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1、某市房地产开发企业偷税案2004-11-28 15:03:14一、案情（一）纳税人基本情况 某市房地产开发总公司，是该市一家大型房地产开发企业，经济性质国有，现在员工123人。根据选案部门的计划安排，该市稽查局检查小组于20xx年5月24日对该纳税单位19xx年度缴纳地方税的情况进行了检查。（二）主要违法事实1.营业税金及附加（1）19xx年度销售不动产92562800元，应缴纳营业税4628140元，实际缴纳4615344.47元；（2）“其他应付款”科目中代收维修基金59889.29元，未申报纳税；（3）收取某商业网点房租款未计入收入，而是红字冲减经营费用，共计591569.97元，未申报
2、纳税；（4）收取某大厦工程款195000元，按8%计提收取管理费15600元，未申报纳税； 以上四项，共计应补缴营业税46648.50元、城建税3265.40元、教育费附加1632.70元。2.房产税（1）1999年度房租收入591569.97元，未按规定申报缴纳房产税；（2）该企业某供热站于1999年开始使用，未转入固定资产，预计原值为3345373.99元，未申报纳税；以上二项，共计应补房产税109901.84元；3.土地使用税 该单位两个供热站（面积分别为2660.77平方米和8906.71平方米），1999年度未缴纳土地使用税，共计应补缴土地使用税16020.84元；4.固定资产投资方
3、向调节税 该单位1999年下半年对办公楼进行装修，投资额400182.20元，应缴未缴固定资产投资方向调节税2009.11元。（三）定性处理结果 在整个检查过程中，该单位态度较好，积极配合检查，主动提供各种资料，使检查顺利进行。 根据原中华人民共和国税收征收管理法第四十条第一款及国家税务总局国税函199791号文关于不申报缴纳税款定性问题的批复的规定，对该单位采取不申报或少申报手段缴纳各税的行为，定性为偷税。 根据原中华人民共和国税收征收管理法第二十条的规定，对该单位做出责令补缴税款，并从滞纳之日起按日加收滞纳金的处理决定；根据原中华人民共和国税收征收管理法第四十条第一款的规定，做出处以所偷税
4、款0.2倍罚款的处罚决定。二、稽查方法 检查小组在接到计划选案部门的检查安排后，根据该企业的待业特点，及时学习了有关房地产业、建筑业的会制度、税收政策，调取了该企业以前年度的账簿资料及1999年度的申报纳税资料，结合工作实际，拟定了检查提纲，确定了稽查方法，并进行了简要工作分工。在检查过程中，针对房地产企业的经营情况，着重对以下几方面进行了检查： 1.采用顺查法和抽查法，对其主营业务房产销售进行检查 （1）对其“经营收入”账户、“应缴税金”账户、财务报表进行检查，并对数额对比计算，发现其1999年度不动产销售92562800元，经计算应纳营业税4628140元，而实际缴纳营业税4615344.
5、47元，少缴营业税13295.53元。 （2）对其往来账项“预收账款”科目、“应收账款”科目、“其他应付款”科目等进行检查，发现其在“预收账款”科目中预收房款96260190.20元，“应收账款”科目中，代收集资款18833.10元、6232.66元、59889.20元等，少缴营业税3774.47元。 （3）对其“经营成本“进行检查，发现借方591569.97元，为收取房租，未列收入而直接冲减成本，少缴营业税29578.50元。 2.对地方三税的检查，采用查询法和顺查法对其“固定资产明细账“及行政部门的固定资产卡片、房产评估文件、租赁契约合同等进行了检查，发现A供热站原值3345373.99元
6、、面积2660.77平方米，未缴纳房产税、土地使用税，B供热站面积8906.71平方米，未缴纳土地使用税。 3.对固定资产投资方向调节税检查，主要采用核对法、抽查法和查询法，对其固定资产投资计划及批复文件进行检查。经检查，该企业“x宾馆到期工程预算书“对x宾馆装修400182.20元，经与账户核对，发生额均列入“在建工程X宾馆改造”科目，未缴纳固定资产投资方向调节税。三、案例分析 （1）根据营业税暂行条例实施细则、国税发1995156号文规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天“，而部分房地产企业收到预收款后不及时缴纳营业税及附加，而是
7、在收到全款后再进行结转纳税，从而递延税款缴纳时间，该企业”预收账款“科目转账不及时，造成少缴营业税13295.53元。 （2）通过对该企业地方三税，尤其是房产税、土地使用税的检查，该企业将自用房产土地与开发建设的房产、土地混在一起，从而少缴房产税、土地使用税。该企业补缴的房产税、土地使用税均为自用的供热站未缴税款造成的，这在房地产企业中是一个比较典型的代表。 （3）该企业是某市较大的房地产开发商，多处开工，多头立项，造成财务账务繁杂，稽查工作难度大，要经常采用核对法，对其各个账户、报表进行核对，同时还要采取查询法将财务账簿、报表与其行政部门、前期部门、后勤部门的有关合同、协议、批文等进行查核，
8、将数字汇总、整理，经过计算后方能确定真实的纳税情况。四、案例点评 （1）中华人民共和国营业税暂行条例及中华人民共和国营业税暂行条例实施细则明确规定：营业税的计税依据指纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。收取的价外费用无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。因此，该单位在往来款项中核算的代收代垫款项，均应并入营业额计算应纳税缴纳营业税及教育费附加。 （2）在对纳税人账簿进行重点检查的同时，应注意实地检查。检查小组在对该单位开发的小区进行实地检查时发现，该小区的供热站已经开始使用，而记账依然在“在建工程”科目，未向“固定资产”科目结转，经核查其往来账目收取取暖费情况，该供热站已于1999年初开始使用，仅此一项，查补房产税28101.14元。 （3）在固定资产投资方向调节税暂停征收后，应加强对在应纳税期间的税款收尾清理，尤其应加强对办公场所的装修问题的检查，做到税款的应收尽收。 （4）加强对纳税人房产税、城镇土地使用税、车船使用税等地方税种的检查。有些纳税人，在本单位车、房、地等情况发生变化后，不做账目调整或不及时做账目调整，造成少缴税款。因此，在检查中，应账簿检查和实地检查相结合，准确核实纳税人情况，使以上税款及时足额缴纳。
