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1、我国房地产价格波动的影响因素洪丽霞 学号7 专业房地产经营与估价 班级房产1班近几年来，我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题，是关系着民生的重大问题。对此，我从金融学的角度，对我国现阶段房地产市场的整体状态，诱因做出一个系统介绍。随之，对我国房价的未来走势做出一个预测，并且提出一些调整建议和意见。（一）我国房地产价格的特点总体来说，近年来我国房地产价格上涨速度快，涨幅较大，房价出现了较大的波动，这种房价波动是不正常的，并且在未来的趋势上十分的不明确，显得扑朔迷离。这种不正常具体表现在以下方面：1.房价涨幅与GDP涨幅不协调当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度，房价明显高于其在价值时，表明
2、房价与国民经济发展水平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。我搜集到了一些年份的国外房价与GDP的关系图（以英国和美国为例），可以看出在西方发达国家，少数的年份GDP的增长与房价的增长相当，更少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，在一般的情况下GDP的增长都高于房价的增长，我们可以从图4、图5中清楚的看到西方发达国家房价的上涨幅度与GDP的增长的具有很高的相关性，我们可以从中找出GDP变化与房价变化的相关规律。而在我国，恰恰违背了这一规律，我国近些年来，年GDP增长均保持在8%12%之间，在金融危机爆发的2008年，我国的GDP增长也保持在8%以上，但是，从2005年以后，我国
3、的房地产市场飞速发展，房价增长的速度远远高于GDP增长速度，甚至在2008年到2009年的一年中，某些大型城市，如的房地产价格增长速度超过了200%。我国的房地产增长速度一般都高与GDP的增长。另外，我国的房价增长速度波动较大， 2004年出现了大幅的上涨，2005、2006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出，我国房价的波动是非常不正常的。2.房价收入比高为了衡量一个国家的住房消费水平是否合理, 世界上大部分国家都在使用一个指标房价收入比，这是一项综合指标。“房价收入比”是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”，国学者大多将“房价收入比”这一概念
4、定义为“居民收入和房价水平之间的比率” 根据联合国人类住区（生境）中心所发布的城市指标指南。世界银行（world bank）认为最适宜的房价收入比应该在36倍之间较，若低于3就会出现住房供不应求的局面，会造成房地产市场的混乱，而高于6倍就是超出了城镇居民的经济承受能力，如今这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。表1 近年来我国的房价收入比年份每户的收入(元)单元房平均售价房价收入比201042273.1023580208.469200937521.6113030308.076200833509.4792851208.509200730182.9602500208.28320
5、0619597.93021231010.833200518330.83520250011.047200421411.9481953009.121200319706.1981900809.646资料来源：2003年-2010年统计年鉴通过数据的收集汇总，我计算出我国近几年来的房价收入比例，以便直观的说明我国的房价收入比偏高的问题。目前我国大多数城市的房价收入比超过8倍，这还是基于全国平均的水平之上，而一些大型城市，等，房价收入比还要远远高于8倍，这意味着，在中国一个家庭若要购买一套房产，至少要用8年，甚至是11年的收入才能购买得起，这远远超出了合理的房价收入比围。如此高的房价, 是普通的工薪阶层
6、和百姓很难承受的。事实是，根据中国社会科学院的调查研究统计报告显示，现如今，我国的房价已经超出了85%的居民的经济承受能力，换而言之，就是有85%的城市人买不起房子。“中国房地产市场的价格在一些大城市已经很过头了。”美国知名经济学家、非理性繁荣作者罗伯特希勒教授昨日在重申了自己对中国楼市的看法。希勒是在“金融制度的重新设计：聚焦资产泡沫与金融监管对话”论坛上做出上述表示的。希勒认为，房地产市场是否存在泡沫，应考察房价跟收入的比例，中国应该让房价低一点，“目前快速增长的楼市价格，有些像泡沫，我肯定不会在中国买房地产。” 罗伯特希勒 聚焦资产泡沫与金融监管对话9日，这位美国国家经济研究局(NBER
7、，美国经济衰退方面最权威的认定机构)研究员曾对我国的房价表达过“毋庸置疑”的担忧。3.不同城市的房价波动差异较大一般大中型城市房屋价格环比指数明显低于超大型城市的环比指数水平，超大型城市的房价环比指数在2010年9月时，已经接近3%，并且在一般的月份里，大都保持在1%左右，由此我们可以看出在2010年全年中，四个超大型城市的房价环比指数平均水平应该高于1%，尤其是几乎全年大部分月份都保持在1%以上。再看三个一般大中型城市，即使是相对房价环比指数偏高的，在其最高的月份9月，都没有超过1%，而相对房价环比指数较低的，在其最高的月份12月，也只有0.8%，在其最低的月份2月，只有不到0.1%。这是因
8、为超大型城市多为沿海城市，或者是政治经济中心，发展起步早，条件优越，政策宽松，是国家大力支持发展的地方，因此对外开放程度很高，引进外资多而且便利，经济发展速度快，是带动我国经济的龙头地区，人民生活水平高工资收入相对高于其他城市，住房需求较大。相反，一般大中型城市由于深处陆地区，对外开放程度低，经济发展水平缓慢，住房需求远不及发达地区，并且随着生活条件的改善，一些原居住于一般大中型城市的人们，为了获得更好的事业发展机会和更优越的生活条件，纷纷迁居到生活、工作条件更佳的超大型城市中，随着人口的迁移，这部分流动人口也使得超大型城市的住房需求越来越大。最终，超大型城市房价的波动程度与房价水平明显高于一
9、般大中型城市，当然还有中小型城市。（二）、影响我国房地产价格波动的因素前面我论述了我国房地产价格的不正常波动这一现象以及我国房地产价格波动的特点，我国房地产价格近几年来一直在上涨，而且长势迅猛，甚至个别年份、个别城市有翻倍增长的情况。但是我们都知道，根据经济学理论来讲，在市场经济的条件下，房地产价格应该以房子的实际价值为基础，并且根据供求状况围绕实际价值上下波动，也就是应该遵循价值规律这一绝对的标准，而从这一表现表面上看，我国的房地产价格已经违背了价值规律，房价远高于其实际的在价值，不断的上涨。根据有关资料显示谢经荣，房地产经济学，中国人民大学出版社，2002，国学术界普遍认为，影响我国房地产
10、价格波动的因素主要有社会因素、经济因素、制度及政策因素、区域因素等诸多市场因素或者非市场因素的影响。现在我选择了一些在我国房地产价格波动中起着决定性影响的因素，作出分析。包括：GDP对房价的影响，市场供给对房价的影响，市场需求对房价的影响，利率对房价的影响，人们的心理预期对房价的影响，相关政策对房价的影响。1、国生产总值对房价的影响当一国或地区经济发展水平达到一定高度后，人们对房地产的需求将日益增长，当房地产的需求大于供给时房价就会上涨。中国科学院数学与系统科学研究院的研究生们做出了一份的关于2003年到2010年我国GDP上涨幅度和房价上涨幅度数据的计量经济学模型，并运用EViews5.0进
11、行分析。模型的结果是，房价与GDP之间呈明显的正相关关系。就是说，在GDP上涨的时候，房地产价格也应该相应的上涨，在GDP水平下降，房地产价格应该相应的下调。但是在房地产价格随着GDP水平上涨时，最大的涨幅是不应该超过GDP水平的涨幅的，否则就是不合理的。现今我国经济快速发展，GDP保持两位数的增长,经济的增长对于普通居民来讲，主要表现为居民收入的增加，而居民的收入的增加又直接与居民消费和投资存在着密切的联系。随着我国人均可支配收入水平的上升和消费结构升级，人们的消费已经不仅仅拘泥于食品、衣物等单纯的消费品。在满足基本需求的基础上，购买住房是必然的，房地产不仅仅是消费，更是一种投资行为，基于对
12、投资收益的期待，房地产投资已经成为普通百姓的首选。但是全国的土地供给是有限的，这样就产生了供求矛盾，需求消费支出的激增和全国土地供给不足、住宅房地产供给紧缺导致了我国房地产价格的持续攀升。2、市场供求对房价的影响房地产的供给，是指房地产开发商和拥有者在特定时间、以特定的价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。房地产需指在一定条件下消费者愿意而且能够购买的商品房数量。我国房地产的供给和需由许多因素决定的严琳.我国房地产市场价格变动及其与宏观经济的关系分析.重庆，2006 。第一，房地产的价格水平。一般来说，房地产的价格越高，开发该种房地产越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多。相反，开发商愿意
13、开发的数量就会越少。对于消费者而言，房地产的价格上升，对其需求量就会减少。价格下降，对其需求就会增加。即使房地产自身的价格保持不变，而与它相关的其他房地产的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化，比如我国现在的两种住房，商品房和经济适用房，当经济适用房价格上涨时普通商品住宅的价格也会增长。第二，房地产的开发成本。在房地产自身的价格保持不变的情况下，由于开发成本的上升，势必会减少开发商最终的利润，所有的经营者都是具有趋利性的，并且是理性的，利润的减少会是原开发商转投别的高利润率的行业，那么房地产的供给必然减少。相反，会使该种房地产的供给增加。国土资源部日前公布了全国620个监测项目的土地成
14、本。数据显示620个案例中，东部地区共有316个，中部地区共有158个，西部地区为146个，全国平均地价为5500元/平方米，东部地区的地价高于西部地价，在这个基础之上，东部的房价就会比西部的房价高。 第三，对未来房价的预期。如果开发商对未来的预期看好，则会增加开发量，并且会有其他行业的商人转而把资金投入房地长行业，从而会使供给增加，同时会把现在开发的房地产暂留不卖，等到日后涨价时，再以高价售出，以牟取更高额的利润，在这种大趋势下当期的房地产供给就会减少。如果开发商认为未来的房地长市场不会有太大起色，经营行为会恰恰相反。消费者对未来市场走势和自己未来的支付能力做出判断，形成对未来的心理预期。当
15、预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会在当期增加对该种房地产的需求。相反就会减少该种房地产的现期需求。第四，消费者的收入水平。由于消费者对商品的需有支付能力的需要，因而需求水平的高低直接取决于消费者的收入水平，当消费者的收入水平提高时，就会增加对房产的需求。在2008年，我国受到全球金融危机的影响，经济增长减缓，消费者收入减少，房地产的价格在当年一改上扬的常态，有所回落。但2010年时，我国已经渐渐摆脱了全球金融危机的危害，经济走上正轨，全国的房地产价格又开始增长。3、利率对房价的影响利率对房地产市场的影响比例不是一比一的，是具有乘数效应的，所以小幅度的利率调整就可能造成对房地产市场的巨
16、大影响。在我国利率对房价的影响不能一概而论，对于不同的主体，表现和影响方式是不一样的。第一，对于购房者而言，大多数购房者没有那么多的资金，会选择个人住房贷款。银行加息会对购房者的购房心理和行为产生影响。首先，已贷款买房的人利息支出增加。我国一年期以上个人住房贷款实行可调整利率政策，遇到人民银行调整贷款利率，存量贷款于下一年初执行新的利率宋玉娟.银行利率与房地产业关系的实证分析.经济纵横，2005 。因此，无论是老贷款，还是加息后新发放的贷款，加息都将导致利息支出增加。其次，加息使得购房观望者增多。许多原本计划购房的人担心不能支付过多的本金和利息，而延迟购房。对于欲买房的人，加息无疑会增加其生活的压力。这在一定程度上缓解
