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1、法律 或称 合同 谈判中的法律实务授课张民 无论什么 法律谈判 无非是通过 协商 达成共识 签订协议 可分为 法律事项审查 在谈判中应用所掌握的法律知识 谈判技巧 非法律范畴 就律师 或者单位法务 而言 需掌握的就是 在涉及法律的谈判中掌握法律事项审查的实务 为谈判提供法律上的意见 合同法 第十二条 一 当事人的名称或者姓名和住所 二 标的 三 数量 四 质量 五 价款或者报酬 六 履行期限 地点和方式 七 违约责任 八 解决争议的方法 一 主体 一项合同谈判首先关注的是主体 应注意审查的是 1 主体适格否 也就是 有没有权利来谈判 来订合同 关注的目的 以免合同无效 关于合同效力的法律规定
2、合同法 52条第5项 无效条款 违反法律法规的强制性规定 最高院合同法解释 第十条 当事人超越经营范围订立合同 人民法院不因此认定合同无效 违反国家限制经营 特许经营以及法律 行政法规禁止性规定的除外 最高院合同法解释 二 第十四条规定 合同法第五十二条第 五 项规定的 强制性规定 是指效力性强制性规定 审查主体资格的注意事项 对个人 买卖之所有权 出租之所有权或所有权人的委托 抵押之抵押权人等 其中还应注意是否共有财产 对单位 特别应注意是否属于 特许经营 如房地产开发许使用国有资金的建设项目必须招投标 对 特许经营 等 往往可以从合同标的物的性质作出判断 如盖房子 造船 房地产开发 违章建
3、筑 租赁无效 等 2 避免主体的混同 常见 避免主体的不一致 相对性 避免责任主体的缺失 1 合同条款上的混同 关联企业 两块牌子一套人马 2 合同履行中的混同 签约主体甲 履行主体乙或有甲有乙 案例1 管道销售合同案 买方 福州某开发商卖方 湖北某管业制造公司 总公司 某管业销售公司 子公司 标的 各种规格的温泉管道 金额1千余万合同签订 总的原则性合同与制造公司签订 具体的供货合同有的与销售公司签订 有的与制造公司签订 合同履行 供货 制造公司 销售公司都有货款支付 两家公司都给过 有交叉 总公司供货 款付子公司 或相反 无法一一对应 拎不清 原告 湖北某两家公司共同 被告 福州某开发商诉
4、讼请求 追索欠款400余万元 原告证据 两家的合同 总供货凭证 欠款总数 案例2 周某购房合同 概况 周某 买方 看中开发商售楼许诺 物业管理公司 香港百盛公司 于是 与开发商补充约定 解除商品房买卖合同的条件 开发商须于2001年12月30日向买方出具与香港百盛签署的物业管理协议文本 若届时管理公司不是百盛 买方有权退房 后开发商未履行承诺并与他人签订了物业管理协议 引发纠纷 买方起诉要求退房 理由 解除合同的条件以成就 开发商抗辩认为协议约定的解除条件无效 理由二条 只有业主委员会才有权选聘物业管理公司 签订管理协议 而开发商则无权 香港百盛公司系香港的公司 无权在大陆经营物业 3 避免为
5、合同以外的第三方设定履行义务条款 出现这种情况一般是 第三方与合同的义务主体一方有某种历害关系 为合同外的第三方设定义务不符合 合同法 对权利义务转让 代为履行的规定 案例2 王某设备租赁合同案 河道疏浚施工合同 福州市内河整治指挥部 发包方 建设方 河道疏浚施工承包合同福州市建友工程公司 承包方 施工方 转包合同深圳河道疏浚公司 江苏河道疏浚公司 声称代表深圳方 设备租赁合同王东金 个体户 具体提供设备并施工 二 审查法律关系 主体确定后 接下来 法律关系 不同的法律关系将产生不同的法律后果 甚至无效 因此 就审查法律关系或根据双方谈判的目的要求设定正确的法律关系 审查法律关系应注意的几个问
6、题 1 法律关系的一致性 即所要谈判的法律事项在确定了法律关系后应将此法律关系贯穿于协议的始终 切忌在不同的法律关系间漂移 2 在多种法律关系并存的情况下应以一个主要的法律关系为主线 切忌互相矛盾 一般情况下 对双方追求的法律事项应尽量设定一个法律关系 若确实涉及多个法律关系 则应以一个主要的法律关系为主线 若实在无法做到 则应分别不同的法律关系 互不干扰 案例3 新代公司与北园村征地协议 概况 1995年 新代公司向北园村征地 新代公司乐意少出点资金 北园村乐意依靠新代有一个长期的收益 于是 双方就其中一块土地的征地补偿费200万元做如下处理 征地方免交200万元征地补偿费 北园村再加300
7、万共500万转为投资 双方签订合同约定 由北园村出资500万元在新代征用的土地上建一座厂房及购买10台注塑机 并将厂房及注塑机出租给新代使用 新代每年固定付给北园村租金100万元 租期10年 10年后若继续使用可续租 纠纷 10年后 新代停止履行 北园村委要求继续 租赁 并支付每年90万元的 租金 否则拉闸断电收回房屋设备 厂房已由新代办理产权证 分析法律关系 征地补偿 投资建房 合资经营 借贷 租赁 三 审查合同条款 合同条款明晰 避免使用非法定的 非行业通用只有自己看得懂的名词 前后名称用语一贯性 切忌产生歧义 案例5 某行政机关购房合同纠纷案 概况 某行政机关 甲方 与某房地产开发商 乙
8、方 签订购房合同 购买某小区临街面一栋写字楼及楼下2219平方米的地下室 总建筑面积14320 61M2 单价每平方米3300元 总金额4725 8万元 已交房并办理了产权证 因甲方欠购房款200余万元未付 开发商起诉请求付款 起诉后 甲方发现 地下室系按车位办理的产权证 仅有720M2 于是提出反诉 要求退还多收的购房款485万元 2219M2 720M2 1469M2 3300元 案例5 某行政机关购房合同纠纷案 商品房买卖合同 有关地下室的买卖条款 1 甲方购买商品房系 启富花园 4 楼 包括2 13层及地下室 地下室2219M2 总建筑面积14320 61M2 平均单价每平方米3300
9、元 总金额4725 8万元 2 根据甲乙双方划定专用地下室 附图 建筑面积2219M2按房地产办证规范仅按位 车位 办理24个车位产权证 3 甲 乙双方同意地下室2219平方米 每平方米售价3300元 总价款732700元 体现在双方签订的合同格式文本中 为按位计算24个车位买卖单价 平均每个车位30 5万元 案例5 某行政机关购房合同纠纷案 争议焦点 双方就地下室所确立的买卖标的是2219M2的整个地下室 还是该地下室范围内的24个车位 开发商如此买卖行为是否合法 开发商辩称 合同约定地下室部分就是按24个车位计价并办理产权证 至于车位只有750M2 那是地下室办理车位产权证的规定 虽然产权
10、面积只有750M2 但是 实际上包括了整个 扇形区域 2219M2 可以独立使用 案例5 某行政机关购房合同纠纷案 附 地下室分割平面图 合同条款避免矛盾 冲突 案例 商品房买卖合同 标准条款第八条交付条件与期限出卖人应当在年月日前 按照国家和地方人民政府的有关规定 将同时符合下列各项约定条件条件的商品房交付买受人使用 1 2 3 小区内部道路 绿化 室外照明 消费 环卫及商业 社区服务和管理等公共配套建筑 基础设施按规划设计要求建设完成 4 若在规定期限内未达到上述条件 双方同意按以下第2种方式处理 1 买受人有权拒绝交接 按逾期交房由出卖人承担违约责任 2 买受人同意接收 出卖人支付买受人
11、总房价万分之一的违约金 第十一条交接商品房达到交付条件后 出卖人应当书面通知买受人办理交付手续 双方进行验收交接时 出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件 并签署房屋交接单 出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全 买受人有权拒绝交接 由此产生的延期交房责任由出卖人承担 争议观点五花八门 不矛盾 交付和交接非一个概念 格式条款应有利于买受人 反正有这一条就应适用 规划通过是强制规定 四 其他应注意的事项 1 约定解除权附解除权的合同 合同法 第九十三条当事人协商一致 可以解除合同 当事人可以约定一方解除合同的条件 解除合同的条件成就时 解除权人可以解除合同 依法定违约事由出现的解除合同 合同法 第九十四条有下列情形之一的 当事人可以解除合同 一 因不可抗力致使不能实现合同目的 合同法 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款 第九十四条的规定主张解除合同的 应当通知对方 合同自通知到达对方时解除 对方有异议的 可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力 2 管辖3 关于合同谈判中的规避
