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1、（营销技巧）重庆龙湖某楼盘汇总销讲篇龙湖郦江楼王组团销售手册第一部分：区域讲解1、重庆南CBD发展（郦江所处大的区位）郦江位于南CBD之中，南CBD规划面积11平方公里，与解放碑、江北城共同组成重庆CBD的“金三角”。其中，解放碑CBD定位为中央商贸区，以商务贸易为主要功能。江北城CBD定位为中央商务区，以商务办公职能为主要功能。而南区CBD则因为独特的地理位置（主城唯一到江北南岸渝中十分钟之内的区域）和不可复制的自然资源历史沉淀（南区CBD沿江岸线长达10公里，江景资源丰富；背靠南山，坐拥天然氧吧；底蕴深厚的历史文化古迹，更是一大招牌。弹子石区域曾是中国西部开埠最早的地方，其商业文化代表了一
2、个时期重庆商业的发展历程，以大佛寺为代表的佛教文化已有数百年历史。）定位为中央商住区，所谓CBD中央商务区，它是以现代商务为核心，最具影响的金融、商务、会展，并集高档酒店、写字楼及商务公寓最集中、交通最便捷、基础设施及配套服务最一流的现代都市中心，是国际大都市发展到最高阶段所特有的城市形态。根据规划，南区CBD辖六大分区，A、B区以高档居住、休闲健身功能为主；C、D区将打造以商务、办公、商业贸易、文化娱乐、居住休闲于一体的总部经济基地和休闲商务中心区；E、F区则以居住、市政、体育功能为主。其六大分区将分别以高档居住、休闲健身、商务、办公、商业贸易、文化娱乐、居住、体育功能为主。目前，距南区CB
3、D规划确定已有4年，南滨路弹子石段已全线贯通、朝天门大桥今年内将建成通车、总投资为12.8亿元的慈母山隧道及连接道(峡江路)一期工程已经开工建设、东水门大桥也将于今年动工兴建南区CBD四桥三路三隧道的交通格局正在形成。同时，旧城拆迁也在按步骤进行，中海、九龙仓、富力、龙湖等国内几大地产商纷纷进驻，弹子石板块作为CBD南区中心的城市形象已轮廓初现。重庆CBD南区将投入约200亿元资金，打造出吸引国内外大型集团、企业总部进驻的总部经济区和聚集大量商贸、服务、金融、信息、办公机构及高级住宅于一体的商务配套区。现在下朝天门大桥到洋人街的路上就能看到总部经济区的招商户外广告，为他们设计这个经济区的设计单
4、位也就是龙湖的老朋友久米设计，他们为龙湖设计的水晶郦城和紫都城都是住宅的典范之作。（CBD带来的区域价值）因为CBD，朝阳区成为了北京城市化进程中发展最快、扩容最大的区域；同样因为CBD，弹子石必将是重庆发展最快的区域。南区CBD土地利用规划达到11平方公里，是江北城CBD的6倍左右，也是渝中CBD的9倍左右。发展空间广阔。与北京朝阳区一样,南区CBD已确立将文化、商务以及高档居住等第三产业作为支柱产业，在政府扶持和资金推动下，南CBD正在彰显出难以估量的价值。而对于南CBD来说，这仅仅只是开始。根据早已确立的规划，南CBD的崛起将融入到重庆CBD建设的整体进程之中，在较短的时期内，南CBD就
5、将建设成为一座国际化的CBD中心城区，无论在区域价值、区域形象、商务氛围等方面都将与解放碑、江北城旗鼓相当。据不完全统计，目前进驻南CBD的品牌开发企业已超过十家，除富力现代广场、阳光100国际新城外，龙湖郦江、中海地产、香港九龙仓集团联合开发的南区CBD项目也已进入实质性阶段。他们的相继启动将让南区CBD被低估的价值向本位回归,当各大开发商楼盘相继推出之时，南CBD房产开发的热度和房价的沸腾将指日可待。CBD代表着一个城市经济发展的核心，是集交通，通讯，金融，众多配套为一身的价值洼地。2001年12月大佛寺大桥通车，2009年4月朝天门大桥通车，2009年底东水门大桥，寸摊铁路大桥和千斯门大
6、桥的拟建。2008年12月重庆两路寸滩保税港挂牌，半年后的今天重庆保税港正式开工。南区CBD给你带来的是价值仅仅是类比国内其它城市CBD的房价走势就能知道了。上海陆家嘴上海的外滩，毫无疑问是上海的CBD，但凡全世界知名的企业，无不以在这里找到一个代表企业形象的楼栋作为办公楼为荣，例如汇丰银行、巴黎银行等等。那些没有找到合适的楼栋的，也要千方百计在外滩的公园里，花大价钱立上一个立体的广告，以彰显企业形象。10年前，国际著名感光材料生产企业富士，就在这里竖立起了一个超级大的6面体，做起了企业形象广告和产品广告。 一江之隔的浦东，经过10多年的逐步发展升级，已经成为了全上海最昂贵的居住区。哪怕是在房
7、地产价格遭遇空前滑铁卢的08年，浦东陆家嘴附近的任何一个楼盘，也丝毫没有跌价的可能性。世茂滨江的那套房子，前段时间叫价800万还不太有人问，现在开价820万，也有人要买了。而这套位于9层，楼栋位置并非整个小区上佳位置，200多平方米的精装修房，2004年购买时的价格也才385万元，每平方米1.7万元而已。2005上海盛大金磐售价从20000-40000元/平方米不等，财富海景花园新开临江第一排住宅将有可能达到50000元/平方米以上。世茂滨江花园和滨江兰庭都在30000元/平方米左右徘徊。不可复制的资源优势导致这些楼盘开价牛气冲天。从现在看来，江景地块已经十分稀缺。这也让更多的人一直对江景住宅
8、饶有兴趣。很多人都冲着这不可复制的稀缺资源而来。08年汇豪天下：单价31-38.4k，550w-880w江临天下：27-32.8k， 350w-650w盛大金磐：45.3-56k， 880-1500w菊园： 24-26k， 265-405w恒仁滨江园：43-52.5k，360-1350w世茂滨江：36.9-39.8k，550-1120w财富海景：61-64.8k，1800-2200w北京国贸2001年，北京CBD确定最后的规划方案2003年，地段最好的像建外SOHO,财富中心,万达广场,金地花园,蓝堡,华贸中心等等,预售价格从9,000多元到13,000多元不等.09年，上面这些2手房价普遍在
9、25000左右而CBD的地正在消失，目前在售首创禧瑞均价35000选取了中国最典型的两个CBD，其房价的变化令人诧舌，但是我们可以看到其他城市目前CBD的状况就可以知道什么是梦幻了。 当然，从眼下的重庆来说，肯定没有上海这么强的辐射能力和凝聚能力。但是，买房从来都是买未来。等一切都变成现实，这个房子已经不是你的了。 而如今CBD的梦想就在眼前，不要让它成为梦幻了。（选南CBD而不选北CBD的原因）江北城CBD定位为中央商务区，以商务办公职能为主要功能，其中只有3分之1将建高档住宅，重庆中央商务区的商务中心区,集中建设办公写字楼等金融商贸设施和一系列市级大型公益文化设施，兼容商业、服务业、居住等
10、多种功能。而郦江所在区域功能是休闲商务CBD，建成集金融、办公、商贸、居住为一体的为CBD核心地带提供多种服务的配套的经济区 规划面积10.68平方公里约16020亩，规划建筑面积约1133万，而南CBD则定位为中央商住区，主要承担配套服务功能，包括高级居住、公寓、酒店、文化设施等重庆南北CBD各据重庆一方，有点楚汉对峙之势，北滨路全长11.68公里政府自立将其打造成酒吧一条街，从石门到君豪占地4万平米，打造成北滨的一道风景线。同时发展餐饮，娱乐建成一个美食文化天地！南滨路早已超越北滨，早从单一业态向多元化发展，美食街，娱乐城早已拥有并在不段扩大，且花市，五星级酒店，洗脚城，新奥海底世界等众多
11、及服务和旅游业在悄然诞生，南岸政府就是要将南滨路打造成重庆的都市名片，旅游圣地。在同样具有投资潜力的CBD区域，南CBD的居住条件更好。因为同样拥有滨江商业、拥有金融中心的北CBD不曾拥有的是：丰富的自然资源，悠久的文化底蕴，独一无二的夜景和一群懂生活的人。（举例）上海建工董事长蒋志权曾这样说过：上海人总不愿意住在浦东陆家嘴那一带，因为那里不像上海，没有上海的味道。这样的高楼，只要有钱，哪里都可以去建，只是面目模糊的工业产物。在陆家嘴工作的人，每次加班后走出大楼，总看见空荡荡的街道，除了灯光，只有寂寞，白天的热闹与奔忙宛如隔世，没有人愿意在夜晚如此冷清的地方生活，上海本是一个人与人之间距离极近
12、的城市，上海人更愿意选择离工作不远且宁静的地方安家。2、周边配套既然是中央CBD，它不仅独占最丰富的资源，同时也拥有完整的配套。随着南滨路的发展，高端商务、商业项目的陆续面市。南滨路游憩商业区RBD（指着售场的展板说明 晨报专刊）因此孕育而生。回顾南滨3年前的发展，仅仅不过是一条美食街，大家可能除了吃饭平时都很少会到南滨路消遣，几年之后的今天，南滨路已成为人们休闲散步，旅游观光的游览名地，这样的变化全因政府打造两江四岸的重要战略规划中，把南滨路提升为做为重庆未来旅游观光的一张名片在精心打造，所以南滨路已从单一的饮食业转向酒店，旅游观光，娱乐，办公等多元化的服务业。商业：南滨路总共70多万方的商
13、业相当于6个北城天街、6个大都会、7个万达广场，从南滨长江大桥起头处开始，南滨商业街已开始悄然成型。珊瑚水岸3.5万平方米精品百货商场正在装修，其二期约2.8万平方米商业也将于年内开建；喜来登国际中心4万平方米商业也处于装修进程中。年内，洋世达约1.8万平方米沃尔玛购物中心将正式营业；武夷滨江1.5万平方米商业街将初具规模，商家入驻营业。未来还有东原中央大街约10万平方米商业阳光100约10万平方米以上商业，紧接着就是由香港九龙仓打造的30万方的滨江商业，届时会引进高端百货和大型商业入驻.如美美百货等，这边是一条景观大道，沿路走上去这边有大型超市和集中商业的修建。而这里沿线全是商业广场。在龙湖
14、郦江，也会打造属于郦江自己的1.5万方南滨水岸商业。这将彻底改变南滨路的商业格局，有效解决住宅配套、旅游购物多种需要。目前在南滨经济带上还处于空白的商贸零售业,也将引进国内外知名百货品牌入驻,重点推出珊瑚水岸精品百货、喜来登国际名品商业城、洋世达旺角商业街、沃尔玛超市,南坪另一个商业中心呼之欲出。由上述南滨沿线商业格局的分布你可以看出，南滨商业街的建造会成为继中心步行街之后又一种全新的商业运营模式，这将打破传统已一个中心为主的消费模式，继而替代的是多中心的消费模式，为周边生活的你即使不去解放碑和江北也能享受商业所带来的便捷.写字楼：除了重庆CBD南区将投入约200亿元资金，打造出吸引国内外大型
15、集团、企业总部进驻的总部经济区，沿途过来长江国际的甲级写字楼和喜来登金融中心正在修建。五星级酒店云集：南滨是重庆的名片，度假在南滨，所以娱乐：全新的哈曼皇宫海棠晓月温泉水疗中心于年内投入使用；江南体育中心二期工程即将动工，除了增加篮球场、羽毛球场、室外网球场、五人制足球场、门球场等外，还将重点建设江南大剧院，建成青少年活动中心、田径训练场。同时，将新建专业豪华演艺厅，可容纳数千人同时观看，并与国外最大的演艺集团合作，引进“时空之旅”超级多媒体梦幻剧。那时的南滨路将成为全市娱乐方式最全最时尚的乐土。同时，南滨路（美心段）也将建成集世界知名建筑和桥梁于一体的商业休闲区；美心国际网球中心将建成80片
16、网球场，成为亚洲最大网球运动中心。 规划中的重庆马戏城今年9月份南滨路开建。位于洋人街与大佛寺之间，占地50亩，目前已经在征地拆迁中，预计今年9月动工开建。国际马戏城将成为“两江四岸”的标志性建筑。休闲：为了提升我市“两江四岸滨江地带”城市风貌品质，打造亲水、近江的公共空间环境，朝天门两江广场正式着手规划，预计在2012年可以建成。两江广场位于南滨路重庆卷烟厂临江面，面积3.5公顷，也就是3万五千平米，相当于84个标准篮球场场地，将是最大的滨江广场。按计划，其绿地面积大于1.4公顷，将栽植干径15厘米以上乔木万株左右。（两江广场的由来：大连的星海湾广场，总面积4.5万平方米，为大连自1899建市以来，修建的最大的广场，97年
