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1、胜利新村房屋解危改造项目可行性研究报告编制单位：广东智谷咨询有限公司二一四年七月目 录第一章 总论1一、项目名称及申报单位概况1二、可行性研究的依据和范围4三、可行性研究的结论5第二章 项目背景与建设必要性7一、项目背景7二、江门市经济社会发展概况18三、建设的必要性和可行性35第三章 项目建设规模和内容40一、项目选址40二、建设条件42三、项目建设规模46第四章 节能方案48一、用能标准和节能规范48二、项目能耗种类和数量分析49三、项目所在地能源供应状况分析52四、节能措施和节能效果分析53第五章 项目环境和生态影响分析58一、环境及生态现状58二、主要依据59三、项目主要污染源和污染物
2、分析61四、项目对环境的影响分析61五、生态环境保护措施64第六章 建设管理68一、实施条件68二、进度安排68三、管理措施68四、招标情况73第七章 项目投资估算及资金筹措77一、投资估算77二、资金筹措85三、资金使用计划85第八章 项目建设的社会效益86一、社会评价86二、经济评价87第九章 结论89一、结论89二、建议89第一章 总论一、项目名称及申报单位概况（一）项目名称胜利新村房屋解危改造项目（二）建设地点江门市胜利新城住宅小区东侧（三）项目主管单位及开发单位概况1、项目主管单位（1）单位名称江门市住房和城乡建设局（2）单位简介江门市住房和城乡建设局是江门市政府组成部门，保障性住房
3、的管理和建设是其主要职责之一，该局负责推进住房制度改革和住房保障工作；负责市区保障性和政策性住房的建设、维修、租售和监督管理；指导全市住房制度改革工作，会同有关部门做好保障性住房资金安排并监督各市、区组织实施，并且承担组织政府投资房屋、市政工程建设项目的建设管理的职能。其下设住房保障科（市安居工程领导小组办公室）承担贯彻落实有关城镇住房保障政策法规，拟订住房保障发展规划和年度计划并监督实施；会同有关部门做好保障性住房资金安排并监督各市、区组织实施；负责市区保障性住房建设和租售；会同有关部门拟订住房公积金发展规划并组织实施；拟订住房公积金缴存、使用、管理和监督制度；监督住房公积金及其他住房资金的
4、管理、使用和安全，指导全市住房保障和住房公积金管理工作。2、项目开发单位（1）单位名称：江门市公共物业建设有限公司（2）单位简介江门市公共物业建设有限公司，是江门市国资委单独出资的国有独资企业，成立于2011年1月。法人代表欧惠彬，注册资本1000万元，公司办公位于江门市江海一路83号住建大厦3楼，公司类型：有限责任公司（法人独资）,经营范围：城市建设及配套设施的建设、投资，廉租房和经适房建设、公租房建设、公管房修建、三旧改造和城市基础建设。江门市公共物业建设有限公司经过2年多努力，出色地完成了省、市下达的保障性住房建设任务。现已建成江门市星河路保障性住房建设项目，市场评估价值超过2.17亿元
5、；河南下沙保障性住房一期项目亦已竣工；新开工项目有胜利大桥保障性房项目、河南下沙保障性住房二期项目；正在筹备建设胜利新村房屋解危改造项目及里村大道保障性住房项目。（四）项目可研报告编制单位1、单位名称：广东智谷咨询有限公司2、工程咨询资格等级：乙级3、工程咨询资格等级证书编号：123200600084、发证机关：国家发展和改革委员会5、单位简介公司成立于2002年7月，2004年1月获国家发改委工程咨询乙级资质。智谷公司属民营责任有限公司，是独立的法人单位。公司在职人数38人，其中工程技术人员30人，具有高级经济、技术职称10人，国家注册咨询师（投资）14人。公司注册资金300万元，在广州市区
6、黄金地段越秀区总部经济基地、东风中路437号越秀城市广场（一级写字楼）拥有300多平方米的办公场所，4部高档公务车，公司全体人员电脑人手一部，其他办公现代化设备一概齐全。在迅速崛起的过程中，公司形成并不断完善一整套管理制度和质量监控办法，培养锻炼了一支能经营、懂管理、重质量、掌握经济技术等业务的团队，打造了智谷公司的品牌，并颇有名气。公司是菲迪克和中咨协会会员，公司也是中国工程咨询的协办单位。二、可行性研究的依据和范围（一）可行性研究的依据1、国家及省有关政策、法规和规定；2、现行有关技术规范、规定；3、 国家发展和改革委员会关于项目可行研究报告内容和深度的规定要求；4、江门市国民经济和社会发
7、展第十二个五年规划纲要；5、江门市社会力量投资建设公共租赁住房管理暂行办法等江门市保障性住房有关政策；6、江门市保障性住房建设任务及规划7、项目承办单位提供的有关基础资料、数据；8、项目承办单位委托编制本项目可行研究报告的委托书。9、国家棚户区改造有关政策；10、广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见（粤府20142号）；11、广东省住房和城乡建设厅关于征求广东省棚户区改造规划（2014-2017年）意见的函（粤建保商201416号）；（二）可行性研究的范围1、项目提出的背景及建设的必要性2、建设规模3、建设地点和建设条件4、建筑设计方案5、节能方案分析6、环境和生态影响分析7、工程招
8、标方案8、建设实施与工程进度安排9、投资估算和资金筹措10、社会影响分析三、可行性研究的结论保障性住房是我国各级政府履行住房保障职能的主要方式，是解决城镇低收入家庭住房困难的主要形式之一，是实践“三个代表”重要思想和科学发展观的具体体现，它的建设对于促进社会稳定、构建和谐社会具有重要的作用和现实意义，其社会效益显著。胜利新村房屋解危改造项目列入广东省棚户区改造规划（2014-2017年）项目计划，属于保障性住房建设项目，是江门市委、市政府按照广东省住房保障总体要求，结合江门实际，切实解决城市低收入家庭住房困难，完善住房保障制度，维护社会稳定，促进房地产市场健康发展的重要举措。（一）项目建设规模
9、规划用地面积9400平方米，建设用地面积8856平方米，基底总面积2465平方米，总建筑面积约52190平方米。其中住宅建筑面积36910平方米，地下建筑建筑面积13918平方米，公共架空层建筑面积1362平方米。为781户提供住房保障，全部为保障性住房（公租房）和拆迁安置用房。（二）投资估算及资金来源本项目总投资为25,731.0843万元，其中：土地出让金2,667万元，征地及拆迁补偿安置费用3,889万元，项目建设费用16,318.5941 万元，房屋移交费用1,664.9903 万元, 不可预见费1,191.50万元。所需资金全部由江门市财政统筹解决。（三）项目建设期2013年-201
10、7年（四）项目效益分析该项目的建设符合江门市城市总体规划，环境优美，交通方便。项目建成后，可进一步缓解江门市低收入家庭住宅紧张的状况，特别是满足低收入家庭对住房的需求，对改善低收入家庭的生活质量将起到积极的推动作用。第二章 项目背景与建设必要性一、项目背景棚户区改造是国家保障性安居工程建设的重要组成部分。棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。由于历史和现实的原因，棚户区的居住条件长期没有改善，房屋结构简陋，缺乏必要的市政基础设施，居民生活不便。 政府近年来陆续出台一
11、系列政策措施，对城市棚户区开展大规模拆迁改造。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约已改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。棚户区改造是扒平房盖楼房，对棚户区项目周边道路、广尝教育、商业等基础设施的加强和完善，提升居住环境中的人气指数，在改造棚户区的同时带动了城市整体环境的改善，促进了就业、养老等社会问题的解决，产生了有利于构建和谐社会的综合效应。棚户区改造的目的是为了改善当地棚户区居民的生活环境；棚户区改造将坚持以人为本、民生为重，统一规划、分步实施
12、，市区联动、以区为主，政府主导、多元融资，依法改造、确保稳定的原则。棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2013年6月26日，李克强总理主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。7月12日，国务院又印发了关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号），要求为适应城镇化发展的需要，以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水
13、平不断提高。为贯彻落实广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见（粤府20142号）和省政府领导的指示精神，经江门市人民政府同意，江门市住房和城乡建设局向广东省住房和城乡建设厅呈报了江门市2014-2017年棚户区改造项目计划表，其中胜利新村房屋解危改造项目（属城市棚户区，拆迁262户，建筑面积12404）列入棚户区改造项目，同时也是江门市政府要迫切解决的棚户区改造、保障性住房项目。（一）保障性住房广东省政府印发的广东省住房保障制度改革创新方案提出，今后广东保障性住房以公租房为主体，除已批准立项的项目外，将暂停新建经济适用房。鼓励各地发展平方米为主的公租房，同时也鼓励发展平方米以下甚至是集
14、体宿舍形式的公租房。2012年，江门市政府根据国家和省的保障性住房政策，出台江门市住房保障制度改革创新实施方案，坚持政府主导、政策扶持、社会参与、适度保障的原则，按照问需于民、以需定建、分步实施、轮候解决的思路，合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，探索建立新型住房保障制度。计划于“十二五”期末，江门市城镇保障性住房覆盖面达到20%，城镇中等偏下收入家庭住房困难得到基本解决，新就业职工住房困难得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。一是建立以公共租赁住房为主要保障方式的新型住房保障制度。通过建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，解决住房保障对象基本居住需求。逐步将现有的廉租
15、住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房合并管理，并轨运行，只租不售，统一归类为公共租赁住房（以下简称公租房）。二是创新建设模式，多渠道筹集公租房房源。在抓好政府投资或统筹建设公租房的同时，积极鼓励社会力量投资建设公租房，形成公租房两大供应体系。城镇中等偏下收入家庭的住房困难问题主要通过政府投资或统筹建设的公租房途径解决，新就业人员和外来务工人员的住房困难问题主要通过社会力量投资建设公租房途径解决。三是落实配套政策和保障措施。资金保障方面：加大政府财政投入。将公租房建设资金纳入年度财政预算，通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式加大对公租房的投入；进一步推进利用住房公积金贷款支持公租房建设试点工作；规范发展企业债券融资；落实税费减免政策。用地保障方面：完善土地储备制度，将公租房建设用地优先纳入土地储备，并落实到具体地块；储备土地和收回使用权的国有土地，优先安排用于公租房建设。公租房建设用地要纳入年度建设用地供应计划，并于每年
