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1、 深圳市场年报 世联行 深圳 地产顾问有限公司市场研究部2015 1 31 特别声明本报告仅作提供资料之用 客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断 本公司力求报告内容准确完整 但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任 本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有 如需引用和转载 需征得版权所有者的同意 任何人使用本报告 视为同意以上声明 全国房地产运行环境分析 15年深圳楼市展望 1 14年1 11月份住宅投资58676亿元 增长10 5 住宅投资占房地产开发投资的比重为67 8 房屋新开工面积164705万平方米 同比下降9 0 其中 住宅新开工面积114637万平方米 同比下降1
2、3 1 住宅和商业营业用房投资增速持续回落 办公楼投资增速有一定上涨 而各项物业新开工面积增速均有一定下跌 14年房地产开放投资完成额较去年微涨 但对固投完成额占比下滑 由13年19 7 下降至14年19 1 房地产投资对固投的占逐渐减少 14年7 8月30余个城市陆续放宽 且部分第一轮采取定向放松限购政策的城市 也加大放松力度 宣布全面放松限购 年末全国47个限购城市中 共有42个城市有所放宽 其中有32个城市官方正式宣布全面取消限购 高库存压力下 下半年限购政策由局部调整转向全面放开 至今仅北京 上海 广州 深圳 三亚5个城市未做调整坚持限购 14年政府继续对楼市分类调控 主要表现在限购
3、房贷以及公积金贷款政策差异化 而12月19日 全国城乡工作会议更是突出地方政府在楼市调控的重要性 政府调控的差异化加剧全国楼市分化 14年客户需求分析 2014年世联行客户购房意愿指数保持常态 主要表现为 1 客户仍在积极看楼 相较08年四季度无人看楼 2 房产需求端 有效购买力仍在 家庭资产负债表和现金流表现良好 3 购房决策周期拉长 但世联行客户购房意愿指数相较2013年明显下降 数据来源 世联研究 数据来源 世联研究 分城市类型来看 一线城市为74 8 环比下降3 5 同比下跌27 5 二线城市为97 5 环比上升8 0 同比下降8 8 三线城市为121 4 环比下降1 6 同比上升28
4、 1 一二线同环比均回落 其中一线领跌 14年投资客占比创2007年以来新低 14年只有近10 7 楼市的低迷以及年末股债双牛 海外投资开始炒热等因素使得投资客加速离场 数据来源 世联研究 全国房地产运行环境分析 15年深圳楼市展望 1 14年土地供应面积与宗数 14年深圳土地供应面积共153 92万平 同比上涨28 48 商业办公用地为95 33万平 为近几年来最高值 主要原因是前海与宝中大鹏商办地块今年集中供应 其中位于大鹏新区下沙社区G16301 0701地块建设用地面积42 95万平 占总商办用地供应45 1 住宅用地自12年达到峰值之后逐年降低 今年只供应一宗纯住宅用地 占地面积为4
5、 66万平 为龙华白石龙地铁站旁用地编号为A802 0305用地 工业用地自10年供应达到高峰后 近几年逐步下降 由于深圳土地供应越来越少 工业用地供应也逐渐向城市更新转移 政府慢慢减弱土地对招商的作用 转而通过产业升级与配套服务吸引投资 14年深圳成交土地面积共145 75万平 同比上涨13 34 商业办公用地为89 99万平 前海 宝中多块商业办公用地成交 14年各片区地王频出以及商办用地大量成交也直接推升土地价格 今年土地成交楼面均价突破1万元 达到11161元 平 为近几年来最高值 14年各片区土地供应变化 14年龙岗区依旧是土地供应的主力军 而南山与宝安区土地也有较大供应 其中南山与
6、宝安土地供应面积较去年有所下跌 南山区供应21 22万平 同比下跌49 19 宝安区供应24 21万平 同比下跌41 56 多块工业用地以及商办用地的供应推升龙岗区土地供应量 供应103 16万平 同比大涨185 9 14年福田与盐田区土地供应依旧紧张 罗湖无土地供应 14年南山 宝安与龙岗区土地成交量较大 总成交141 78万平 占全市总成交面积97 3 其中龙岗区成交量最大 成交99 59万平 同比大涨152 3 成交均价方面 13年福田成交2宗地 其中主要一块位于福田中心区的商办用地 成交均价10928元 平 拉升福田土地均价 而14年福田成交1宗工业用地 该用地位于安托山片区 成交均价
7、5608元 平 同时前海多块土地供应使得南山土地成交均价突破1 5万 平 为16484元 平 13年宝安区土地成交多为工业用地 同时位置多在光明 福永等地 楼面成交价3451元 平 而14年由于宝安成交多为宝中 龙华商办用地 同时宝中 龙华等地王的出现推升宝安区土地成交价格突破两万 达到21329元 平 2014年深圳重要地块成交信息 14年截止目前为止 政府已批准4批城市更新计划 共52个城市更新单元 批准用地面积为365万平 拟拆除用地主要分布在龙岗 坪山 宝安 南山区 其中龙岗区用地供应面积较大 为109 2万平 占全市用地供应面积的30 从用地拟更新方向来看 14年商住 工业以及居住用
8、地占城市更新单元的绝大部分 其中商住拟拆除用地面积为189 96万平 占总供应面积的52 居住用地为56 5万平 占总供应面积的16 城市更新与招拍挂土地供应面积 对比近几年城市更新与招拍挂土地的供应面积 土地供应面积来源途径大部分为城市更新 即便是13年城市更新受冻 只有2批城市更新单元项目批准 其供应面积仍然大于招拍挂土地供应面积 14年土地招拍挂供应面积虽有微涨 但仍处于低位状态 旧改在去年批准面积达到低谷后 14年开始回升 14年新房供应面积587 08万平 同比下跌4 从各月供应来看 14年上半年楼市低迷 许多开发商推迟开盘 新房供应处于低位 随着各地纷纷放松限购 同时930新政以及
9、降息等政策利好 宽松的政策环境使得楼市信心大增 开发商趁机推盘 下半年新房市场供应量大涨 前三季度楼市低迷使得今年新房去化量并不理想 全年供需比为1 46 新房库存量继续走高 截止12月31日 新房库存套数47033套 库存面积463 85万平 按照14年全市月均去化3490套来算 去化时间达13 8个月 开发商去库存压力较大 14年新房成交面积为403 06万平 同比下跌8 05 从全年新房成交变动来看 10年限价限购政策的出台使新房成交量有一定下跌 新房成交量在11年触底之后逐渐回升 成交均价为23973万 平 同比上涨10 85 14年关内多个旧改项目入市以及后海蛇口片区持续发力使深圳新
10、房成交均价稳步上涨 同时龙华 宝安等区均价平台上升也对全市均价也有一定助推作用 从各月新房成交变动来看 14年前三季度楼市低迷 置业者观望态度浓厚 而随着930新政释放改善型住房需求 以及后来公积金政策完善与不对称降息等政策利好 加之多盘在下半年纷纷入市 第四季度新房成交量大涨 成交均价方面 第四季度有多个豪宅盘 中海九号公馆 华润城等 的快速走量 也在一定程度上推高新房成交均价 从成交片区来看 14年新房供应与成交主要在宝安 龙岗 共成交337 6万平 占全市新房总成交面积的84 南山区由于后海 蛇口以及西丽片区多盘热销 成交面积第三 成交36 22万平 占全市新房总成交面积的9 从成交均价
11、来看 关内福田南山片区成交均价涨幅较小 龙岗区由于年中多刚需盘 以价换量 均价上涨幅度也小于全市涨幅 同时宝安区由于前海效应 多片区成交均价上涨 使得宝安整体均价较去年上涨较快 14年宝安区新房供应232 11万平 同比下跌2 8 其中1 7 11与12月是宝安新房供应高峰期 领航城 中海九号公馆 星航华府 等多盘入市提升宝安新房库存 虽第四季度新房成交量上涨 但14年宝安区新房整体成交下跌 全年共8个月供销比大于1 宝安新房库存持续上涨 截止12月31日 新房库存达16033套 按14年月均去化1105套来算 去化时间达14 5个月 14年宝安区新房成交面积为130 38万平 同比下跌28
12、52 为近3年最低值 成交均价23761元 平 同比上涨13 37 受前海利好的影响 拔升宝安多片区成交均价 成交均价进一步上涨 达到历史最高值 其中机场片区 领航城 领翔 为宝安区成交面积之最 共成交17 39万平 同时位于尖岗山豪宅 中海九号公馆 为14年宝安区成交金额第一 成交59 99亿元 从14年各月新房成交面积来看 新房成交面积在5月触底后逐月上涨 12月达到今年最高值25 21万平 政策利好促进 中海九号公馆 西荟城 领航城 以及 松茂 御龙湾 等盘快速走量 成交均价方面 成交均价今年维持在24000元左右水平 其中6月份成交均价最高 为29519元 平 主要由于 中海九号公馆
13、豪宅盘该月大量成交所致 14年龙岗新房供应面积241 66万平 同比下跌12 24 众多刚需盘纷纷推出的同时坂田区多个大体量旧改项目也相继入市 如 天安云谷 星河world银湖谷 佳兆业城市广场 等 而前三季度楼市低迷 以刚需为主打的龙岗区成交受冷 虽第四季度成交上涨较快 但全年仍有6个月供销比大于一 全年库存仍有上涨 截止12月31日 新房库存达20184套 按14年月均去化1895套来算 去化时间达10 65个月 龙岗片区 第四季度新房供应大坂田多个大体量旧改项目入市 14年龙岗区新房成交面积为207 2万平 同比上涨4 52 新房成交量自13年有较大上涨后 14年持续高涨 政策环境宽松与
14、大量新盘入市 是提升成交量的主要原因 成交均价方面 14年龙岗成交均价18781元 平 同比上涨9 47 其中 星河world银湖谷 同创九著 等多个项目突破片区瓶颈 拉升片区均价6千 1万元 推动龙岗新房成交均价持续走高 龙岗区成交面积及金额成交第一名均为 佳兆业城市广场 成交面积17 14万平 成交金额38 71亿元 从14年各月新房成交面积来看 930新政 不对称降息等利好政策的影响 多数刚需客户改变态度 纷纷出手 新房成交在第四季度上涨较大 其中12月份成交面积为38 96万平达到今年新高 成交均价方面 龙岗新房成交面积前三季度成交低迷 多盘采取变相降价以价换量 均价在7月筑底后 由于
15、 星河world银湖谷 同创九著 等高价盘入市 年末成交均价回升 14年罗湖区新房供应20 60万平 同比上涨60 44 其中下半年 天玺一号 城建御湖峰 华润银湖蓝山 等项目入市 推升罗湖新房供应量 而前三季度楼市低迷 新房成交持续低位的情况下 全年有6个月供销比大于1 新房库存较13年有一定上涨 截止12月31日 新房库存达1802套 按14年月均去化90套来算 去化时间达20个月 14年罗湖区新房成交面积为13 44万平 同比上涨62 12 罗湖新房成交量自11年后开始回暖 成交均价42480元 平 同比上涨16 28 新房成交均价继10年后持续走高 罗湖区成交面积及金额成交第一名均为
16、新世界四季御园 成交面积5 01万平 成交金额16 84亿元 从14年各月新房成交面积与均价来看 罗湖新房成交面积在11 12月份上涨较大 成交面积为8 23万平 华润银湖蓝山 城建御湖峰 等盘入市导致年末罗湖新房走量大涨 14年福田区新房供应25 23万平 同比下跌19 03 其中9 10月份是福田新房供应高峰期 笔架山公馆 绿景虹湾 大康福盈门 等项目多在 金九银十 集中入市推升新房供应 在12月福田新房成交量达到一个小高潮后 新房库存有所回落 今年有3个月供销比大于1 全年2 22供销比也是各片区最大值 截止12月31日 新房库存达2547套 按14年月均去化71套来算 去化时间达36个月 由于上半年无供应 成交低位徘徊 即使下半年新盘集中入市 刺激需求上涨 但多月低位成交拉低整体去化速度 导致去化时间长达36个月 14年福田区新房成交面积为11 35万平 同比下跌47 21 福田新房成交量自10年后连续几年低位稳企 成交均价42445元 平 同比上涨2 03 新房成交均价继13年有较大上涨后 14年新房成交均价持续走高 福田区成交面积及金额成交第一名为 山语清晖 成交面积4 8
