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1、豪宅专题研究 PART 1 当 豪宅 成为 地标 所谓 盛名之下无虚士 被业界公认为 毫宅专家 的嘉里建设正是这句名言的最佳 诠释 在豪宅的开发和管理上都颇有其他开发商汗颜之处 无论是其对豪宅开发的专家见 解 还是在豪宅操盘的各个环节表现出来的专业水准 都堪称楷模 项目地址 香港中环半山地利根德里3A号 开发企业 嘉里集团 Branksome Crest 香港 n项目地址 广州珠江新城金穗路 冼村路 n开发企业 合景泰富集团 n物业公司 第一太平戴维斯 中国 有限公司 n项目特点 综合型项目 包含超六星级的广州W酒 店 住宅 酒店式公寓 领峰 广州 n合景泰富地产控股有限公司 是国内领先的大型
2、房地产开发商 自 1995年创立以来 合景泰富地产一直以 以心筑家 创建未来 为理 念 矢志不渝地执着于高品质物业的开发 现已发展成为一个以房地 产开发为主 集资产经营和物业管理为一体的多元化企业 其房地产 开发项目涵盖顶级豪宅 大型国际别墅社区 优质住宅屋苑 超甲级 写字楼 国际品牌星级酒店和大型购物中心 北京 n荣尊堡国际俱乐部公寓 位于朝阳区亚运村科荟路8号 地处北京上风上水 的亚运核心地带 贴近奥运核心区 向西可见 760万平方米的绿色奥运森林 公园 向东尽赏京城著名三大高尔夫球场 姜庄湖 鸿华 馨叶的绿茵景 观 正面君临 七万平米湖面 n项目室内设计由香港高文安设计公司 香港 HLA
3、 设计公司 香港陈富华设 计公司 美国WILSON ASSOCIATES设计公司四大设计公司连袂担纲 提供四种装修风格 精心构建全精装户型 奥运期间 美国代表团曾放弃入驻奥运村 以高额租金签约本案 台湾 宏盛帝宝 n外观设计 丹下健三建筑师事务所 n主力户型 528 693 858 n项目均价 83300 元 M2 n开发企业 宏盛建設股份有限公司 n物业管理费 11 4元 M2 月 n项目特点 公共设施精致 抗震性能好 n较区内其他项目扛跌性强 入住明星多 PART 2 解读豪宅 什么是豪宅 从字面上可以简单地理解为 富人居住的豪华住 宅 但在实践中我们发现 中国有些有名的豪 宅并非 富人
4、居住 而有些 富人 的住宅尽 管装修高级 设施豪华但难以称之为豪宅 1 豪宅只是一个相对的概念 2 豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源 3 豪宅要有气质和灵魂 4 在一定时期内 豪宅只能为少数人所拥有 不可能成为大路货 n从被人认知的心理范畴来讲 由于每个人的人生阅历 经济实力 审美观点 知识水平等等因素构成的生存状态不 尽相同 豪宅 概念 n从其本身作为物质存在这个范畴来讲 豪宅概念的成立也必须要依托于一个参照系作为标准 其中包括所处的时代 所在的地 区 当地生产力的发展水平 市场发育程度 居民富裕程度 公众审美观点等等诸多要 素 先进 发达地区的一般标准 搬到落后和欠发达地 区就很可能荣
5、升为领先新潮的高标准 豪宅只是一个相对的概念 豪宅 资源 一提到 豪宅 的高档物业 人们的脑海中马上就 会浮现出这样的一幅图画 n宽大的户型 n精致的装修 n舒适的环境 n怡人的景观 n周到的服务 n昂贵的价格 产生这种心理的原因 社会资源密集化 豪宅之所以能够做到 好 精 大 贵 拥有较强的保值 增值能 力 完全是依赖于其对社会资源的密集占有 而资源的稀缺性和个别 资源在特定时期的不可再生性 也势必造成豪宅这种产品的相对稀缺 从而有力地烘托起豪宅的身份 令大多数人望而却步 社 会 资 源 密 集 化 以相同的建筑面积单位作为基准 豪宅与普通住宅相比 n更好的地理位置 n更多的建筑材料 n更好
6、的装修 装饰材料 n更多的绿化面积 n更多的广告投入 n更多的物业管理服务 相 关 的 和 隐 性 的 资 源 n规划设计师 n建筑设计师 n园林景观设计师 n广告 n策划 n营销 创 意 和 智 慧 社会资源的相对集中 支持了豪宅可以做到硬件 一流 软件领先 拥有比普通住宅更多的保值与 增值能力 而完成社会资源集中过程的方式 就 是要求发展商或开发商要增加投入 豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源 豪宅 资源 n更多的占地面积 硬件上的出类拔萃只是支持物业成为 豪宅 的先决条件 但仅有硬件是不够的 只有将外 在的包装与内在的气质和谐统一 共同达到高标准 才能完美地展现出其卓而不群的风度 软件
7、的提升与修炼才是支持物业成为 豪宅 的必要条件 刚刚洗脚上田的农民再是西装革履也会被人一眼看出他绝非绅士 这个软件就是豪宅的气质和灵魂 它不仅要满足消费者对安全 舒适 便捷等共性化的需求 更要为目标消费群提供尊贵感 身份感 超前感 时尚感等特殊化的需求 豪宅 气质 房地产不等于钢筋加水泥 同样 豪宅也不等于房地产不等于钢筋加水泥 同样 豪宅也不等于 一堆高档建筑材料和高档装饰材料的简单堆砌 一堆高档建筑材料和高档装饰材料的简单堆砌 豪宅不仅要拥有生活方式的内涵 更要折射出文化 的光辉 作为一种特定商品 豪宅属于典型的需求弹性大 价格影响力强的需求拉动型产品 区别 于普通住宅生活必需品的色彩 豪
8、宅更偏重于生活非必需品的色彩 因此 价格成为能否 拥有豪宅所必须要逾越的门槛 现阶段 社会财富在公众之间的分配也表现出不均衡性 少数人群占有大量的社会财富 而多数人群仅占有少量的社会财富 虽然每个人都会萌生出对高档物业的需求和向往 但 最终 只有少数相对富裕的人群才能将此需求付诸实现 从供求两方面来看 豪宅在住宅产品的结构中 处 于量少质高的金字塔尖的位置 其对应的目标市场 也是处于社会结构中金字塔尖的少数富裕阶层 在一定时期内 豪宅只能为少数人所拥有 豪宅 的人 第一 自然生态指数 即要求 豪宅 必须拥有永久性海景资源 原生态的自然海洋资源及完善的 滨海 环境保护 周边绿地同社区比 绿视率
9、不低于25 空气中负离子含量不低于20 噪音不高与40分贝 第二 交通便利指数 即要求 豪宅 必须拥有便利的海 路 空交通体系 与市中心距离不超过 10分 钟车程 到机场距离不超过30分钟车程 第三 生活配套指数 即要求 豪宅 拥有全面的国际化生活配套 拥有大型的购物中心 休闲场 所及 酒店 娱乐场所 第四 建筑规划指数 即要求 豪宅 必须按国际通行的标准规划建筑 建筑密度不高于30 容 积率 不高于1 社区绿化率不低于35 第五 文化教育指数 即要求 豪宅 必须拥有国际承认学历的教育机构 实行多种语言教育 第六 安全指数 即要求 豪宅 必须拥有符合国际通行的安全保障体系 具备多层国际标准的安
10、 全防 范措施 第七 医疗指数 即要求 豪宅 必须拥有国际标准的医疗设施 能够享受完备的 较具规模的医 疗机 构服务 第八 社交指数 即要求 豪宅 必须拥有符合国际习惯的社交场合 拥有不低于2000平方米国 际标准 的豪华会所 第九 生活方式指数 即要求 豪宅 必须推行国际流行的生活方式 拥有具备国际标准的网球场 能 够享受冲浪 游艇等国际滨海生活流行运动 第十 生活服务指数 即要求 豪宅 必须拥有国际标准的服务机构 享受星级酒店标准的服务 豪宅 指数 豪宅特征 n区位优越不可替代 n环境幽雅 或者具有不可再生 得天独厚的 自然资源 或者具有 历史形成的人文资源 n建筑精美不可复制 n风格各异
11、难以仿造 n人文价值无法再生 豪宅的物业必然具有唯一性 n服务管理无可挑剔 PART 3 上海豪宅 地理区位 及 景观区位 的唯一性 n全球最高金融中心 金茂大厦 香格里拉大酒店 陆家嘴等所有标志建筑近在咫尺 n方便快速到达外滩18号 外滩3号 新天地等上海最高雅时尚的去处 n360 无障碍 全视野饱览百年繁华上海外滩 n项目名称 汤臣一品 开发商 汤臣集团汤臣海景花园有限公司 建筑设计 台湾GDG建筑设计 物业管理 上海大峰物业管 理 精装修 豪华空中别墅 n专属电梯 掌纹门禁 一层一户 家 就是220个独立王国 n上海最大面积的公寓406 1240平米 完全按照别墅尺度来进行规划 n总体规
12、划由两栋40层和两栋44层的精装修豪华公寓和一座高级会所组成 n11 2米进深 18 6米弧长的奢华会客厅 n3米进深 34 6米弧长上海最壮观的观景阳台 媲美世界所有标志华居的中国奇迹 n奢华主卧套 100平米私密 空间 拥有全景景观视野 全套进口厨房设备 n德国POGGEN POHL厨房用具 n德国GAGGENAU厨房电器 n德国当代DORNBRACHT五金龙头 n意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸 n德国汉斯格雅HANSGROHE沐浴组 n挪威耐克森NEXANS地坪加热系统 n德国威宝VILLEROY BOCH卫浴陶瓷用品 全套进口卫生设备 配备当今世界最顶级的建材设施 公共部分建材设施
13、 大厦外墙大厦外墙 进口石灰岩 1 3层 3层以上 米金色 日本三菱高科技纳米 光触媒铝复合板 具有自动保洁功能 迎宾大堂迎宾大堂外墙采用进口石灰岩幕墙 室内地面采用进口大理石 入口电梯入口电梯 大堂大堂 墙地面采用进口大理石及木饰面 住宅各层住宅各层 电梯大堂电梯大堂 墙地面采用进口大理石 电梯电梯永大日立高速电梯 安保及管安保及管 理理 彩色电视监控系统 消防消防德国西门子报警系统 进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱 私家 建材设施 天花和墙身轻钢龙骨石膏板吊顶 高级内墙乳胶漆 窗户 铝合金烤漆门窗 比利时格拉威泊尔中空Low E防辐射钢化玻璃 意大利阿鲁克及美国固力门窗五金 Slien
14、t Gliss电动窗帘 轨道 阳台墙面采用进口石灰岩或日本三菱铝复合板 地面采用进口花岗岩 玻璃金属栏杆 门扇及窗套线实木花饰门和实木窗套 分户门德国Noblesse手工雕花铜门 室内楼梯金属栏杆 实木扶手 进口大理石踏步 空调日本大金VRV2户式中央空调 厨房墙地面采用进口大理石 德国POGGEN POHL橱具 GAGGENAU厨房电器 浴室挪威耐克森NEXANS地坪加热系统 墙地面采用进口大理石 金属吊顶 卫生间主卫采用德国威宾VILLEROY BOCH卫浴陶瓷用品及当代DORNBRACHT五金龙头 次卫采用Roca浴缸和Bellavista洁具 私家按摩池意大利德高TEUCO超音波按摩浴
15、缸 沐浴组德国汉斯格雅HANSGROHE 减压阀组日本Yoshitake 给水泵日本Ebara 净水器开能 Canature 供水冷水日本Sekisui钢塑复合管 热水采用304不锈钢管 排水采用日本 Sekisui DVLP钢塑复合排水管 热水供应德国威能燃气壁挂采暖锅炉 电力供应法国海格住户配电箱 照明调空开关及电动窗帘轨 道开关 采用德国ABB公司EIB系统 中央吸尘美国BEAM中央系统 保安系统美国Honeywell防盗主机 美国Dorcon掌形仪 Siedel可视对讲系统 Lonbon紧急对讲系统 n台湾晶华国际酒店集团品牌 n以全方位顾客经验 TCE TOTAL CUSTOMER
16、EXPERIENCE 的卓越观念村寻将心比心的黄金服 务原册编制一专业优秀的服务团队进驻 提供更臻 完美的管家式服务 220位专业人员服务220户豪 宅业主 超五星级专业完美尊崇服务 LOCATIONLOCATION n上海城市核心地带 紧临新天地 徐家汇商圈 n上海的城市心脏 太平桥 n延安高架近在咫尺 出行便捷 LOCATIONLOCATION LOCATIONLOCATION 地位和价值不断提升 n翠湖天地是瑞安房地产在太平桥重建计划中开发的高档住宅 项目 占地52公顷的太平桥项目 以太平湖绿地为中心 融合 上海时尚地标新天地 甲级写字楼群企业天地 在建的两座六 星级酒店 68层标志性建筑 百老汇剧院 古董街 国际学校 等多元要素 以国际视野 奢享风尚生活 地理区位 及 文化价值 的唯一性 文化 外人的眼里 上海的 客厅 新天地 高尚定位 n项目名称 翠湖天地 发展商 上海复祥房地产有限公司 建筑设计 巴马丹拿国际公司 物业管理 新昌瑞安物业 管理 文化 石库门曾是昔日上海最具代表性的民居建筑 它盛行于上世纪20年代 因为洋场风情的现代化生活 使源自中国 古代的庭院式大家庭传统生
