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1、沙井中心区商业地块出让调研报告SHAJING CENTRAL DISTRICTCOMMERCIAL PLOT IS SOLD INVESTIGATION REPORT 委托单位：深圳市宝安区沙井街道办执行单位：深圳市智邦地产投资顾问有限公司SHENZHEN ZHI BANG REALESTATE INVESTMENT CONSULTANT CO.,LTD CHIEF EDITOR 前 言 受沙井街道办的委托，智邦地产顾问公司对沙井中心区拟出让商业地块进行系统的市场调查。我们利用商业与地产联合团队优势，不仅完成了规定的市场调研任务，而且重点放在高起点策划挖掘项目地块商业价值，运用商业经验实现思路
2、的创新，做到满足土地出让目标，引导合理的开发方向，力争今后实际开发的项目符合商圈发展规律，同时有利于提升沙井商业与旅游业的综合竞争努力，提升沙井区域形象。报告分为六大部分，一为商业地块概要；二为商业地块区域规划发展；三是商业地块区域经济统计；四是宝安商业发展与分布状况；五是商业地块商业环境；六是商业地块开发建议。本报告目的在于为投资者多方位了解沙井及本商业地块提供一定的资讯，撰写者并不承担因报告中所涉及内容和数据所带来的投资风险。市场前景广阔，投资风险自担。沙井中心区商业地块市调组2005年10月目 录前言1第一部分 深圳商业地块概要4一、商业地块规划指标二、商业地块组团区位图三 商业地块区位
3、价值示意图四、地块四面现状示意图4557第二部分: 商业地块区域发展规划8一、深圳市组团分区规划概要二、西部工业组团规划与发展策略1、区位示意图2、西部工业组团功能布局与产业发展3、 西部工业组团土地利用规划4、 公共配套设施规划5、 组团交通路网8101010121720第三部分 商业地块区域经济概述23一、西部工业组团GDP统计二、西部组团产业结构三、沙井工业企业总数、工业厂房面积与年末人口比较四、沙井街道社会消费品零售总额与银行存款余额23242529第四部分 宝安商业发展与分布状况30一、深圳商业发展概要1、简析2、商业大动脉（宝安大道）的形成二、宝安区商业发展的现状与特点1、宝安商业
4、发展概况2、宝安中心组团商圈分析3、宝安区商业整体发展态势30303134343443第五部分 商业地块区域商业环境46一、西部组团商业街区规划二、西部工业组团各街道商圈业态分布及特点1、福永商圈2、松岗商圈3、沙井街道商业分析46 48485357第六部分 商业地块开发建议75一、 A319-0871纯商业地块SWOT分析二、项目定位建议三、沙井主题购物中心开发业态组合建议四、酒店式商务公寓开发五、投资价值分析六、沙井商业地块发展可参考的标杆项目75757779 8185第一部分：商业地块概要 一、商业地块规划指标宗地号：A319-0871用地位置：沙井主中心区 ；用地性质：商业用地 ； 建
5、筑用地面积：47887.32平方米； 容积率：1.9； 建筑覆盖率：45% ； 总建筑面积：90690平方米；其中商业占60%，计54414平方米；商业办公和商业公寓占40%，计36276平方米；如需配建附属设施，其建筑面积在商业面积中减扣；停车位：900个； 预计出让时间：2005年12月22号。二、商业地块组团区位图从区位示意图可以看出，本次出让商业地块位于西部工业组团沙井中心区核心地段，为组团级综合服务商业中心。三、 商业地块区位价值示意图1、 沙井近年出让商业住宅地块位置示意2、近年出让商住地块的成交价格统计3、拍卖地块楼面地价升值曲线四、地块四面现状示意图第二部分: 商业地块区域发展
6、规划一、 深圳市组团分区规划概要深圳市组团式空间结构的形成，是从早期特区的“带状组团式”城市结构（1982年经济特区总体规划），演变为全市域的“网状组团式”城市结构（深圳市城市总体规划（1996-2010），通过历次规划的空间引导演进和加强，目前确立了由11个功能组团构成的市域组团式空间结构。其特区外的8个组团分别为:宝安中心组团（福永南部、西乡、新安）、西部工业组团（沙井、松岗、福永北部）、西部高新组团（公明、光明、石岩）、中部服务组团（龙华、观澜、坂雪岗）、龙岗中心组团（龙城、龙岗、坪地）、中部物流组团（平湖、布吉、横岗）、东部工业组团（坪山、坑梓）、东部生态组团（葵涌、大鹏、南澳）1、深
7、圳市城市功能组团结构示意图2 、深圳特区外组团规模与定位图西部工业组团规划范围包括松岗、沙井二街道行政区范围和福永街道北部（包括福海大道和凤塘大道以北、107国道以西的福永街道用地），规划用地总面积为156.5平方公里。其中福永街道北部面积24.3平方公里，沙井街道面积63.3平方公里，松岗街道面积68.9平方公里。至2020年，西部工业组团人口估计将达到76万人；规划将按91.4平方公里的总量来控制建设用地；并划定43.7平方公里作为基本生态控制用地来保护。组团土地利用将得以整合，空间格局将得以优化。未来组团内将集聚更具规模的先进的现代制造业，房地产、外贸、金融、文化产业等也将会有长足进展，
8、区域内的基础设施和生产服务功能将日益完善和强大。二、西部工业组团规划与发展策略 1、区位示意图沙井（西部工业组团）位于深圳的西北部，珠三角空间发展“脊”上的重要节点、发挥着连接深圳、东莞与珠三角经济纽带的作用。2、西部工业组团功能布局与产业发展1）组团功能布局组团以沙井为核心，建设三片、六区、主辅两中心的组团空间格局三片（滨海控制片区、东部生态片区、中部建设片区）；六区（西北产业整合区、东北产业整合区、大田洋产业整合区、东南部产业拓展区、松岗生活区、沙井生活区）；主辅两中心（沙井主中心、松岗次中心）。2）组团产业发展策略 第二产业发展策略加快发展高新技术产业、先进制造业和装备工业；积极调整工业
9、内部结构，形成多个支柱产业支撑的局面。 第三产业发展策略大力发展第三产业, 提高城市综合服务功能，拓展服务领域，提升服务水平，形成现代服务业体系，使西部工业组团由村街道型的规模化生产基地变成区域性综合商贸中心。 3、西部工业组团土地利用规划1）用地平衡表序号 用地代号 用地名称 面积（ hm2） 占城市建设用地百分比(%) 人均用地（ m2/人） 现状规划 现状规划 现状 规划 R 居住用地 1655.361872.33 20.6220.9725.34 25.17 1 R1 一类居住用地 0.0055.86 0.000.630.00 0.75 R2 二类居住用地 23.261811.68 0.
10、2920.300.36 24.35 R4 四类居住用地 1632.104.79 20.330.0524.98 0.06 2 C 商业服务业用地 105.71 613.77 1.32 6.88 1.62 8.25 C1 商业用地 72.98 495.52 0.91 5.55 1.12 6.66 C2 商业性办公用地 0.00 43.28 0.00 0.48 0.00 0.58 C3 服务业用地 11.26 9.57 0.14 0.11 0.17 0.13 C4 旅馆业用地 1.06 35.45 0.01 0.40 0.02 0.48 C5 游乐设施用地 20.41 29.95 0.25 0.34
11、 0.31 0.40 3 GIC 政府社团用地 198.18 471.76 2.47 5.28 3.03 6.34 4 M 工业用地 4716.28 2708.70 58.76 30.34 72.19 36.41 5 W 仓储用地 9.80 23.86 0.12 0.27 0.15 0.32 6 T 对外交通用地 389.15 111.31 4.85 1.25 5.96 1.50 7 S 道路广场用地 1094.24 1727.51 13.63 19.35 16.75 23.22 8 U 市政公用设施用地 164.26 338.87 2.05 3.80 2.51 4.56 9 G 绿地 59.
12、27 1058.59 0.74 11.86 0.91 14.23 合计 城市建设用地 8026.80 8926.70 100.00 100.00 122.87 120.00 注1： 2003年末西部工业组团城镇人口116.29万人。其中户籍人口5.51万人，外来人口110.78万人，折算当量人口65.33万人（当量系数取0.54）；规划2020年当量人口为74.39万人（当量系数取0.65）。注2： 一类居住用地和二类居住用地：主要是城市居民住宅用地，属于国有土地，由城市居民区的业主共有居住区的土地使用权。四类居住用地：是指“原农村居民住宅用地”， 由于历史原因，在土地权属、建筑形式、住宅产权
13、所有人的身份等方面的情况极为复杂。原农村居民的住宅用地大多数为集体土地，基本是通过农民自建的方式进行，宅基地的划分基本是以村为单位相对集中。商业用地：商业经营活动按照经营方式区分为批发和零售，经营的商品包括各类生产资料和生活资料。从目前商业经营的业态来看，商业经营活动因为要适应顾客和市场的需求，经营方式灵活，其中批发和零售的经营方式往往难以截然分开。商业性办公用地：主要包括除政府机关办公建筑以外的进入房地产市场的办公建筑，这些办公建筑主要租售给各种商业性经营的公司、企业和团体，作为办公和经营场所。商务公寓：是为满足短期在深圳进行商务、工作的居住行为而配套的一种办公建筑形式，空间尺度极为灵活，宜商宜住，一般位于城市主要商业区的核心地段。2）用地规模变化趋势A、居住用地 从上图我们可以看到未来西部组团居住区的
