投资所占比重 1 1宏观经济 重庆重庆固定资产投资稳步上涨 增速放缓 2017年前11月 固头同比增长10 房地产投资占比 2006 2017年11月重庆固定投资增速走势 30 20 10 0 40 150
6、001000050000 20000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 固定投资 亿元 累计同比增幅 2006 7 2008 2013 2015 2011 2016 2012 2009 2010 2014 2017 2011 央行连续5次降息 首套房 改善型2套房首付降低 19个城市出台限购令加息 上调准备金率 限购城达46个 上调利率 准备金率 持续调控 国五条金十条 限购取消降息 分类调控 限贷松绑 3 30新政降准 降息公积金松绑购房补贴 19个城市出台限购 限贷 管楼 管地政策 全国60余城超100次调控 1
7、1宏观政策 全国2017年政策全面收紧 多地出台调控政策 抑制房地产市场 坚持 全面调控 分类指导 因城施政 基调房产走势政策走势 8 1 1宏观政策 全国全国政策 全国政策环境历史最严 六大端口同步调控 全面化 多样化政策进行调控 短期及长效调控并存 全国调控定位端 全面覆盖城市端 指导价格规范销售供需端 存量供应土地端 信贷收紧金融端 购买资格成本双限客户端 的 基调 全面调控 分类指导 因城施政 定位 房子是用来 住的 不是用来炒 覆盖范围 北上广 深向长三角 珠三角 环京城市圈 中部城市群再到热 点城市 调控城市 110余 城市受到调控 化周期挂钩 存量 动态供地 供给 与库存去 控总
8、量 指导价 规范销售 限价 严格管控 预售证申报价格 另从土地源头上设置最高限 价 控制土地价格 紧 利率上调 缩短贷款年限 部分人员限制贷款 信贷 紧缩 贷款 门槛及利率上升 限售 设置门槛 购房资格受限 限贷 房贷政策收 通过户籍要求 社 保要求进一步提高购房门槛资格 9 1 1宏观政策 重庆 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 货币政策信贷政策土地政策楼市政策保障房政策 其他政策 拥有两套及以上住房并已结清及有一套住房且相应购房贷款未结清 最低首付款比例调整为四成拍卖新规 拍卖 竞自持租赁房屋比例 三无 人员购房征收房产税限售 取得不动产权
9、证满两年后上市交易 三次加息商贷 二套房首付调至六成公积金 首付两成 最高贷上调至四十万调整土地增值税预征率开征房产税公租房管理细则出台 两次降息暂停发放第三套及以上住房贷款保证金 提高至五成容积率 限制1以下的低密度地持续征收房产税 一次降息放宽二套房认定标准实施不动产等级制度 五次降息商贷 首套房首付25 二套房首付四成公积金 缴足半年可贷款 首付两成可适当调整开工和竣工时间二手住房营业税免征期限由5年改成2年拿预售前 房企可申请调整户型结构及商住比例 可调减商业规模 商贷 首套房首付两成 二套房首付三成营改增扩围至房地产 非住宅免征期限2年 从严 首套房个税补助维稳 全面放开二孩政策宽松
10、 重庆自贸区落地从严 10 1 加强预售监管2 三无人员 首套房开征房地产税 3 规范预售审批 1 加强房地产信贷管理 1 促进商业商务健康发展 1 整顿房地产中介 2 公积金首套房 认房认贷 3 商品房交易行为 1 国土局 拍卖 竞自持租赁房屋比例 新出让方式 1 限售 主城区新购 新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满两年后才能上市交易 2 拥有两套及以上住房并已结清及有一套住房且相应购房贷款未结清 最低首付款比例调整为40 1月预售从严三无征税 2月信贷收紧 4月支持商业商务 5月公积金贷款从严规范中介 8月土拍新规 9月两年限售提高首付 1 1宏观政策 重庆重庆政策 重庆政策环境从严
11、 2017年出台了一系列的住房限售 土地及预售限价 三无人员征房产税 商贷及公积金贷款收紧等调控政策 调控力度空前 监督2017 重庆限价 限售 房产税三举措 政策从严 11 经济政策重庆 2017年宏观环境小结全国经济稳中向好 2017年前三季度 全国经济保持6 8 增速发展 整体稳中向好 重庆经济高速发展 重庆经济保持10 以上高速增长 2017年1 11月 重庆房地产开发投资增速22 8 开发环境健康2017年为楼市调控年 上半年全国60余城超100次调控 限购 限贷 限价 限售 四限时代全面收紧 六大端口同步调控 为楼市降温 稳定市场重庆政策环境从严 2017年出台了一系列的住房限售
12、土地及预售限价 三无人员征房产税 商贷及公积金贷款收紧等调控政策 调控力度空前 12 1 2土地市场 13 量价 2017年供地超2万亩 可建体量2593万方 商品房年均销售约2437万方 土地放量充足 2017年拿地成本上涨明显 楼面价4628元 平米 同比涨幅48 房地比49 企业拿地竞争激烈2011至2017年重庆主城区商住类土地供求情况 供应 成交 时间2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年合计 供应宗数1432042411661611181411174 土地面积 亩 15687 8626075 7930783 7122134 518382 391909
13、7 0321013 17153174 45 成交宗数1321812261501531091271078 土地面积 亩 14320223233069820656175801540618706139689 可开发体量 万方 227730994727321528912252259321054 成交总价 亿元 610 78709 981163 32809 86652 42708 981200 255855 59 楼面地价 元 26822291246125192257314846282781 溢价率 9 296 138 952 291 627 3919 9410 76 注 商品房含住宅 办公 商业 车库
14、 14 拿地方式 时间 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 5612521 42631 拍卖挂牌流拍兜底或其他 108119101 39942219 980566 665383 评标竞自持 32 收并购 3 10 16 1 2土地 拿地方式拿地方式 2017年 评标 竞自持 拿地新规 开发企业拿地门槛提高 资金及运营能力要求提升 收并购 强强联合行业模式兴起 地产行业进入快速洗牌时代 企业规模化扩张加剧 2017年5月重庆 综合评标 新规 50 溢价率 100 现房销售 溢价率 100 综合评标 项目开发运营能力 60分 企业经济实力 开工能力竣工能力销售能
15、力企业总资产企业负债率 40分 企业信用评级 企业现金流 2017年8月重庆 竞自持 新规 最高限价竞自持 50 溢价率竞自持租赁房屋面积比例竞自持租赁房屋年限 现房销售5 为起始自持比例 竞拍阶梯为1 房屋自持年限为10年竞自持租赁房屋年限以12年起 竞拍阶梯为2年 联合拿地 开发 部分 石油路地块 华宇 旭辉 千江凌云 旭辉 碧桂园 印江州 东原 旭辉 融创 千屿 东原 碧桂园 壹号院 融创 蓝光 礼嘉地块 美的 金科 金辉 15 0 20 40 60 80 100 2012年2011年 2014年2013年 2015年 2017年2016年 1以下1 1 5 1 5 2 2 2 52 5
16、 3 3 44以上120 2011年至2017年重庆主城区住宅类用地容积率统计 成交宗数 1 5 2 5容积率占46 用地性质 2017年 住宅类用地竞争激烈 拍卖44宗 溢价23 1 5 2 5容积率地块是成交主力 市场占比46 改善型产品呈现多样化趋势 2017年土地成交性质 成交量 37宗 可开发量1005万方 楼板价 4667元 平米 溢价率 10 成交量 21宗 可开发量219万方 楼板价 3558元 平米 溢价率 成交量 69宗 可开发量1369万方 楼板价 4771元 平米 溢价率 23 拍卖44宗住宅 拍卖25宗综合 拍卖2宗商业 16 蔡家楼面价 4218元 平米中央公园楼面价 4392元 平米礼嘉楼面价 7408元 平米西永楼面价 2937元 平米华岩楼面价 4497元 平米跳蹬楼面价 3590元 平米 1 2土地 板块 量 2017年土地可开发量地块分布图 空港保税港楼面价 2454元 平米龙兴楼面价 2773元 平米茶园楼面价 4820元 平米李家沱 花溪楼面价 4858元 平米龙洲湾楼面价 5270元 平米第一梯队 可开发量超200万方 中央公园 李家沱 花溪
