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1、买卖合同 , 继续履行篇一：买卖合同中一方死亡后合同是否继续履行 买卖合同中一方死亡后合同是否继续履行 看到上海法治报一则咨询解答，觉得不甚明白，搜索 络查到了下面这篇文章，文章没有作者署名，但是内容思路 清晰、简洁明了，启发自己分析案情的方式、思路。所以摘 抄以便日后的参考借鉴之用。上海法治报的咨询问题： 朋友购买一处房产，尚未过户就过世了。产权尚未变更 为朋友，该朋友没有遗嘱，问朋友的妻子可否要求不执行合 同，让对方返还购房款？【律师回答】房屋买卖合同可以不继续执行。签订合同当事人已死亡， 其妻子可以提出停止执行合同，要求卖方返还购房款。上查找案例不同于该案例，是出售方死亡后，买方要 求履
2、行合同的不同后果【案例】买受人购买一套二手住房，与出卖人签订房屋买卖合同， 合同约定五年以后 过户。买受人已将全部购房款支付给出 卖人。若出卖人在办理过户登记手续之前 病故，双方签订 的买卖合同是否还有效？购买的房屋是否还能过户给买受 人？【实务解析】 对此合同案例，应从以下几个方面进行全面分析：一、买受人与出卖人就二手房买卖一事形成一致意思表 示，签订了书面的房 屋买卖合同，该合同从签订之时起产 生法律效力，对双方具有法律约束力。二、房屋系不动产， 依据物权法第 9 条 1款之规定： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生 效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽
3、然买受人按照买卖合同支付了购房款，但由于尚未办理过户 登记，该房屋的所有权并没有发生转移，买受人只享有合同 债权。三、继承法第 2 条规定：继承从被继承人死亡时 开始。由于出卖人的房屋所有权尚未发生转移，该房屋在出 卖人去世时成为其个人遗产，其法定继承人依法有权继承该 房屋；物权法第 29 条规定：因继承或者受遗赠取得物权 的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 依据物权法的规定， 出卖人的法定继承人无需办理登记即依法直接取得了该房 屋的财产所有权，成为新的所有权人。四、合同法第 130 条规定：买卖合同是出卖人转移 标的物的所有权于买 受人，买受人支付价款的合同。将房 屋的所有权转移给买受人、
4、配合办理过户登 记手续，系出 卖人的法定义务。出卖人在合同约定办理过户登记的期限之 前去世， 无法亲自完成办理过户登记的义务，那么按照买 卖合同约定和合同法之规定， 出卖人对买受人形成合同债 务。五、由于房屋的所有权已经转为出卖人的法定继承人 所有，法定继承人与买 受人之间不存在买卖合同关系，是否转移房屋所有权是 法定继承人的权利。 在这种情况下，区分不同情形，买受 人可以获得的权利完全不一样：1、如果买受人要求出卖人的法定继承人转移房屋所有 权，而法定继承人愿 意放弃所有权，继续替出卖人履行买 卖合同义务，则属于对自己民事财产权利的 处分，买受人 可以实现买卖合同目的；2、如果法定继承人不愿
5、意转移房屋所有权，买受人 享有的合同债权并不能 优先于法定继承人取得的所有权， 不能强制要求法定继承人转移房屋所有权， 只能基于合同 债权主张返还购房款及赔偿损失，而此主张相对于出卖人而 言， 则属于其生前的合同债务。 继承法第 33 条规定： 继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴 纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。 所以，法定 继承人应当替出卖人偿还对买受人的债务。此买卖合同案例中，不能及时办理房屋所有权的转移登记，对于买受人而言 存在比较大的法律风险根据络上的案例分析，可以用以推断上海法治报案例的咨询结果形成过程：1、买方签订房屋买卖合同后， 已支付房款后意外死亡，
6、房屋尚未办理过户，所 以买方仅享有合同债权债务。2、买方死亡后其继承人继承买方生前的遗产，那么也 应当负责清偿被继承人生 前债务（包括合同债权债务）3、买方继承人不是房屋买卖合同的当事人，所以没有 义务履行房屋买卖合同， 所以可以要求解除合同，要求卖 方返还房款。4、但是解除合同涉及违约或造成损失，继承人不仅继 承遗产， 还需负责清偿被 继承人生前债务 （包括合同债务） 法律明确规定，委托合同中委托人或受托人死亡后， 委托合同终止合同法第四百一十一条 委托人或者受托人死亡、丧失民事行 为能力或者破产的，委托 合同终止，但当事人另有约定或 者根据委托事务的性质不宜终止的除外。第四百一十二条 因委
7、托人死亡、丧失民事行为能力或 者破产，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人 的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前，受 托人应当继续处理委托事务。第四百一十三条 因受托人死亡、丧失民事行为能力或 者破产，致使委托合同终止的，受托人的继承人、法定代理 人或者清算组织应当及时通知委托人。因委托合同终止将损 害委托人利益的，在委托人作出善后处理之前，受托人的继 承人、法定代理人或者清算组织应当采取必要措施。篇二：房屋买卖合同违约金和继续履行的关系 房屋买卖合同违约金和继续履行的关系 合同法第 114 条规定：“当事人可以约定一方违约时应 当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也
8、可以约定 因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造 成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增 加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求 人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约 定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 ” 这 一条对普通违约金与继续履行能否并用没有明示，民法通则 等法律也无明确规定。 关于违约金与继续履行的关系，我 们认为在坚持违约金的赔偿性的同时，应探究当事人的真实 意图，决定是否可以同时要求实际履行。这个问题属于合同 解释问题。(1) 对于迟延履行违约金，包括没开始履行和中断履行 或者部分履行。从当事人的意思看，是预
9、定迟延履行造成的 损失补偿，没有免除实际履行的意思；从法律看，第114 条第 3 款也明确了没有免除的含义，所以可以要求继续履行。(2) 对于就不履行约定的违约金，当事人的意思就是就 整个不履行合同造成的实际损失预定的赔偿金，守约一方只 能在要求支付违约金和要求继续履行之间作出选择：要么要 求支付违约金，免除对方继续履行的责任；要么，要求继续 履行，不得要求支付违约金，除非出现合同法第 110 条规定 的不得强制实际履行的情形。 1 此时不履行约定的违约金 和继续履行就不可并用。当然，当选择了继续履行而不得要 求支付违约金时，可能造成了其他的如质量瑕疵的损失，那 么，这时并不是适用已约定的违约
10、金，而可以要求其他的补 救措施或损害赔偿的问题。( 3) 不排除就履行不符合约定而约定违约金的情形。合 同法提供了要求更换、重作、维修、退货、减少价值或者报 酬等法定的补救措施，并且根据合同法第 112 条，并没有免 除继续履行的责任，补救措施与继续履行可以并用，没有必 要就此约定违约金。 如果约定了这种情形下的违约金， 那么， 应该坚持合同自由原则，尊重当事人的选择。但这只是对因 其违约行为给守约方造成损失的补偿，并未免除违约方履行 合同的义务。若守约方在要求违约方支付违约金的同时，要 求其继续履行合同，依法应当予以支持。若违约方拒不履行 合同，根据守约方的请求，应当依法判令违约方增加对违约
11、 金的承担数额。但有三种情形例外：守约方在要求增加违 约金数额的同时，又要求违约方继续履行的，若判令增加违约金数额，就不应支持其提出的继续履行请求；根据合同法第 110 条规定，不能强制履行的，在判令违约金的同时，不能要求违约方实际履行；合同中在约定违约金时，并未指明其具体性质是不履行违约金还是不完全履行违约金，判 令违约方承担违约金后，若对守约方来说已经等于或高于合 同履行所带来的利益，此时也不应要求违约方继续履行合同。 在处理这些问题时，最重要的是要坚持两个原则：一是违约 责任不具有惩罚性，二是公序良俗下的契约自由。如果认为 违约金及其他违约责任具有惩罚性的话，那么，就可以说合 同法允许私
12、设处罚权，这样的话，违背民法或者说私法的最 基本原则。美国合同法重述第二版规定： “合同中可预定任 何一方应付的违约金，但其金额就预测的损害赔偿或违约造 成的实际损失而言应该合理。如果预定违约金的金额无理过 大，则该条款不予执行，因为按照公共政策，这种预定违约 金为罚金。”“如果合同的预定违约金是合同双方努力公平、 合理确定的违约情况下所产生的预期损失，则法律并不对其 持否定态度。”相关条款 第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行， 但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债
13、权人在合理期限内未要求履行。篇三：房屋买卖合同纠纷 判决继续履行案例Tips:1. 案例一、五有判决书原文，二、三、四没有查询到判 决书。2. 仅案例二法院支持 “协助过户 +违约金”，案例一、三、四、五仅判协助过户，未涉及违约金事宜。3. 后附有法条。XX与XXX房屋买卖合同纠纷案津市市人民法院民事判决书(XX)津民一初字第147号原告 XX。委托代理人张业先，湖南澧洲律师事务所律师。被告 XXX。原告XX与被告XXX房屋买卖合同纠纷一案，于 XX年3 月 29 日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员 田凌担任审判长，审判员鲁礼福、人民陪审员邹杰参加的合 议庭于XX年7月17日公开开
14、庭进行了审理。书记员张黎担 任庭审记录。原告XX的委托代理人张业先到庭参加了诉讼， 被告XXX经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉 讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告XX诉称，XX年9月21日，原、被告签订了一份房 屋买卖协议，约定：XXX将其所有的座落在津市市建设路 （国安小区）4楼102号房屋卖给XX; XX一次性付清购房款 288000元，XXX同时交给 XX房产证、土地使用证；成交之 日起，此房产权、土地使用权归XX所有，XX需过户换证，XXX有义务配合办理；双方还约定了其他事宜。同年9月29日，XX给付被告XXX购房款288000元，XXX出具收条并该 房屋及房产证、土
15、地使用权证交给XX。后XX要求XXX配合办理房屋产权、土地使用权过户手续未果，故向人民法院起 诉，要求被告 XXX协助原告XX办理将该房屋产权、土地使 用权过户到XX名下并依法承担本案诉讼费用。原告 XX 为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、买卖协议、收条各 1份，拟证明XX与XXX签订了房 屋买卖协议、XX已支付全部购房款和 XXX已收到房款的事实；2、 房屋产权证、土地使用权证各 1 份，拟证明座落在 津市市建设路（国安小区） 4 楼 102 房房屋所有权和土地使 用权归XXX所有的事实；3、金鱼岭派出所的证明 1份，拟证明XXX外出，下落 不明的事实。被告XXX未到庭应诉答辩
16、和举证。对原告XX提交的证据，本院认证如下：对买卖协议和收条，经审查，该证据客观真实，且与本 案有关联，本院予以采信。对房产证和土地使用权证，经审 查，本院认为，这两证系房管部门和国土部门审查后为权利 人颁发的公文书证，该证据来源合法亦与本案有关联，本院 确认其证据效力。对当地派出所出具的证明，该证据来源合法， 且客观真实， 本院予以采信。 根据庭审举证和庭审陈述，结合本院认证情况，本院确 认以下案件事实：XX年9月21日，XX与XXX签订了一份房屋买卖协议， 协议约定，XXX将其所有的座落在津市市建设路 （国安小区） 4 楼 102 号房屋（房产证为津房权证城北字第 003690 号，房 屋所有权人为 XXX国土证为津国用（XX）第613号，土地 使用权人为XX
