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1、揭开香蜜湖豪宅片区的面纱新兴绿色豪宅区（农科中心香蜜湖）研究分析揭开香蜜湖豪宅片区的面纱新兴绿色豪宅区（农科中心香蜜湖）研究分析 作者：左文礼日期：2004-3-26 前言香蜜湖深圳的一颗璀璨的明珠，一直吸引着深圳人的目光：1984年：香蜜湖度假村一期完工1988年：香蜜湖度假村二期开放，接待游客90万人次1992年：香蜜湖度假村有限公司成立1997年：东海花园热销深港两地，引发了香蜜湖地区的开发热潮2002年：香蜜湖豪宅大战的锣声敲响2003年：香蜜湖在深圳的豪宅市场上演绎了最为激烈的、最为成功的营销战役，涌现出一批操作成功的楼盘案例2004年：香蜜湖推盘量将有所增大，竞争将更加白热化。一、
2、片区规划随着福田中心区的不断发展，它的周边也在升温，并开始初具规模，形成自有的特色。其中，以香蜜湖为中心向外辐射，兼顾到农科荔枝林的影响，形成了香蜜湖片区。它位于深南大道以北，东至香梅路，西至广深高速，北临北环大道。它背靠连绵起伏的安托山、塘朗山。内部又拥有120万平方米的香蜜湖，43万平方米的农科植物园。香蜜湖片区作为城市中心绿核，空气指数远远优于其他片区。政府在对香蜜湖片区的最新未来规划里也明确表示：这里将是以生态旅游为主、居住为辅的高品质城市综合社区。即将建成的香蜜湖地铁站，直接接驳香港东铁，使香蜜湖片区的动静切换更加迅速。被称为“都市绿肺”的香蜜湖，其度假村是规模较大的旅游胜地，迪士尼
3、式的中国娱乐城，有70多项陆空游乐设施。整个片区视野十分开阔。另，农科中心和以工业区为概念的车公庙工贸园就正逐步发展成福田中心区的另一个集金融、文化、旅游、商业为一体的西部延伸次中心区。它位于城市的中轴线上，以深南大道为核心，东接香蜜湖路，西接广深公路，北接莲花西路，南接滨河大道，地理位置优越，交通极为便利，形象上也在不断向高尚住宅区靠拢。香蜜湖片区规划范围：香梅路以西，北环大道以南，侨城东路以东，深南大道以北区域,本片区用地面积约312.83公顷，目前人口约4万人。二、片区配套设施1、片区环境I.景观环境香蜜湖片区具有较好的自然景观，以香蜜湖为中心，西北面为安托山山景，西南有农科中心林景等，
4、整个片区环境好，空气清新。在人文景观方面，主要体现在水上乐园、香蜜湖度假村、观光农场等。总体来讲，整个片区的景观较好，同时未来的前景规划又是以综合旅游景区为主，吸引了众多贵族阶层在此置业。II.人文环境从本片区的香蜜湖和农科中心两个区域来看，片区内的居住人群以高收入阶层为主，同时香蜜湖度假村、德式堡、名人俱乐部等高档的配套服务，使得整个片区的人文氛围以高档为主。在竹子林区域由大量的企业职工和外来人口，对整个片区的高档形象有一定的影响，但两者之间分隔较明显，相互影响并不大。2.片区配套从目前的片区配套来看，主要科教设施有：深圳高级中学、金众幼儿园、农科中心科研楼、竹园小学、东海培萃幼儿园等；酒楼
5、娱乐设施有香蜜湖酒店东座、名人俱乐部、水上乐园、香蜜湖度假村、德式堡等；商场方面有山姆会员商店等，其它还有友谊医院等市政设施。3.交通状况本片区外部主要通过深南大道、北环路和香蜜湖路与外围交通相接，区内东西向莲花西路、红荔路与南北向的农园路、农林路、香梅路相交构成片区路网架。本区的交通路网已基本形成框架，但是区内细分的道路网尚未形成。目前深南大道作为市区主动脉交通极为方便，香梅路公交系统也相对比校方便，但莲花西路、农林路、红荔路等区域纵深部分则难尽人意，公交配套明显不足，造成居民日常生活较为不便。此外，2004年即将开通的地铁1号线在本片区将设有两个停靠站，将会使本片区东西向的交通更加完善。4
6、、周边片区概况在香蜜湖片区以西是以规划为旅游、居住及少量工业为主的华侨城片区、东面为以居住为主兼有部分商业、办公、金融等功能综合的景田片区、南部是以工业功能为主的车工庙片区。从居住角度来看，华侨城片区将对本片区有一定的竞争压力，同时本片区的市政配套设施将影响片区住宅的发展，同时本片区的规划决定本片区将以高端住宅市场为主，因此本片区与车工庙、景田片区的住宅市场的竞争相对较小。5、片区利好因素二次创业带起中心区热，城市西移标志（上海宾馆中心区景田香蜜湖农科中心华侨城一线）由中心区开始。在西移过程中，香蜜湖片区处于新中心区的二级辐射区域，可看作是连接中心区和华侨城的纽带，将逐渐从中心区的发展中受益。
7、年底，地铁开通，有车公庙、香蜜湖两个站点设在本区域，这将为本片区的交通带来极大的方便。三、片区市场分析、市场概况在深圳，银湖和蛇口以优美的自然环境著称，成为深圳顶级豪宅集中区域；而华侨城、红树湾、中心区、香蜜湖则由于便利的交通以及人文因素称为城市豪宅区域。2003年，香蜜湖成为深圳豪宅市场的热点。以下是四大区域的指标：豪宅大战华侨城兵团VS海湾兵团VS中心区兵团VS香蜜湖兵团2002-2003年间四大组团商品住宅供给量超过500万平方米2002-2003年间泛香蜜湖片区商品住宅供给量超过100万平方米预测，2004年香蜜湖片区的市场供应量超过80万平方米，下半年将是该片区豪宅的井喷期。香蜜湖片
8、区在2003年的豪宅大战中，一直趋于稳定上升的趋势。年供应量增大，但是价格方面并不会因为推盘量大而受到影响。相反，2004的市场一直被看好，是因为绝对的香蜜湖区域的绝对量并不大，价格预计会在2003年的基础上稳中有升。据预测，由于该区域土地供应量的局限，2004年该区域楼价上升幅度约为5-8。2、产品分析香蜜湖物业基本情况一览表：香蜜湖片区作为深圳的四大豪宅片区之一，已经日趋成熟。回顾一下它的成长经历，我们不免会得出一些规律（香蜜湖片区的楼盘开发主要集中在1999年2002年之间）从楼盘的规模来看，早期的恒星园、香珠花园等项目的一般占地在1万平方米左右，建筑面积在3-4万平方米；到后来的荔林苑
9、、万科温馨家园的总建筑面积在6万左右。而随着水榭花都、中旅国际公馆、熙园等一批豪宅的崛起，楼盘的推售面积都开始超过了15万平方米。并且从楼盘的品质来看，后建成项目的整体素质又高出其他楼盘许多，社区的配套设施基本都比较完善，目前的均价也都在9500元左右。这主要得益于片区良好的前景规划，及以目前片区的高档住宅的氛围。从历年的面积统计来看：2002年商品房推售量猛增至45万，且以豪宅居多。另从现有情况推知，今明两年的推出量仍不会明显减少。香蜜湖片区本身已成为豪宅市场供应的重要区域。容积率的一再减小亦是本片区豪宅发展趋势的一个体现，它在某种程度上表明了社区品质的不断提升。尤其是2003年先后推出的几
10、个豪宅大盘（香蜜湖熙园、水榭花都二、三期、港中旅项目等）使得整个片区的容积率达到了2以下。随着香蜜湖片区的不断成熟，其豪宅地位也在不断加固。价格仍明显上升，连续三年在8500元/平方米以上。（大户型；240平方米以上，复式、Townhouse、别墅）1999年2002年，户型从以中小户型为主到以中大户型为主的变化趋势十分明显。尤其2002年，随着区域“豪宅片区”形象的形成，水榭花都等大盘首先在本区域推出了Townhouse、别墅的建筑形式。1999年2002年，户均面积变化趋势十分清晰2房、3房户均面积不断减小，而4房、5房的户均面积则明显增大。（99年4房面积偏大则是由于东海二期的推出而导致
11、的个盘现象。）该现象导致了产品总价的双向极端发展趋势。结论：1、香蜜湖片区的豪宅地位已经确立，并且获得置业者的普遍认可2、新推楼盘的规模逐步增大，户型、面积越来越大；自身质素越来越高。四、区域市场购买力和消费群体分析香蜜湖的地理位置、片区形象勿庸置疑，但它不能等同于银湖别墅区，它所面对的客户群从职业上看，主要分为以下两类1、部分高端客户（政府高官、企业老总等成功人士、港人、国际人士重复置业者）2、追求生活舒适度的中高层客户（企业中高层管理人士、高级白领等多次置业者）从年龄上看，该区客户普遍都比较年轻，大部分人年龄是集中在3045岁这个区间。通过与成交客户的访谈显示，普遍认为喜欢香蜜湖片区的主要原因是因为该片区环境优美，适合居住。随着中旅国际公馆、熙园、水榭花都等项目的热销，以及片区的规划前景，使得众多的发展商和置业者对片区充满了信心，香蜜湖片区已经成为高形象、低密度的豪宅区域的典范。2004年，关外土地成本激增，总体价格上涨，特区内传统主流区域供应量锐减，中心区土地有限，已基本无住宅用地可供开发，但中心区及周边地区的商务却在不断完善，以此带来高中档住宅的新需求。香蜜湖凭借其区位优势及环境优势则成为最佳的选择区域。尽管今年的推盘量较大，但由于稀缺的地理位置和罕有的土地资源，今年仍然会上演精彩的营销大战。
