海银财富2016-Q3房地产报告：行至周期拐点,拥抱新的机遇

《海银财富2016-Q3房地产报告：行至周期拐点,拥抱新的机遇》由会员分享，可在线阅读，更多相关《海银财富2016-Q3房地产报告：行至周期拐点,拥抱新的机遇（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 行至周期拐点，拥抱新的机遇 -2016 三季度房地产报告 短期来看，本轮房地产“小周期”回升呈现冷热不均的特点，政策面“因城施策”，维稳房地产，主基调仍是去库存，投资和销售增速下半年可能继续放缓。长期来看， 主力 购房人群见顶，但收入增加及人口老龄化也催生出新的细分领域投资机会。城镇化还有较大提升空间，房企可以转变开发模式，拥抱新的机遇。 海银投资研究中心 陈达 海银财富管理有限公司 谨请参阅尾页法律声明 正文目录 一、市场回顾：行至“小周期”下拐点 . 2 1.1 成交量下滑，价格涨势放缓 . 2 1.2 开发投资增速下行，拿地仍较积极 . 4 1.3 资金增速回落，银行仍偏谨慎 . 5

2、二、周期特点：因城施策，去库存初见成效 . 6 2.1 冷热不均，因城施策 . 6 2.2 去库存初见成效，打好去库存持久战 . 7 三、趋势研究：短期看政策，长期看人口 . 8 3.1 短期：政策面控风险，以去库存为导向 . 8 3.1.1 政策选择：维稳房地产 . 8 3.1.2 货币层面 :开发贷较弱，房贷利率创新低 . 9 3.1.3 狭义库存：办公楼 +商业营业房去化压力大 . 10 3.2 长期：人口红利减弱，城镇化尚存机会 . 10 3.2.1 人口结构：助力购房人群见顶，老龄化加深 . 10 3.2.2 城镇化：关注户籍人口城镇化 . 11 总结：行至周期拐点，拥抱新的机遇 .

3、 12 图表目录 图 1：商品房销售增速放缓 . 2 图 2： 6月当月商品房销售创历史新高 . 2 图 3： 30大中城市商品房成交套数连续 4月下滑 . 3 图 4： 30大中城市一、二、三线城市销量回落 . 3 图 5： 7月百城住宅价格同环比涨幅扩大 . 3 图 6：百城：一、二、三线城市环比涨幅 . 3 图 7：百城：一、二、三线城市同比涨幅 . 3 图 8： 7月住宅价格环比下跌城市增多 . 3 图 9：房地产投资和新开工增速回落 . 4 图 10：住宅投资占比下滑 . 4 图 11：施工增速回落，拿地跌幅缩窄 . 4 图 12： 40大中城市： 6月成交土地溢价率触及新高 . 4 图 13： 40大中城市：一、二、三线城市成交面积（月） . 5 图 14： 40大中城市：一、二、三线城市溢价率（月） . 5 图 15：资金来源增速放缓，国内贷款近零增长 . 5 图 16：其他资金增长快速，自筹资金增长缓慢 . 5 图 17：百城： 2015 年房价涨幅 Top10 . 7 图 18：百城： 2016年 1-7月房价涨幅 Top10. 7 图 19：商品房待售库存连续 4月减少 . 7 图 20：住宅待售面积减少，商办面积增多 . 7 图 21：广义库存去化周期：整体 &住宅 .