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1、一.征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积2.上交部门:市财政局3.依据:(1)京政发199334号文.(2)京政发199443号文.4.说明:(1)各区类地价取值详见附件;(2)城近郊区土地出让金的60%返还区财政;(3)远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4)市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金,其中的60%返还企业,由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.(5)在使用基准地价表时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类
2、地区差别很大,而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),(4),在测算地价时加入操作系数概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件:(1)1-10类地区土地出让金标准价;(2)土地出让金修正系数表.(二).征地及拆迁补偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明:(1)测算时亦可依据基准地价表,计取土地开发及其它费用的数据.二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额;标
3、准:按实际发生工程量计算;说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.2.规划,测量,勘察,设计费:依据:原国家建委(79)建发设字第315号文,国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部1992价费字375号.标准:(1)勘察费:概算价*0.30-0.80%(2)民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位:%工程工程概算投资(万元)等级300以下301-10001001-30003001以上特级2.22.12.01.9一级2.01.91.81.7二级1.81.71.61.5三级1.61.51.41
4、.3四级1.41.31.2五级1.21.1备注:特级:1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;3.30层以上建筑;4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.一级:1.高级大型公共建筑;2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;3.16层以上29层以下或超过50米高的公共建筑.二级:1.中高级,大中型公共建筑;2.技术要求较高的中小型建筑;3.16层以上29层以下住宅.三级:1.中级,中型公共建筑;2.7层以上(含7层)15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;四级:1.一般中小型公共建筑;2.7层以下无电梯的住宅,宿
5、舍及砖混建筑.五级:一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.说明:(1)民用建筑大型10000平米中型3000-10000平米小型3000平米(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.3.规划条件,可行性研究费依据:建设部(1991)第425号文标准:(1)按现行规划收费定额计算:工日定额*85元/工日用地规模(公顷)工日定额50面议(2)施工执照费按京政发198821号文:概算额*(1-3)三.基础设施费1.红线内基础设施费依据:京政发199334号文标准:1).根据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造
6、价.2).根据经验,基础设施费一般为建安工程费的2%-10%.说明:(1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;(2)各种管线单方造价:自来水管线600元/米雨水管线700元/米污水管线800元/米煤气管线1000元/米热力管线2000元/米供电管线700元/米电信管线1500元/门道路80元/平米绿化20元/平米(3)经验数据:环卫费5元/平米照明费5元/平米(4)该项费用一般范围150-400元/平米普通住宅150元/平米高档住宅(公寓,写字楼)400元/平米2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)依据:设计方案和集资协议;标准:根据项目的实际情况定;说明:(1)热力,煤气,自
7、来水,污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.(2)若自己修建,测算依据同红线内基础设施费.四.房屋建安工程费1.建安工程费依据:现行建安费定额计算单方造价.标准:(1)普通住宅多层900-1000元/平米小高层 1200-1600元/平米高层1600-1800元/平米(2)公共建筑A.公寓,写字楼3000-4500元/平米其中:结构1000-1500元/平米装修800-1000元/平米设备1200-2000元/平米B.别墅3000元/平米说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用.(2)依据:京政发19
8、85149号文;标准:建筑面积9678-10630平米/千户工程取费按实际工程量.详见公建配套附表.a.北京市新建改建居住小区公共服务设施配套建设定额指标;b.北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标;.通常取7-15%为公建配套面积比率.2.招投标费依据:京政办发(1987)第152号文标准:中标额*13.预算审查费依据:(84)建京经字第439号;标准:预算造价*0.5（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）4.工程监理费依据:(1)国家物价局.建设部1992价费字479号;(2)93京建法字第029号标准:工程造价*适用税率适用税率:工程造价500万元以下2.5%
9、500-10002.0-2.5%1000-50001.4-2.0%5000-100001.2-1.4%10000-500000.8-1.2%50000-1000000.6-0.8%1000000.6%说明:(1)实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.(2)设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑.5.竣工图费依据:(86)市建规字第097号;标准:设计费*7%6.建材发展基金依据:(89)京建材字第292号;标准:建安工程造价*2%（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）五.公共配套设施费1.锅炉房标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;(2)锅炉每吨造价约25万元.2.变配电所
