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1、华润置地江苏省公司 部门职责手册 批准 审核 拟稿 文件执行日期 备 注 目 录 第一部分 公司组织架构 4 1 组织架构图 4 第二部分 管控边界 5 1 投资管理管控边界 5 2 增值服务管控边界 6 3 设计管理管控边界 7 4 工程管理管控边界 9 5 合约管理管控边界 13 6 招标采购管控边界 15 7 营销管理管控边界 16 8 品牌管理管控边界 18 9 客户关系管理管控边界 19 10 商业地产管理管控边界 21 11 人力资源管控边界 25 12 信息化管理管控边界 28 13 财务管理管控边界 30 14 内部审计与风险控制管控边界 33 15 资金管理管控边界 38 1
2、6 物业管理管控边界 39 第三部分 区域总部组织架构与部门职责 41 1 专业委员会 41 2 投资运营部 42 3 设计管理部 45 4 工程管理部 48 5 合约管理部 51 6 招标采购部 53 7 营销管理部 55 8 客户服务部 58 9 商业地产管理部 60 10 人事行政部 63 11 财务部 66 12 物业管理部 68 第四部分 城市公司组织架构与部门职责 71 1 组织架构图 71 2 开发部 72 3 设计管理部 74 4 工程管理部 76 5 营销管理部 79 6 客户服务部 81 7 人事行政部 83 8 财务部 85 第一部分 公司组织架构 1 组织架构图 第二部
3、分 管控边界 1 投资管理管控边界 工作内容置地总部区域总部城市公司 市场研究 1 负责全国范围市场 政策及竞 争对城市及项目所在手研究 1 城市及项目所在区 域市场研究 城市市场研究 资源配置 1 负责区域及城市公司的土地资 源配置及产品线配置 执行 项目拓展 1 审批区域上报拟投资项目 2 拓展战略重点城市 3 重大战略合作 4 建立规范项目投资管理体系 5 专业指导区域拿地能力 1 设置专业部门 强 化区域内项目拓展能 力 2 负责项目获取预判 组织可行性论证 整 合可研报告并报置地 总部 3 负责投资测算分析 1 设置投资小组或专 员 2 负责土地信息获 取 3 负责项目预可研 可研的
4、土地 市场及 竞品部分论证 4 负责土地获取的手 续办理 负责项目报 批报建 5 负责新进城市公司 的公司注册及资质办 理 2 增值服务管控边界 工作内容置地总部区域总部城市公司 试点创新 1 统筹所有增值服务试点创新工 作 试点支持试点配合 标准化 模块化 1 负责推进所有增值服务 如活 动家私 公共空间 社区服务体系 等 的标准化 模块化工作 负责区域增值服务创 新 配合 推广 1 推进城市公司增值服务落实 2 推动优高雅 励致家私两个专 业增值服务战略业务单元的战略转 型 制定增值服务年度计 划并推动执行 执行 3 设计管理管控边界 工作内容置地总部区域总部城市公司 项目规划 定位 参与
5、评审负责参与 1 对非复制项目最后一轮入围的 设计单位 提出指导意见 负责参与 设计单位 选择 1 复制项目由置地总部直接确定 方案设计单位 并逐渐转向同济华 润设计院 执行 方案设计参与评审负责参与 初步 施工图 设计 1 制定初步设计 施工图设计导 则 技术标准 负责 1 参与方案 扩初设 计 2 负责住宅项目施工 图设计 3 根据区域总部授权 参与 施工配合对重点项目提供专业支持 1 专业支持 2 定期巡检工程实施 设计效果 执行 产品创新负责创新研究 1 原则上一线城市负 责产品创新 其他城 市 创新需经置地总部审 批后执行 产品线定义负责提供建议 产品线 标准化 负责提供产品线原型
6、产品线 复制推广 负责确定复制项目执行执行 设计资源管 理 负责协助配合 同济华润设计院在置地整体战略框架中应承担的任务 工作内容置地总部区域总部同济华润设计院 方式 1 由同济华润院作 为设计总包 指导设计管理 履行设计管理 职责 负责项目设计 同时协调精装修 园林景观等各专 业设计 复制住宅 项目 方式 2 同济华润院只承 担设计任务 指导设计管理 履行设计管理 职责 负责项目设计 注 以上两种方式在一定时期内并存 方式 1 以前期方案定位为主 涵盖项目规划 方案设计和园 林等内容 方式 2 以承接施工图设计为主 非复制住宅项目指导设计管理 履行设计管理 职责 负责项目设计 商业地产项目负
7、责设计管理负责施工图管理 重大技术节点以 及消防 机电 结构支持 由同济华润院以设计监理等形式参与 的典型住宅 商业地产项目 指导设计管理 履行设计管理 职责 履行设计监理职 责的同时提炼总 结典型项目产品 定型化成果 产品标准化工作负责参与 作为执行主体之 一 4 工程管理管控边界 综合体工程 主要以华润建筑作为总承包 工作内容置地总部区域总部城市公司华润建筑 项目管理 1 组织综合体工 程建设管理规划及 施工总承包管理实 施规划联合评审 1 综合体工程项 目管理人员的安排 2 编制综合体工 程管理实施规划 负责综合体工程的 现场项目管理 包 括报建 工期 质 量控制 外部协调 验收等 1
8、编制施工总承 包管理实施规划 2 负责综合体工 程的现场的施工总 承包管理 包括工 期 质量 安全等 3 编制综合体工 程月度管理报告 专业管理 钢 构 机电 幕 墙 精装修 专业技术支持 负责区域内专业管 理 配合 1 机电深化设计 管线综合及与精装 修配合 2 专业分包现场 照管协调 后评价 1 制定工程管理 后评价指引 2 总结各城市管 理经验教训 组织区域内综合体 工程项目后评价 召开后评价总结会 议 形成项目后评 估报告 进行施工总承包完 工总结 形成报告 住宅工程 工作内容置地总部区域总部城市公司 工程质量管理监督评价监督管理负责 第三方质量评价 1 优化完善第三方质量评 价体系
9、2 跟进区域及城市公司对 评价报告的反馈 3 完成年度评价综合报告 区域内重大质 量事故的处理 跟进单项报告 提交整改报告 质量管理 工程质量客户 满意度管理 1 完善工程质量满意度调 查内容 2 对年度客户满意度调查 报告中工程质量部分质量 部分进行分析 并制定提 升计划 负责整改 提升 高品质工程 标准 总结 归纳区域 城市公 司及行业的经验教训 制 订高品质工程质量标准 管理指引 技术支持落实 工程创优及 激励体系 1 制订国家级优质工程的 创建计划 2 国优工程创优培训 3 国优工程季度跟进 检 查 支持 负责配合 工程标准及 创优 质量前沿技术 研究 调研行业及国际工程品质 前沿技术
10、 内部推广应用 创新 配合配合 住宅工程 工作内容置地总部区域总部城市公司 住宅工程 管理规划 1 制定住宅工程管理规划 编制指引 2 备案 3 年度优秀管理规划评选 指导编制 月度工程报告 制定月度工程报告编制指 引 指导编制 施工样板 展示区 制定样板展示区管理指引 验收实施 工程管理 工期控制 制定标准开发周期 复制及 创新项目从开工至封顶 竣工时间标准 确定区域内各 项目施工计划 审批各项目关 键节点 按照施工计划 控制工期 后评价 1 制定工程管理后评价指 引 2 总结各城市管理经验教 训 组织区域内住 宅项目评价 工程类 召开后评价总 结会议 形成 项目后评估报 告 工程类 所有工
11、程 工作内容置地总部区域总部城市公司 安全管理 体系建设 1 安全目标 管理责任书 管理 2 安全管理制度建设 3 安全年度工作计划指引 4 城市公司年度安全工作 计划备案 5 集团安全信息上报 督促 检查 1 安全目标 管理责任书管 理 2 安全管理制 度建设 3 制定安全年 度工作计划 4 向上市公司 上报安全信息 合规性评价 1 制定适用性法规清单 2 合规性评价检查 制定区域内适 用性法规清单 1 制定城市公 司适用性法规 清单 2 合规性评价 重大安全 事故处理 跟进安全事故的信息上报 及指令下达 事故报告备 案 重大安全事故 处理 1 事故的应急 处理 2 事故报告 节能减排 1
12、制定节能减排规划 2 统计上报节能减排指标 督促 检查 1 制定落实 能减排工作划 2 按时上报 能减排报表 安全 管理 第三方安全 评价 负责第三方安全评价 督促 检查 跟进第三 评价报告 健 全 优化安全体系 5 合约管理管控边界 工作内容置地总部区域总部城市公司华润建筑 承包商 与供应 商选择 1 综合体战略采 购 2 提供综合体工 程内外部建安标 杆数据 供对照 分析 1 负责区域内具有协同价 值的招标采购 2 审批华润建筑市场调研 报告 3 审批华润建筑采购分判 方案 1 根据区域总 部授权负责协同 创造价值的小宗 招采 1 编制建筑市 场调研分析报 告 报区域总 部 2 充分利用华
13、 润建筑及区域 资源 编制分 判采购方案 土建机电等实 行成本透明方 式 与区域总 部共同招标定 标 3 对业主指定 分包的招标给 予招标文件技 术支持及提供 定标意见 成本科目 及数据库 1 制定发布统一的成本科 目 2 维护明源成本系统 归集成本至明源 成本系统 配合 造价 管理 建安目标 成本 1 建立住宅及综合体工程 的建安目标成本管理体系 2 项目建安目标成本备案 年度建安成本比较 3 总结分享内部成本控制 最佳实践 1 制定并审批 区域内开发项目 建安目标成本 2 审批超目标 成本建安费用 3 负责可研阶 段 市场定位阶 段 方案阶段 施工图阶段目标 成本管理 1 根据区域授 权
14、承担相应 工作 2 负责定位阶 段成本估算 方案阶段目标 成本 施工图 完成后执行目 标成本的确定 及上报 3 负责项目动 态成本管理 4 负责工程款 的支付管理 5 负责合约协 调及结算管理 成本报告编制置地季度成本报告 1 编制区域季 度成本报告 2 负责将城市 公司及工程管理 部成本报告汇总 并上报至总经理 编制城市公司 季度成本报告 行业及市场信息 1 编制季度造价信息 2 调研行业成本情况 对 内部及外部标杆进行分析 收集区域内造价 信息 收集城市内造 价信息 工程标准 合同范本 制定合同范本 细化区域内合同 范本 执行 6 招标采购管控边界 工作内容置地总部区域总部城市公司 采购
15、管理 战略及集中 采购 负责 战略 采购 1 负责区域内具有协同价值的物质 招标采购 2 制定区域物资采购规划 包括 外墙面砖 石材 铝板 墙地砖 防 火门及门锁 进户门及门锁等土建 类物资 内装石材 玻化砖 墙纸 橱柜 木地板 收纳系统 户内门 及门锁 内墙涂料 空调系统 地 暖系统 厨房电器 洁具龙头 新 风系统 净水系统 智能家居系统 垃圾处理器 浴霸 淋浴房 工程 灯具等装修类物资 电线电缆 阀 门 水泵等机电类物资 3 制定区域内机电工程招标规划 包括综合机电工程 弱电工程 消 防工程等 1 根据区域部授 权负责不能协同 创造价值的小宗 招采 2 根据区域总部 授权 负责其它 机电工
16、程招标 招标采购 流程标准 制定招标采购 制度流程 细化区域内招标采购制度流程 遵照执行 采购 管理 承包商名册 1 制定承包 商评估制度 2 建立并维 护合资格承包 商名册 3 发布承包 商年度评价 根据置地总部评估制度 对附合资 格承包商名册进行相应评价 并确 定区域内合适的承包商 1 承包商评价 2 选用名册外及 评价较差的承包 商需上报区域总 部审批 7 营销管理管控边界 工作内容置地总部区域总部城市公司 销售目标 以业绩合同等形式明确项目的年度销售 目标和总部管理导向 并基于业绩管理 动态跟踪调整 根据置地总部目标 确定城市公司销售目标 执行 销售价格 置地总部授权区域进行定价 必要时可 直接进行定价管理 负责定价 并报置地总 部备案 定价建议 市场研究 1 负责微观市场研究 2 负责未建立城市公 司新项目市场研究 参与研究 销售分析 1 建立分析指标库 优化分析模版 2 完善信息收集与沟通机制 3 定期分析产品类型 价格走势 客 户行为 存销配比等 形成销售分析报 告 配合置地总部要求 进行销售分析 形成城市内项 目销售分析报告 销售方案 如有必要 组织内部专家对项目销售方
