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1、店铺选址特点分析目 录一、国际一线品牌选址揭秘. 4二、商铺选址的商圈分析. 8三、“巨鲸肚”黑暗餐厅特色. 11四、东南欧最大商业地产开发商特克莫在中国的选址策略.14五、购物中心的用地选址分析 .17六、购物中心选址“十不宜”.21七、哈根达斯选址.22八、百货连锁“抢地盘”的七种“剑法”.24 九、开店选址攻略的关键八步骤.29十、直销专卖店如何选址.31十一、专卖商店选址依据.36十二、专卖店选址之八大忌讳 .39十三、便利店选址忌讳ABC.40十四、健身会所选址标准解析.43十五、家乐福选址实例分析.46十六、世界零售业巨头成都选址分析 .50十七、连锁选址五道坎.54十八、超市进场
2、选址宝典.56十九、超市业态简介及选址分析.59 二十、沃尔玛的中国攻略.61二十一、世界零售巨头的选址准则.76二十二、麦当劳全球布点五大秘诀.84二十三、童装专卖店选址.86二十四、家乐福大卖场设计及选址资料.87二十五、选址调查:人口与购买力分析.90二十六、如何选择购物中心次主力店.93二十七、如何评估商铺的潜力？.95二十八、出售型商铺三大软肋.96二十九、商铺投资五要素.98三十、终端店铺选址黄金法则 .99一、国际一线品牌选址揭秘 在中国的奢侈品消费人群急剧增加的同时，越来越多的国际一线奢侈品品牌加快了进入北京市场的步伐：卡地亚计划不久在中国开设的店面要达到30家，普拉达计划到2
3、008年在中国内地开店30家，阿玛尼集团计划到今年年底在中国的专卖店和非专卖销售网点将分别增至40家和 35家在全球，约有200个国际一线奢侈品品牌，有相当一部分会进入北京，这给一些新商业地产项目带来了机遇和挑战。然而，如何破译它们选址的“密码”则成为地产商“战无不胜”的利器。 中国：奢侈品消费的新殿堂 奢侈品（Luxury）在国际上被定义为“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍奇等特点的消费品”，又称为非生活必需品。比如箱包类的全球顶级品牌路易威登，曾是拿破仑皇后的专宠。夏奈儿、迪奥、纪梵希、欧米伽等品牌旗下更是拥有诸如戴安娜王妃、麦当娜、奥黛丽赫本、舒马赫等国际重量级人物。
4、 据报告显示：目前，中国的奢侈品市场每年销售额为20多亿美元；预计从现在到2008年，年增长率为20%；到2010年，中国将有2.5亿消费者有能力购买奢侈品，将近目前数字的17倍；到2015年的年增长率为10%，届时，销售额将超过115亿美元，奢侈品消费总量将占全球的29%。中国正日趋成为奢侈品，尤其是国际一线品牌（国际一线品牌的参考价格标准是：如单瓶面霜1000元人民币以上，一套西服或女晚礼服10000元人民币以上)的新殿堂。 中国奢侈品市场的繁荣在给各大奢侈品品牌带来可观利润的同时，也加紧了它们在中国发展的步伐。正如欧米茄中国区副总裁卢克勤所言，“在欧米茄的全球市场排行榜上，2005年中国
5、已取代日本成为全球第一大国”。而仅2005年一年，以首饰著称的时尚品牌卡地亚在中国的收入则翻了一番，公司计划不久之后在中国开设的店面要达到30家，从而使中国成为仅次于美国的第二大卡地亚市场。高档服装生产企业杰尼亚集团公司首席执行官保罗杰尼亚在2005年5月16日于北京举办的财富全球论坛文化圆桌会议上也表示，“中国已成为杰尼亚品牌继美国、日本、意大利、西班牙之后的第五大销售市场。” 在中国的奢侈品市场高速发展的同时，全球的奢侈品销售额却在不断下降。全球各大奢侈品公司都希望能利用过去10年内在中国小规模、试探性的投资，在现阶段有不俗的表现，加快了在中国迅速扩张的步伐。于是，继纽约、巴黎、香港、伦敦
6、和悉尼这五大“奢侈品朝圣地”之后，中国的上海、北京也日趋变成新的奢侈品集聚地。阿玛尼、卡地亚奢侈品牌蜂拥进入火热的中国市场，各奢侈品集团加大了在中国开设专卖店的步伐。普拉达计划到2008年在中国内地开设30家店；3月27日，意大利顶级时装品牌阿玛尼集团（Armani）在米兰也宣布，集团将在中国市场继续拓宽销售渠道，新增销售网点，争取今年在中国的销售额比去年增加40%，达到1.13亿欧元。该集团高层人士表示，到今年年底，阿玛尼在中国的专卖店和非专卖销售网点将分别增至40家和35家。 北京:国际一线品牌的新巢穴 目前，在中国的奢侈品消费人群急剧增加的同时，越来越多的奢侈品品牌加快了进入北京市场的步
7、伐。从去年起，这个速度明显在提高。然而，它们在北京寻找店面却遭遇了重重困难。这给一些新商业地产项目带来了机遇和挑战，于是出现了年年都有号称要汇集“全球顶级品牌”的商业项目破土动工，出现了一些把其商业部分锁定为“国际一线品牌”的项目，诸如新三里屯、银泰中心“Park Life”、华贸中心、金融街购物中心等。但在北京，目前真正能称为“顶级”的购物场所依然屈指可数。除了已经形成人气的王府饭店、国贸商城、燕莎、赛特、东方广场等外，鲜有新项目可以与它们项背。 “在中国开店肯定能赢利。”作为全球奢侈品行业老大LVMH 集团旗下的首席品牌的操盘手，路易威登全球总经理Serge对北京的高端消费能力毫不怀疑，他
8、曾坦言，只苦于找不到更多适合顶级消费群体的环境。无独有偶，著名珠宝品牌梵克雅宝进入北京前经过了多年的市场观察，最终落户国贸商城，其亚洲区总经理也表示，在北京发展，最大的难题在于开店选址。 现在LV这些品牌在国贸的店面已经显得比较局促，他们需要新的店面扩展业务，王府饭店早期的进入者也面临这样的问题。目前，在新的国际一线品牌不断进入北京的同时，一些早期进入的品牌也在北京进行新一轮选址，扩大原有的规模，国贸商城和王府饭店等物业的面积局限性已经日益明显。 面对极大的商机，高档商业物业市场既面临机遇，又面临挑战。多数项目都把定位锁定为国际一线品牌。位于CBD区域的双子座大厦其商业部分，最早的定位便是要引
9、进国际一线品牌，但后来由于各种原因又把定位调整为“青春时尚品牌”；新中关是近几年以来招商和开发比较成功的项目，但依然没有吸引到国际一线品牌进入。 国际一线品牌选址7大密码 从1991年起，奢侈品品牌在国内的选址经过了三个阶段。第一个阶段进入的品牌，如路易威登（LouisVuitton）、杰尼亚（E. Zegna）等，如北京王府饭店就是最著名的奢侈品聚集地；第二阶段是从1993年的纪梵希（Givenchy）进驻深圳西武百货起一直到2005年，这个阶段奢侈品品牌逐渐进入到大型百货商业中，如北京国贸商城；第三个阶段是“名品街”时代，目前北京还没有这样集中的街区，名品街是今后发展的方向。据北京高力国际
10、物业服务有限公司董事陆启浩介绍，国际一线品牌对选址的要求更加注重7个方面：即位置、交通、管理、租金、邻居档次、建筑风格和环境。位置：黄金地段是国际一线品牌选址时主要考虑的一大要素，比如北京的CBD中心区域，该区域是“新创地段”，往往消费能力都比较强，这也就成为主打国际一线品牌招牌的项目的扎堆之地，因而在该区域出现了国贸商城、银泰中心“Park Life”、华贸中心和新三里屯等大打“国际一线品牌”的项目。除了CBD 区域外，金融街由于有百盛，也使该区域出现了走“国际一线品牌”路线的金融街购物中心项目。据了解，截至目前，百盛已有包括卡迪亚、HOGO BOSS、DUNHILL在内的7个国际顶级品牌落
11、户，预计在年内还将有10至15个国际精品品牌进入。分析人士指出，“由于在2008年以前，金融街整个区域极其缺乏比较好的餐饮、休闲娱乐以及一些有特色的商业等，所以该区域很难在短时间内形成奢侈品消费的气候。” 交通：交通问题也是制约走国际一线品牌项目发展的一大原因。比如美美时代百货落户西单时，就有专业人士提出其很难在短期内制造出奢侈品消费的氛围的质疑。虽然美美时代百货设置了大容量的停车场，但是西单北大街由于交通拥堵，这就使美美时代百货丧失了一批开车族的消费市场，而这部分市场却在奢侈品消费市场中占有相当大的份额。管理：现有商业经营水平普遍不高是制约国际一线品牌进驻的一大原因。全球约有200个奢侈品品
12、牌，有相当一部分会进入北京，终端物业的租赁需求较大，但目前的现象是一直难以转化为有效的需求，其主要原因是北京现有的商业经营水平普遍不高，鲜有经营成功的新商业。北京很多商业地产项目从形态和区位来看都符合这些品牌的需要，但却很难被选中，究其原因主要是这些项目内部的经营管理水平无法保证这些品牌的档次需求和长远发展。 租金：这也是国际一线品牌会考虑的一个条件。根据专业数据公司的租金调查结果显示：纽约第五街的商铺以年租金每平方米7.4万元人民币名列第一；排名第二的是法国巴黎的香榭丽舍大道，每平方米年租金为5.9万元人民币；香港的铜锣湾以每平方米4.4万元人民币列第三位；伦敦的牛津街、澳大利亚的皮特街紧随其后。这些都是世界上公认有几大顶尖名牌的朝圣之地，那里云集了最多的顶尖品牌
