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1、 中基凯维投资管理有限公司博贺湾旅游度假中心旅游项目策划方案开 发 商：中国能源(香港)进出口有限公司策划运营：中基凯维投资管理有限公司目 录绪 论2战略篇3一、项目概况、旅游资源与基础条件31、项目背景32、资源评价43、区位交通54、海岛条件5二、总体思路、开发理念与发展战略定位71、指导思想72、目的意义73、规划原则/模式84、总体发展目标85、分阶段发展目标96、发展目标定位10 7、核心品牌产品策划 .10 三、度假中心主题形象111、度假中心文化主题12建设篇12四、总体布局分析121、中心规划概念122、中心定位分析13五、旅游产品体系与旅游功能项目231、旅游产品体系232、
2、半岛四大旅游功能项目23六、市场需求及规模预测241、游客市场分析242、景区空间容量253、重点目标游客群25七、相关产业与社会经济发展26八大产业体系26八、营销策略与模式271、概念营销与品牌营销272、整合营销273、营销形势274、宣传推介28九、可行性分析291、政府回报302、企业回报30附 录31附一、策划依据311、国家法规条例、规范312、地方法规、政策与决策32附二、策划景区图32项目开发商：中国能源（香港）进出口集团有限公司投资经营范围：原油、能源、运输、旅游等投资相关项目项目名称：博贺湾旅游度假中心投资规模： 投资资金：17亿 配套设施：星级酒店、沿海别墅、公寓住宅、
3、游艇俱乐部、海底宾馆、海底餐厅、配套直升机场、邮轮航线、潜水基地、高尔夫球场、高端会议酒店、房地产开发。 分期建设：分三期阶梯式开发：一期投资5个亿，基建期为1年；二期投资5个亿，在1期的建筑尾期同时开展，为时两年；三期投资7个亿，在二期开展的同时，将进行三期的申报机场与航道手续，预计整个建筑期为3-5年。投资目标：积极响应茂名市“十二五”发展专项规划中，市委、市政府提出的“滨海发展战略”，构建“蓝色滨海旅游带”和“绿色生态旅游带”，把滨海旅游发展成为国内首个集工业旅游商务为一体的首创高端模式；进一步推进博贺新港区工业园资源与周边的滨海旅游资源、文化资源、商务资源的有机组合，带动博贺新港区整个
4、产业的品质提升。 1 中基凯维投资管理有限公司绪 论 茂名滨海新区地处泛珠三角、大西南经济圈、中南经济圈的交汇点和重叠核心地带，东与经济发达的珠三角相接，是承接产业转移的前沿地带；新区毗邻南海，环境容量较大，生态系统优良，人口承载力较高，开发潜力十分巨大。影响范围广阔。滨海新区地处湛茂阳经济圈的核心，东接阳江，西联湛江，对周边区域的影响和辐射带动范围广。已初步形成铁路、公路、水路（港口）、管道、航空（湛江机场）五种运输方式构成的立体交通网络，特别是洛湛铁路在区内设立编组站和茂湛铁路加快建设，为茂名港发展成为内陆地区重要的出海口、滨海新区辐射影响大西南和中南地区创造了条件。 我国旅游地产最早出现
5、于20世纪80-90年代，虽然起步较晚，但发展势头良好。尤其是进入21世纪以来，作为拉动内需的两个热点行业，旅游业和房地产业都有了长足的发展。近年来，随着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐渐转变，旅游交换平台逐步形成，使旅游地产业进入了新一轮发展时期。旅游地产类型从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。从发展驱动力看，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、
6、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。从运作方式看，旅游地产市场基本呈现出综合化、多元化的发展态势。众多旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。随着中国地产行业项目开发和运作的专业化发展，以及旅游业本身的迅猛发展，旅游地产正逐渐为市场关注。中国各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与旅游有机结合的旅游房地产进入一个崭新的发展阶段，并将持续走强，直到2020年左右。战略篇1、
7、 项目概况、旅游资源与基础条件1、项目背景 滨海新区规划面积1688平方公里，包括茂南区、茂港区、电白县两区一县的19个建制镇、6个街道办事处和高新技术产业开发区。新区围绕着“一带一轴两城四港五区”的空间发展格局”展开战略布局。划分为海湾发展带，南北发展轴、环水东湾新城、博贺湾新城，博贺新港区、水东港区、博贺渔港区和吉达港区。 借力滨海新区的建设发展，茂名博贺新港区旅游也因此步入了一个新的发展阶段。市政府对加快发展博贺新港区旅游产业作了部署，并将争取省财政对博贺新港区旅游产业发展实行扶持的竞争性资金、启动博贺新港区旅游基础设施建设、创建“广东省滨海旅游产业示范园区”作为工作的一项重要内容。2、
8、资源评价(1)旅游资源介绍 博贺新港区以海洋性气候为主，冬暖夏凉，气候宜人，光照充足。海洋性气候有利于度假旅游，是避暑避寒的胜地。 港区既有绵长干净的沙滩海滨景观，丰富的丘陵地貌，又有多种多样的岛屿地貌，海岛兼具海洋和陆地的属性，拥有极为丰富的生物植物旅游资源。岛上森林雨林等绿色植物形成了独特的生物圈。海岛景观差异显著，富有特色，具有较高的科研价值和观赏价值。 (2)博贺新港区资源优势 博贺新港区拥有“水深好、泥沙少、掩护佳、建设快造价低”的特点，发展定位为：以油气、大宗散货接卸、集装箱运输为主，通过保税港区建设，发展成为影响东南亚、辐射大西南和中南地区的油品、铁矿石、煤炭、化工品、化肥、粮食
9、、食糖等大宗货物集散、区域性航运及物流中心和综合交通枢纽。吉达港区立足于为博贺临港工业区服务，加快港口及集疏运基础设施建设，成为服务后方园区企业的专业化港区。(3)博贺新港区资源劣势 从“博贺新港区”目前的整体情况来看，随着博贺电厂，中港等大型企业的入驻，相关工作人员等的进入，整个园区的整体规划配套接待设施不齐备，接待能力非常弱，在整个园区的发展中形成了脱链区，造成了明显的劣势。特别是相应的生活配套设施几近空白：住宿、饮食、娱乐等设施的匮乏，使企业、商务人士可活动的空间非常有限。鉴于此，作为一个国家级的工业开发区应该具有一个能集商务，生活，旅游于一体的整体配套，这样将更好的配合园区的大产业链发
10、展。3、区位交通 茂名现有、在建和规划的铁路共有6条，分别是现有的广茂铁路、河茂铁路、洛茂湛铁路，在建的茂湛铁路，规划建设的广东西部沿海铁路茂名段和博贺新港区疏港铁路。茂名港博贺新港区疏港铁路：博贺新港区主要疏港通道，全长48公里，通过疏港铁路，将使博贺新港区与上述茂名地区铁路网连接，进而辐射东、西、北三个方向的西南、中南、珠三角大部分的潜在市场腹地，充分发挥博贺新港区深水大港的优势。 广湛高速已全线贯通，325国道、207国道贯穿茂名东西南北，并通过茂名大道相互接通。根据广东省高速公路网规划，2012年省高速公路公司投资建设一条南北走向的高速公路包茂高速茂名段，该高速公路是国家高速公路网中的
11、一条重要南北干线，向北纵贯茂名全境，经广西岑溪，后经湖南、重庆、陕西，终点在内蒙古包头，是茂名港向西南及中南省份辐射的便捷通道。 4、海岛条件我市辖区海岛大体上是自东北向西南分布，与辖区海岸线的走向近似，大多分布在东部和中部海域，西部海域相对较少，多呈群状分布，我市的海岛离岸距离较近，主要分布在离岸1-15公里的范围内，当中绝大部分又分布在离岸6公里的范围内。茂名市的海岛虽然数量不多，面积不大，但却蕴藏着较为丰富的水产资源、生物资源、旅游资源和盐业资源，具有较高开发利用价值和重要的保护价值。 大竹洲岛周围海域遍布岩礁，还分布有大片的海草床，是海胆、龙虾、鲍鱼等多种海珍品增养殖的良好场所。 只要
12、在定位上走出同质化，以前瞻性、大气魄、联动型的眼光进行开发建设，充分挖掘文化与滨海旅游资源，变劣势为优势，就能将项目很好的融入到整个博贺港新区的开发之中，形成四面合围，旅游重心向粤西转移之势态。 二、总体思路、开发理念与发展战略定位1、指导思想 按照“总揽全局，统筹兼顾，突出重点，率先突破”的总体要求，围绕建设现代化国际化滨海新区的战略目标，实施“以港兴区”、“产业振兴”、“城市南拓”战略，从根本上盘活滨海新区开发建设全局。2、目的意义 以博贺湾旅游度假村带动博贺新港区旅游与海岛旅游产业。同时带动园区周边经济发展，增加就业率，提升茂名城市形象，工商旅一体，整体发展。旅游业与工业，商贸、科技、港
13、口等功能进行整合，同时整合各种社会经济资源投入旅游发展，以旅游为纽带促进园区功能的全面发挥，在整个园区的基础设施建设、服务功能配套、工农业生产等方面，全面融入旅游功能。项目带动、集聚发展是要通过龙头项目带动旅游市场开发、旅游产业集聚和新区载体功能建设，激活市场人气，带动相关产业的全面发展。3、规划原则/模式 按照“全面规划，分步实施”的原则，根据旅游房产投融资力度和经营发展趋势，科学有序的进行建设。规划按终极发展目标一步到位，而建设按资金集聚程度，分区域梯次推进，分步实施，条件成熟一个启动一个。规划模式/纵深发展模式：纵深一阶段开放式纵深二阶段半开放式纵深三阶段高私密性纵深四阶段VIP式4、
14、总体发展目标 依托中央商务区、滨海旅游区，离岛配套，水下餐厅住宿区，直升飞机等功能区，发展高端服务业和生产服务业，形成重要的区域服务中心和旅游度假中心。建设快速交通体系，重点发展以快速公交系统和轨道交通为主体的高等级城市快速通道，大力建设绿色慢行系统，支撑滨海新区人流、物流便捷流动。利用滨海新区山、海、岛、滩等生态资源的空间组合，发展循环经济和低碳经济，建设生态型新区，将滨海新区打造成为宜业宜居、富有魅力的现代化国际化滨海新城。发挥滨海旅游资源优势，发展休闲度假旅游、高端滨海商务旅游、游艇旅游等高端旅游产品，进一步推进滨海资源与周边的温泉资源、森林资源和文化资源的有机组合，努力创建现代化滨海休闲旅游度假目的地。5、分阶段发展目标一期（2014）：投资5亿，建设莲头岭半岛，以海岸带为基础，高起点规划、高标准建设星级和特色酒店、游艇俱乐部、海底餐饮住宿，海上游乐运动基地等，开发高端旅游市场；创造条件发展旅游制造业，将本区建成高级政府商务生活旅游配套区（开放式）,配套相应的商务生活和旅游设施，实现博贺新港区旅游业高起点跨越式发展；逐步成为两广地区服务型海陆旅游枢纽和两广海洋商务旅游首选目的地；二期（2015-2016年）：投资5亿，建设大竹洲岛高端尊享海岛，扩大丰富
