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1、（房地产管理）房地产开发案例房地产投资决窍房地产的预售价格评估，是房地产投资决策的关键。而预售价的评估，关键又在于对房产所在地区开发潜力的评价。一、该地区经济发展速度如何经济发展速度快，对物业的需求量大；反之就小。这是房地产投资决策最重要的参考数。二、该地区经济结构的演变态势如何在第三产业发展速度快的地区，对商贸金融用房的需求量大，而第一、第二产业发展快的地区，以工业用房需求量大，同时对住宅房需求量也大。一、 人口流量如何这是测量房地产市场需求的决定性因素。四、该地区环境如何环境包括水、电、道路、通讯、商业网点、绿化面积、建筑容积率、环境保护等。环境好说明开发潜力大，反之则小。五、产品品质优劣
2、如何房地产产品的优劣影响增值幅度。而产品的优劣表现为该产品与需求、产品设计与消费习惯、产品价格与消费购买力之间的协调关系。六、法规变化如何当地政府有关建设法规的变化直接影响房地产的开发潜力，当地城市规划也直接影响该地区房地产的开发潜力。录自美的报1998年9月26日第四版项目策划房地产成功的关键房地产开发项目策划是龙头，应避免在不适当的时机，不适当的地点，建不适当的物业。没有好的项目策划，开发愈多，物业空置积压愈多，开发商包袱愈重。反之，房地产项目策划得好，即使碰上经济不景气，仍能取得良好的销售业绩，如碧桂园、东城花园等项目策划就比较成功。项目策划首先要明确好的开发项目，不同的项目有不同的回报
3、率，风险越大，回报率越高，必须综合考虑经济、社会经营状况专长和经济实力，来确定开发项目。一、确定具体位置不同项目对地理位置的要求不尽相同，住宅要求环境优美，社区配套齐全，写字楼要求在闹市区，商场要选择交通便利、客流量大的地方。必须了解项目用地与当地政府的城市规划是否相符，以及附近类似的项目的数量和经营状况等，作为选择的参考。二、选择好投资时机房地产业随经济发展呈现周期性波动，有高潮也有低谷。在房地产低潮时进入，成本最低，竞争对手少，可供选择的项目多，风险较小，能获取较高的回报率。三、准确市场定位在调查了解市场需求现状，消费者需求偏好的基础上，细分市场作为企业开发目标，发掘出某方面优于其他人的项
4、目，以适应市场不同需求。如深圳地王商业大厦作为当时全国最高建筑和深圳的标志，虽价格昂贵，但由于外观雄伟、装修豪华，成为实力和身份的象征，因而吸引了国内外众多一流企业，在当时房地产低迷的情况下，仍取得了不俗的业绩。四、确定营销原则营销工作是一项十分专业的工作，需要营销机构与营销人员对物业市场和购买者的心理和需求、不同的营销方式和手段有相当的认识，是房地产项目运作的关键环节。营销队伍应在自身为主，中介为辅，确定好营销的目标客户，确立物业的市场定位、设计与包装，确定物业的价格定位和配套的付款方式，选择好广告媒体和方式。面对变幻莫测的房地产市场，只要房地产企业能审时度势，抓住时机，搞好项目策划，选定与
5、本企业最相适应、销售潜力最大、获得最丰的那部分市场作为竞争目标，并采取相应的营销策略和灵活的经营方式，就能在竞争中取胜，创造出良好的社会和经济效益。录自美的报1998年9月26日第四版永远的五月花美的海岸花园项目标志确立早在今年春天，伴随着美的海岸花园立项开发进度的加快，美的房地产公司经营策划部会同美的工业设计中心平面设计组、万科国企公司设计部就已开始着手有关项目标志的设计工作。美的海岸花园，英文意译为May Flower Garden（五月花花园）。五月花号，是成功登陆美洲的第一艘船。五月花花园，象征着成功者之家园。美的海岸花园的英文名是美的房地产公司朱曙东副总经理意译，征求了中山大学几位教
6、授、外籍教师和集团内部有关人士的意见而最后确定的。英文名寓意深刻，蕴含并提升了花园项目的文化品位。经过一段时期的酝酿设计，三方共设计出三十多个方案。来自上海的史亦群小姐的设计方案脱颖而出。工业设计中心完成了美的海岸花园项目标志的整套VI设计。标志以“May Flower Garden”起头的字母，也恰好是“美的”品牌“Midea”起头字母“M”（共五个）组成五月花形，花瓣围出一个海星图案。采用明丽的色彩过渡组合成花瓣，升展于云丛之上，独创了美的海岸花园项目在房地产界开发项目中的新颖视觉形象；表现了美的海岸花园大型住宅小区的品质；体现了现代成功人士追求高尚，享受绿色自然的生活倾向。标志也深刻反映
7、出美的海岸花园对生活住宅概念的高视点及不同凡响。标志构成较特殊，如同一幅浓缩的风景画。色彩明朗，适合海岸花园住宅特点，紧扣May Flower Garden名称的五月花形与海星图案相融，突出了“花、海、美”的主题，达到了设计意念与形象感观的完美统一。录自美的报1998年9月26日第四版北滘报1998年11月19日第四版美的海岸花园项目汇报会召开为加快美的海岸花园项目拓展力度，北滘镇委、镇政府主要领导、集团董事局主席、总裁何享健于1998年9月29日下午在集团董事局会议室听取了美的房产公司关于美的海岸花园的项目汇报。美的海岸花园项目于元月18日已获集团董事局批准立项。根据市场需求，房产公司与万科
8、集团合作，进一步调整规划，于近期完成了以洋房为主、别墅为辅，体现欧陆建筑风格的大型高尚社区的规划方案，并完成了预算调整方案。会上，房产公司总经理郭桂棠就项目总体策划过程、规划方案、项目特色、开发进度、市场定位、推广策略和财务预算等作了详细的汇报，并向领导提出项目推进中存在的问题。顺德市委常委、北滘镇委书记邓伟根充分肯定了项目开发是“小都会”城市发展的需要，是市场的需要，是美的资产重组的需要，是工业园配套发展的需要。他要求加快开发的进度，要做好环境园林建设，有效降低成本，使项目体现“河港花园”特色，要重视自身在工程进度和设计等方面的困难。他鼓励开发商一定要把项目做成功，达到社会效益双丰收。镇长周
9、志坤结合房地产投资运作的特点，从宏观角度，以专业眼光，深刻地分析了项目相关问题，为项目发展提出了很好的指导性意见。镇领导认为美的房产公司对项目的市场定位准确，新调整的规划比以往更成熟。何享健总裁认为此次汇报全面、认真、充实。何总裁要求房产公司下步工作要更为细致，要认真思考镇领导提出的问题，要加快进度，大胆开发，按市场运行规律落实好各个环节，控制好成本，配置好人才架构，理顺业务流程，健全管理制度，何总裁强调要开发好这个项目，把房地产培育成为美的重要产业。何总相信美的一定能做好房地产。参加这次汇报会的人员还有镇国土办主任林润江和集团各常务董事、副总裁、赖立明部长、总裁办副主任戴裕东、房产公司管委会
10、成员及部分业务骨干。录自美的报1998年10月15日第一版北滘报1998年10月15日第二版亮丽风景线美的海岸花园项目推介美的海岸花园位于顺德市北滘镇南部，占地670亩（45万平方米），东接广珠公路（105国道），南连顺德水道，西靠三洪奇生活区，北临三乐公路，刚好在广珠公路与三乐路的交界处，乘车前往广州洛溪桥仅需30分钟，去珠海、深圳仅需1个多小时，到大良8分钟，到佛山只需20分钟。因此，海岸花园的交通十分便利。美的海岸花园傍依北江（顺德水道），江面开阔，高雅别致的江滨公园将建于小区之中。届时，“杨柳青青江水平”的画面将呈现在人们眼前。美的另一参建项目“君兰高尔夫球场”将于今年年底正式落成开放
11、，也是富有吸引力的休闲健身好去处。这些因素，将使海岸花园别具优势，除可吸引常住业主外，更可以吸引追求时尚的北滘镇之外的成功人士。该项目按欧陆风格的低密度别墅和多层洋房进行规划设计，预计人均绿地面积将超过12平方米。美的将专门成立物业管理公司，实施专业化物业管理，有托儿所、幼儿园和会所。会所包含的设施有：游泳池、网球场、卡拉OK厅、桌球室、乒乓球室、健身室、西餐咖啡厅、保健中心、特色展览场所、银行等，其中托儿所和幼儿园高档设计，设寄宿服务。总之，海岸花园的整个规划显得新颖高尚、配套功能齐全。小区建成后，将以宁静的社区环境、高雅的文化格调，瑰丽的江畔风光，怡人的园林景色，别具特色的住客会所和种类繁
12、多的康乐设施吸引境内外的置业人士。录自美的报1998年10月15日第四版北滘报1998年11月19日第四版完善物业管理近来我们时常可以看到或听到，一些物业的住户投诉居住环境恶劣，路面水浸、污水横流、臭气四溢、大厦水池生红虫、住户被歹徒入屋抢劫或者是房屋才使用三年外观已破旧不堪如此之物业，试问住户如何用得方便舒适，物业如何升值？更有甚者，一些住户竟然野蛮装修，破坏了房屋的承重结构，或违章乱加建，超出楼宇的承重负荷，危及整栋楼房的安全。由此可见，缺乏完善的物业管理会对我们的生活造成多大的不便和损失，甚至直接威胁到人们每一个人的人身安全。我们的生活离不开物业管理。物业管理特别是住宅区物业管理是服务内
13、容定位可以分为两个部分：标准化服务和动态化服务部分。标准化服务，这也是眼下大多数物业管理公司纷纷采用的服务内容，它通常包括安全、卫生、绿化、方便服务、维修保养五大块。大多数物业管理公司把绝大部分资源投入到这部分服务内容中，力图把管理的小区治理得井井有条、一尘不染。一部分发展较早的物业率先通过ISO9002国际质量保证体系认证，为国内物业管理行为标准化服务带来了规范，为整个行业带来了规范，标准化部分就必须要规范，这点与酒店管理标准化服务中的规范化一样，酒店要求上饮料时站在客人什么位置、斟饮料如何斟法、换烟灰盅怎样换、为客人引路如何做等等，一系列规范化行为为酒店带来了明亮洁净和热情有礼。同样，物业
14、管理这一服务性行业也需要用规范的行为为其带来高效的标准化服务，如楼梯每天扫多少遍，保安以什么言行向住户或访问者提供服务，蓄水池多长时间大清洁一次等等，这是物业管理建立信誉的基础。如果说标准化服务令物业管理有了骨架和血肉，那么动态化服务就是令物业管理有了灵魂，有了与住户有效沟通的窗口。动态服务包括对住户需求的调查和动态监控体系，目前绝大部分物业管理公司都曾进行过前期的业主需求调查，但90%是表面的，一次性的，只有极少数物业管理公司会定期地进行类似的调查，而正确的做法应该是把对所管理小区的业主需求调查和动态监控作为常规的、不间断的工作内容看待，并且用超前的意识去寻找业主的需求。它是整个物业管理系统
15、的启动点，是保证物业管理公司为业主提供优质服务的唯一可操作性手段，因为物业管理服务的一切工作和活动都是为了住户的利益，住户就是上帝，如果我们的物业管理连上帝需要什么都蒙在鼓里，谈何为其提供优质的服务？所作的一切只不过是耍了一轮盲拳，汗流浃背地舞了一通之后才发现对手在自己身后，白做无用功。有了动态化服务，才能创造出高效的标准化服务，并在此基础上向住户提供体现出物业管理灵魂所在的个性化服务和更多的超值服务。当我们的物业管理公司做好了以上两部分内容的服务，不仅可使住户除文章开头所提到的困扰，而且令住户以及他们的物业大大受益。首先，物业管理保障了业主的合法权益，可以有效地根治“重建轻管”带来的弊端，保
16、证房屋的建筑质量；其次，它延长了物业的寿命，通过统一管理，避免各自为政的乱搭建和不合理的装修对承重结构和外墙美观的破坏，通过加强物业的管理、维修和保养，可以保障居民生命和财产安全，从客观上起到物业的保值和增值的作用；再次，创造安全、文明、优美的物业环境，充分发挥物业整体的功能，在小区内建立一套对广大用户的利益起保护作用的公共秩序，保证住户身心的健康发展；还有，完善的物业管理服务，可以方便居民生活，减轻居民负担，体现住户的尊贵，创造出一流的高品质社区文化。录自美的报1998年10月15日第四版一个售楼员的培训感受美的房产公司正在紧锣密鼓地开发美的海岸花园，为进一步推进项目的开展，房产公司认真组织了一次系统、专业的售楼员培训活动。在为期两个月的培训中
