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1、2020 6 7 1 房地产企业会计核算及涉税处理 一 房地产开发业务流程 2020 6 7 2 设立阶段获取土地阶段开发与建设阶段转让与销售阶段 持有 利润形成与分配所得税汇算阶段 二 房地产企业涉及税种 税率 一 企业设立阶段1 印花税 1 权利与许可证照5元 件 2 记录资金的账簿 实收资本 资本公积 0 5 其他5元 件 3 土地使用权转让 出让合同 金额 0 5 2 契税 1 自有房产投入本人独资企业经营 免税 2 接受以土地使用权等不动产出资 土地使用权出让 出售及房屋买卖价的3 5 2020 6 7 3 契税 中华人民共和国契税暂行条例 税率3 5 征收对象 房地产纳税义务发生时
2、间 签订合同或取得类似合同凭证的当天 自义务发生之日起 10日内向土地或房产管理部门缴纳 二 获取土地阶段 1 印花税同上2 契税同上3 耕地占用税 1 获取土地使用权 符合耕地条件的 根据面积和税额一次性缴纳 2 不合条件 不缴纳 2020 6 7 4 财税 2006 162号 财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知 的规定 对土地使用权出让合同 土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税 按合同记载金额的0 5 贴花 取得房产证及土地使用权证等权利许可证按件贴花 每件5元 三 开发建设阶段1 印花税据各类合同的0 3 0 5 2 城镇土地使用税从取得红线图次月起 按实际占用面积与定额税
3、率计算 2020 6 7 5 四 转让及销售阶段1 营业税5 2 城建税7 5 1 3 教育费附加营业税的3 4 土地增值税 1 查账征收 A 项目全部竣工结算前 转让房地产收入 预征 B 待项目全部竣工且办理结算后进行清算 多退少补 2 核定征收5 印花税同上 2020 6 7 6 6 企业所得税 1 查账征收 1 销售未完工产品取得收入 按预计计税毛利率 计算毛利额 项目完工后计算实际毛利调整以前毛利计算纳税2 销售完工 税率25 2 核定征收7 印花税同上 2020 6 7 7 五 出租 用于营业等1 营业税租金的5 2 城建税7 5 1 3 教育费附加营业税的3 4 城镇土地使用税同上
4、5 房产税自用 计税余值 1 2 出租 租金的12 2020 6 7 8 营改增 对房地产企业财务管理有哪些影响 适用税率和计税基数 服务业定价机制 财务核算 发票使用管理 9 三 会计核算制度 2006 2 25 基本会计准则及38项具体准则 目前 房地产企业应执行 企业会计准则 或 小企业会计准则 2020 6 7 10 四 房地产会计核算的要求 正确 及时的确认收入 准确 合理的确认成本费用 准确 真实的反应会计利润 合理进行纳税调整 如实申报纳税 11 内容提纲 第一部分房地产开发企业的成本核算一 成本核算的内容二 成本的核算第二节房地产开发企业收入的会计核算一 营业收入确认的条件二
5、主营业务收入的核算 12 第一部分房地产开发企业的成本核算 13 一 成本核算的内容房地产开发企业成本核算的主要内容是开发产品成本 一 开发产品的成本项目1 取得土地使用权所支付的金额包括支付的土地出让金 支付地价款金额 交纳的有关税费 14 2 土地征用及拆迁安置补偿费土地征用费 国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费 劳动力安置补助费 水利设施维修分摊 青苗补偿费 耕地占用税 耕地垦复基金 征地管理费等 拆迁安置补偿费 在城镇地区 国家和地方政府可以依据法定程序 将国有储备土地或已由企 事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用 因出让土地使原用地单位或个人造成
6、经济损失 新用地单位应按规定给予补偿 它包括两部分费用 即拆迁安置费和拆迁补偿费 15 16 3 前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用 包括总体规划设计费 可行性研究费 政府代收代缴的各项费用 勘察设计费 各项临时工程 临时水 临时电 临时路等 费用 三通一平费用等 4 基础设施费指建造各项基础设施发生的费用 又称红线内工程费 基础设施主要是指与开发产品相关的道路 供热设施 供水设施 供电设施 供气设施 通讯设施 照明设施 以及绿化 包括排污 排洪 环卫 等 这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集 5 建筑安装工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用 主要包括建筑工程费
7、 设备及安装工程费 给排水 电气照明 电梯 空调 燃气管道 消防 防雷 弱电等设备及安装 以及室内装修工程费等 6 公共配套设施费指在开发小区内发生 可计入土地 房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用 如锅炉房 水塔 居委会 派出所 幼托 消防 自行车棚 公厕等设施支出 凡能有偿转让的公共配套设施如商店 理发店等都不能计人该成本项目内 17 18 7 开发间接费用指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出 包括工资 福利费 办公费 差旅费 折旧费 修理费 水电费 劳动保护费 周转房摊销等 说明 开发项目完工前的借款费用也列此科目 企业的各行政部门为管理公司
8、而发生的各项费用不在此列 应在 管理费用 中核算 开发部门的业务招待费也不应列此科目 1 开发成本 房屋开发 土地开发 配套设施开发 代建工程开发 土地征用及拆补费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套费 资本化利息 2020 6 7 19 2 开发间接费用 账户该账户属于成本类账户 核算企业内部独立核算单位开发产品而发生的各项间接费用 该账户的借方归集月内发生的各项开发间接费用 贷方反映月末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费用总额 结转后无余额 该账户的明细账应按企业内部不同单位的名称设置 20 3 管理费用 管理费用 科目核算房地产开发企业为组织和管理企业开发经营所发生
9、的管理费用 4 销售费用 销售费用 科目核算房地产开发企业销售开发产品的过程中发生的各种费用 5 财务费用 财务费用 科目核算房地产开发企业为筹集生产经营需要资金而发生的非资本化的融资费用 2020 6 7 21 三 房屋开发成本的核算房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务之一 其开发经营的房屋按性质和用途分为四种 1 为销售开发的商品房 2 为出租而开发的经营房 出租房 3 为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房 4 受其他单位委托代为开发建设的代建房 22 23 例 甲房地产开发公司于2009年5月在碧水园开发一块土地 占地面积40000 开发完成后准备将其中的30000 对外转让 其余的
10、10000 企业自行开发商品房 假设土地开发过程中只发生了如下业务 支付土地出让金25000000元 作会计分录如下 借 开发成本 土地 碧水园 土地征用及拆迁费 25000000贷 银行存款25000000 支付拆迁补偿费5500000元 作会计分录如下 借 开发成本 土地 碧水园 土地征用及拆迁费 5500000贷 银行存款5500000 24 支付勘察设计费210000元 作会计分录如下 借 开发成本 土地 碧水园 前期工程费 210000贷 银行存款210000 支付土石方费用5500000元 作会计分录如下 借 开发成本 土地 碧水园 前期工程费 5500000贷 银行存款55000
11、00 由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工 应支付价款1500000元 借 开发成本 土地 碧水园 基础设施费 1500000贷 应付账款 X施工企业1500000 25 9月末 碧水园土地开发工程完工 假设 开发成本 土地开发 碧水园 账户归集的开发总成本为37710000元 则单位土地开发成本为942 75元 其中自用的10000 土地尚未投入使用 其余30000 已全部转让 月终结转本块土地的开发成本 作会计分录如下 借 开发产品 土地 碧水园 9427500主营业务成本 土地转让成本28282500贷 开发成本 土地 碧水园37710000 26 续前例 若自用的10000 土地在
12、开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中 结转土地开发成本 借 开发成本 房屋 碧水园 土地征用及拆迁费 7625000 碧水园 前期工程费 1427500 碧水园 基础设施费 375000贷 开发产品 土地 碧水园 土地征用及拆迁费 7625000 碧水园 前期工程费 1427500 碧水园 基础设施费 375000 一 取得土地时 假设业务中没取得进项税额 甲房地产公司以招拍挂形式 取得价值8 165万元一块地 支付契税327万 拆迁补偿费1 200万元 城市基础配套费2 400万元 借 开发成本 土地成本81 650 000 00 拆迁补偿费12 000 000 00 契税3 270 00
13、0 00 城市基础配套费24 000 000 00贷 银行存款120 920 000 00 27 二 开发前期工程成本 取得6 进项税额 甲房地产公司发生前期工程费2 181万元 其中 地质勘察费50万元 规划方案 施工图设计及其他设计560万元 土石方基础工程500万元 其他1070万元 1 勘察设计费 税率6 2 规划设计费 税率6 3 建筑研究设计费等 税率6 4 土石方基础工程 假定税率11 5 其他 1071万元 假定税率17 28 进项税额 勘察设计费 500 000 1 6 6 28 301 89规划设计费 5 600 000 1 6 6 316 981 13土石方基础工程 假定
14、税率11 5 000 000 1 11 11 495 495 50其他 假定税率17 10 710 000 1 17 17 1 556 153 85 29 对应分录 借 开发成本 前期工程费 勘察设计费471 698 11 规划设计费5 283 018 87 土石方基础工程4 504 504 50 其他9 153 846 15应交税费 应交增值税 进项税额 2 396 932 37贷 银行存款21 810 000 30 三 基础设施费 假设取得11 进项税抵扣 甲房地产公司开发中 施工企业承包地下设施 管道等安装工程已竣工 总计支付工程款4 000万元 其中供电配套设施费1 020万元 燃气工
15、程费288万元 景观工程费570万元 绿化费用500万元 其他1 622万元 进项税额 40 000 000 1 11 11 3 963 963 96 31 借 开发成本 基础设施费36 036 036 04应交税费 应交增值税 进项税额 3 963 963 96贷 银行存40 000 000 00 32 四 建安工程费 假设取得11 进项税抵扣 甲房地产公司发生建安工程费27 618万元 其中主承包程20 160万元 水暖工程700万元 监理费120万元 其他6638万元 进项税额 276 180 000 1 11 11 27 369 189 19 33 借 开发成本 建筑工程费248 81
16、0 810 81应交税费 应交增值税 进项税额 27 369 189 19贷 银行存款276 180 000 00 34 五 公共配套设施费 假设取得11 进项税抵扣 甲房地产公司共发生公共配套费6 585万元 其中人防工程2 040万元 地下车位工程4 200万元 其他345万元进项税额 65 850 000 1 11 11 6 525 675 68 35 借 开发成本 公共配套设施59 324 324 32应交税费 应交增值税 进项税额 6 525 675 68贷 银行存款65 850 000 00 36 六 开发间接费用甲房地产公司总计发生间接费用2 100万元 其中房屋维修基金528万元 工资劳务保险等费用576万元 其他996万元 假设此部分均以实际现金流出 且未取得进项税额 借 开发成本 开发间接费用21 000 000 00贷 银行存款21 000 000 00 37 四 费用的核算 甲房地产公司发生管理费用1 596万元 其中付管理人员工资1 200万元 其他396万元 销售费用2 920万元 其中代销费用700万元 广告费用1 360万元 会展费用20万元 其他540
