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1、天安第一城项目销售推广策划方案第一部分 项目基础市场调研一、项目基础资源调研1-1、项目地块状况 1、项目地块地理位置虽然朝阳区是长春市的市中心所在，但项目地块所处本区的边缘位置，基本上没有共享“市中心”的区位概念，相反，因为离现有市中心较远，不能给长春市民以中心位置的印象；不过在另一方面，也受惠于朝阳区的市中心印象，市民仍然对地块位置有一定程度的认同。2、项目地块状况总面积为42万平方米，总建筑面积约60万平方米,适合规划大型社区。地块内资源贫乏，可用资源利用点几近于零。从地块地理位置看，地块属于城市的中心区朝阳区境内，长春市对该区域有一定程度的认识。地块紧临长春市经济技术开发区，从长春市政
2、府的经济发展思路看，地块的未来价值会有一定的提升。1-2、项目地块周边状况1、自然资源项目地自然资源较为贫乏，它现在展示在人们面前的是一片荒地，南部有四车道的卫星路，西部有在建的轻轨和一大片农田，北部有正在建设的繁荣路，东部有车流量较大的前进西街，其它资源（列如树木、河道等）基本缺乏。2、污染状况 （1）、长春市渣土处理厂位于地块东部，轻度污染项目地空气质量。（2）、地块的西部及西南部距离建设中的轻轨非常近，且三面环路，未来因交通而产生的噪音影响较为严重。（3）、电及辐射污染：本项目地中有一高压电线位于两栋楼的中间，且电缆距离地面只有10米左右。3、社会治安状况 长春市朝阳区政府距离项目地有1
3、0分钟路程，马路对面就是双德乡政府，再加上长春市严打扫非行动的进一步深入，社会治安状况较好。4、现有交通状况项目地西部有102国道直通四平，东部的前进西街直通市区；其交通较为畅通，但是，从现状来看，项目地周边的公交车站较少，且最近的公交车站也需10分钟路程，总体来说，大众型交通设施仍然较少，交通虽通畅但不便利。 5、生态环境状况 地块缺少树木、河流等植物型资源，动物型资源更没有，整个生态环境对居住环境的支持几近于零；从另一方面来说，项目地块的生态环境也没有特别恶劣的地方，等同于长春市整体的生态环境，灰尘多，间有沙尘暴等，因此，可以确定，在长春本市内，项目地块的生态环境一般，项目在建造时，应努力
4、对生态环境进行改善。 6、卫生状况 项目地周边的总体卫生状况较差，原因有以下四点：（1）、长春的空气较为干燥，沙尘较多。（2）、项目地北部繁荣路的乡村住宅档次较低。（3）、周边的道路车流量较多，容易扬起尘土。 （4）、渣土处理厂位于项目地东部，卫生状况较差。 因此，项目地块来说，卫生状况将是一个较为严重的问题。7、 总结：从项目地块的景观来说，较差，项目没有成为景观住宅物业的先天条件，对项目企图完成高档住宅物业的目标构成极大的威胁，因为，市场已经形成高档住宅物业必须有景观支持的认识，由此，从这方面说，解决难题的唯一出路在于，必须大力做好项目人造景观及园林景观的塑造。从污染状况来说，项目地块中存
5、在噪音污染、空气污染、电磁污染等三方面，特别是前两类，可能会对本项目造成较大的影响。 从社会治安状况来看，情况良好， 从交通状况来看，交通虽通畅但不便利，主要原因是因为项目周边的交通设施较少，且普遍距离较远的缘故，因此，项目在上市时，应该开辟业主专用车或与城市公交联系，多设站点。 从生态环境状况来看，没有特别大支持但基本合乎本地状况，但是，从项目企图营造高档住宅物业的目的来说，没有支持，就已经对项目的高档化产生了影响，这就对项目未来环境的营造提出了更高的要求。从卫生状况来看，较差，直接影响项目的形象，也对业主未来高尚的生活带来了非常多的不便，必须大力整顿。1-3、地块周边生活配套设施1、居民习
6、惯的日常购物场所由于项目地处于长春边缘，所以周边缺少较有规模和档次的购物场所，此外据我司详细调研，长春本身就缺少较有规模的大型购物场所，在市区的中心只有恒客隆、卓展、东方广场、欧亚商都、亚细亚、国贸商厦等购物中心。 项目地旁基本没有较大的购物场所，没有形成习惯购买的场所，而且就是提供一些日常所需物品的小型购物场所都少得可怜，并离项目地块有较长的距离，一般都需在步行15分钟以上。位于前进广场的沃尔玛超级市场什么时候开业仍是一个未知数。2、项目所在区域居民家庭数量及人口总数根据我司不完全统计，截止至2000年年末，朝阳区居民家庭总户数为182298户，人口总数为666326人，是市辖区中人口最多的
7、一个区域。但从项目地及高新科技开发区的角度出发，项目区域属于待或正在发展的区域，其区域人口较少，导致区域性客户资源缺乏。3、周边居民文体设施 因为长春的空气质量不是很好，市民除购物或进行室内活动外，在户外活动的市民很少，再加上项目地处于城郊，所以周边十分缺乏居民的文体设施。4、医疗卫生医院是人民身体健康的保证，位于前进大街的白求恩医科大学的教学医院前卫医院以及湖光路上的吉林省肿瘤医院，拥有强大的技术力量和医疗设施，为业主提供了强有力的保障。但离本项目地的距离仍然较远，路程需10分钟。5、金融服务金融服务机构作为市民理财的基本场所，其重要地位是不容质疑的，但项目地位于高新技术开发区的入口处，从城
8、市总体规划来看，这种机构是不可能没有的，但是，从现状看，几乎所有的金融服务机构都离项目地较远，车程都需在5分钟以上。6、宾馆餐饮同达绿色生态园作为长春的一种特色和吉菜的代表，是业主招待来宾的最佳场所，起着不可估量的作用，距离项目地仅5分钟路程。宾馆方面，只有在高新科技开发区内的天都宾馆有一定档次。但针对项目4000余户的住宅单位，这些配套仍然嫌少。7、邮政电信电话基本保障，街头有公用电话供应。但除一小邮电局外，无其它邮政电信服务机构。8、电视台本地电视频道较多，可以为市民提供丰富多彩的节目。9、娱乐设施茶庄、浴室、夜总会，这三个娱乐场所是长春人民的最爱，其他则不多见，项目地块附近有较有规模和上
9、档次的浴室约有5家。10、生活供水、供电虽然长春的雨水不是很多，但生活供水是可以保障的。长春是一个自然资源丰富的地区，例如光能、热能还是很丰富的，所以生活供电是没有问题的。11、学校现代家长对孩子的教育是很重视的，在教育的投入上也是较大的，虽然项目地块附近的高等教育学校（例如吉林大学前卫南校区、省华侨外国语专修学院、经济干部管理学院、省森林警察学校、农行管理干部学院、省委党校、省团校、省林校、育才国语学院等）较多，自然形成文化教育浓厚的氛围，这对项目是一个较大的支持。但是，高中以下的义务教育，本区域内却得不到保障。地块北部的电台小学是乡属小学，南部的125中是区属普通中学，业主的尊贵得不到体现
10、，由此，项目在未来销售推广中，应该自己建立。12、地块周边居民生活方式综述：项目周边的生活配套设施不是很齐全，普通市民的生活较为乏味，稍有档次的消费者也需去市中心进行消费，交通虽通畅但不便利。1-4、地块所肩负的城市功能1、文化教育功能周边的高等教育机构把项目地包围在内,形成了良好的文化氛围。2、形象功能由于项目地块位于高新技术开发区的西南入口处，对树立整个高新技术开发区的形象比较重要。3、居住功能项目地区域处于长春市的上风口，空气相比长春其它区域要好；已经形成科学教育及高科技产业园的布局，常住人口有一定素质且不杂乱；离朝阳区政府较近，对面为双得乡政府，社会治安较好；交通通畅，虽不便利，但可通
11、过项目自身改变；能和富苑华城、富豪、南胡区域等形成居民区的互补 ，从而形成一个大而集中的新高尚住宅区群。1-5、地块资源对高档住宅商品房的影响1、从地块状况探讨从项目地块地理位置看，其贯通南北，连通卫星路和繁荣路，本身已经具备住宅商品房开发的潜力，是适合住宅物业的开发的。 2、从地块自然资源探讨（1） 周边的景观较差，项目难以形成景观物业。（2） 污染状况较严重，对高档住宅物业的影响较大。（3） 周边的行政机构较多，治安状况较好。（4） 现有通通畅但不便利。（5） 整个卫生环境较差，对项目形象以及未来业主的生活影响较大。3、从地块周边生活方式探讨（1） 从居民习惯购物场所看，周边的购物场所包括
12、菜场较少，大部分商场集中在市中心，距离本地块较远。（2） 周边居民家庭数量及人口总数看，周边的家庭数量及人口较多，但素质较差，与本物业不相称。（3） 周边居民文体设施，长春市民的户外活动较少，对文体设施的需求并不是很强烈。（4） 从医疗卫生看，项目地周边的人口较多，但作为配套的医院只有一家规模中等的前卫医院及肿瘤医院，是不够的，而且距离较远。（5） 从宾馆餐饮、邮政电信、娱乐设施以及金融服务看，现代社会离不开理财，理财就需要银行或证券交易场所，但作为新开发的高新技术开发区，这些配套还不是很齐全。4、从地块规划探讨（1） 从地块规划的技术经济指标看，本地块建成的住宅物业的质素较其它楼盘高，竞争力
13、较强。（2） 从地块所肩负的城市功能看，也有较大支持。 总结： 总体来说，由于项目地的地理位置、周边的生活配套、生态环境、景观以及污染等因素的影响，项目地块暂时不具备成为高档住宅物业的基础素质，至少，现阶段在本地块发展高档住宅物业是不适合的。二、住宅商品房市场现状调研2-1、住宅商品房市场总体概况 1、 2001年住宅商品房市场开发现状（1）、开发投资总额：全市开发投资48.5亿元，比上年增加60.1%。（2）、总建筑面积：达400万平方米。（3）、总施工面积：为666.7万平方米，新开工面积514.9万平方米。（4）、竣工面积：294万平方米。（5）、总销售额：销售134.7万平方米，实现销
14、售额30.9亿元比上年增长63.5%。其中销售给个人134.1万平方米，占销售总量的99.6%。（6）、空置量：2001年以前市场总体空置量为600余万平方米，2001年为144.9万平方米的房屋空置，预计2002年长春市楼盘总量的空置在800万平方米左右。（7）、整体市场的供给压力分析静态分析：从以上数据可以看出，2001年长春市房地产年供给量远大于年销售量。同时，长春市房地产市场整体空置量较大，市场供给压力大，房地产市场形势严峻。动态分析：第一，城市整体经济的良性运行保证了房地产市场健康发展的大环境；第二，现有市民的居住状况对房地产市场的发展有利。 说明：以上数字出自政府2001年年鉴和政
15、府有关部门的统计资料。2、现有住宅商品房的基本素质分析（1）、不同区域的住宅商品房量化分析A、基本分布及数量示意图B、基本销售情况B-1、本项目3.5公里范围内共有58个项目：其上市销售年限：1-3年销售率：10%-70%B-2、其它地区：62个经营销售年限：1-3年销售率：40%-95%C、原因分析：其它地区的房价、小区环境、建筑档次、综合评定普遍比本项目区域要低，基本吻合长春市场基本需求，且规模较小，个体产品数量有限。（2）、不同价格住宅商品房的数量分布A、 基本分布及价格示意图B、销售情况2500元/平方米以下：销售状况良好，基本不用媒体宣传；2500-3000元/平方米：小户型销售状况良好，大户型略有积压，媒体宣传力度较大；3000-4000元/平方米：小户型销售状况较好，大户型积压严重，媒体宣传力度较大。4000元/平方米以上：销售率普遍不超过50%。C、 原因分析楼盘的户型过大，总价过高，超过
