《《精编》房地产项目专业市场的发展趋势》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》房地产项目专业市场的发展趋势（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、本报告的编写的目的是从区域市场角度来分析综合性商业和专业市场的现状及未来趋势，从而为解决目前项目业态定位中的一些待定问题提供一些依据。一、宏观分析（一）、现状大势所趋1、涨幅稳步回落。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落06和15个百分点。2、销售面积下滑。来自住房和城乡建设部的最新数据表明，今年1月至5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降249、209，集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。3、促销手段花样翻新。打折销售，送家电、送轿车，但高房价松
2、动现象日益显现。4、土地拍卖频现“流产”。受信贷紧缩政策的影响，自去年底开始，土地交易市场开始遭遇寒潮，不少开发商开始正视大量拿地的风险，出现了数十宗土地流拍现象；说明：现状对于06年07年拿地的大部分开发商都将面临着相当大的资金压力和销售阻力。（二）、市场前瞻主流求稳1、政府主导的新闻导向，政府多次发话，要稳定房价；2、控制新开工项目！为房市供过于求的现状，地方政府开始严制新开工项目，缩减供给。早日实现供需平衡；3、硬挺地价，紧缩土地供应，封杀房价下行空间；4、加快旧城改造，加大拆迁力度，通过拆迁释放刚性需求；5、各种建材等都大浮上涨，成本居高不下；说明：从这几个方面可以看到，政策层面和现实
3、经济发展需求等因素将让地产市场稳步发展，走可持续性的发展。二、区域分析（一）、中国东方丝绸市场在盛泽这个区域市场搞房产开发，必须首先了解丝绸市场，目前盛泽的决大部分人口日常经营活动均以丝绸纺织有关，因此，这个市场的状况将决定着盛泽的经济运营态势，经济发展态势直接又决定了产业的发展和衍生出来的地产发展。中国东方丝绸市场位于盛泽镇东南面的姚家坝桥西，市场仿照明清市集布局，回环相衔的道路两侧，1,200间店铺鳞次栉比，柜台和货架上摆放的丝绸多不胜数，令人目不暇接。吴江人植桑、养蚕、缫丝、织绸可以追溯到西元前，历史上与杭州、苏州、湖州并称为中国四大绸都。该市场建场近17年来累计销售突破1,000亿元人
4、民币（港币930亿元)大关，成为内地丝绸化纤薄型织物的集散地和价格形成中心，先后荣获全国百强市场、全国十大批发市场和江苏省购物放心市场等称号。目前入场经营者超过7,000人，场内设丝绸、化纤面料和原料等九个交易商区和三个分场，常年供应丝绸仿真丝面料、全棉、真丝、麻、化纤面料等和化纤原料两千多个花色品种，高、中、低档俱全。新颖别致的面料、有着朦胧诗一样美学效果的薄型织物、朴实无华而又经得起磨洗的中厚面料等等，在这里均有出售，南来北往的顾客大都能找到合心意的货品。政府提出：盛泽将打造成中国第一布市，目前整个盛泽的基础设施工作也部分已经开工建设；说明:中国东方丝绸市场作为全国性的四大绸都之一,产业性
5、基地特征明显,东方丝绸市场经过这么多年的发展,已经辐射全国(全球),具备了一定的影响度,丝绸作为盛泽的绝对主导性产业经济,在盛泽发展的各个方面都起到决定性的作用.因此,行业的发展将在某种程度上决定了盛泽的发展。（二）、行业发展对地产的影响去年到现在，国家对房地产的调控一直没放松，07年6次调息，上调存款准备金率，收紧银根，对第二套及以上住宅的贷款条件限制，导致全国的一线及二线便上的城市都处于一个观望期，持续走高的CPI也在一定程度上影响了老百姓的购买能力。纺织及其相关产业是盛泽的支柱产业，是盛泽GDP的主要来源，前些年的纺织的大好形式也是带动盛泽房地产崛起的一个重要因素：人民的腰包鼓起来了，生
6、活水平高了，必要消费档次也会随之提高，那就要求更现代化的社区衍生，更高档次的生活配套和娱乐休闲消费产所的横空出世。再加上政府的一些政策，新政府的的西移，市政配套的加速完善，也必然带动地产的发展。07年下半年，作为纺织原料市场的盛泽的竞争越来越激烈，一方面是更多的商户涌入这一传统行业；另一方面就是人民币对美元的外汇升值，长期以来的出口顺差也就无从体现了。而CPI的持续高升，原料的成本和设备成本及运营及保养的成本都在无形中提高，有的还需要提高人力资源的成本。这些都导致了整个纺织市场的不景气。中国纺织工业协会日前刚刚发布的最新统计数据显示，2007年1-11月，盛泽全行业有规模以上企业43309户。
7、其中，占31.48%的企业利润总额占全行业的89.19%，平均销售利润率达到8.43%；占企业总数7.01%的企业的利润总额占全行业的35.26%，平均利润率达到15.60%，比全行业平均利润率高292.95%，比自身去年同期销售利润率增加3.67个百分点；其余约占全行业2/3的企业，创造的利润不足全行业的10%。专家表示，这一仅为8.43%的平均销售利润率，是纺织行业“黄金八年”以来的最低点。从协会发布的数据分析，占全行业2/3甚至更多的企业，无论从从业比重还是资本比重(占全行业60%)，或消耗资源的比重(占全行业60%)都是可观的多数，但在宏观调控、自身瓶颈等诸多因素限制下，利润已成为这些
8、纺企心中难言的伤痛。2008下半年，我国纺织业发展外部环境更为艰难，纺织行业低毛利、竞争激烈的格局短期内不会改变。这些对盛泽的总体发展有相当大的影响的：行业的不景气，也就表示着专业市场地产的风险比较高；消费能力的降低也必然影响消费型商业的营业额；而购买能力直接下降必然也会阻碍地产的投资。因此，盛泽受到了地产政策、纺织行业发展趋势双重的压力，盛泽地产的发展之路注定将更加不平坦。（三）、区域地产市场表一：2007年盛泽个案销售状况2007年个案产品类型建筑面积(万平方)销售率推出均价核心卖点皇家领誉住宅3.585%4500项目内外配套齐全；湖景住宅；超宽楼间距；金牌物业；高档低密度小区别墅2.51
9、00%暂无相对可靠数据(6000)财富中心住宅3.8100%4350盛泽未来的行政居住中心；商业配套齐全；层层空中花园；是集居住、商务、消费为一体的大型综合社区国际纺织城住宅3.10.572（3.1的）90%4100新城核心；智能社区；园林式健身社区；入户花园多阳台设计，运河景观锦绣天地住宅4.3100%3700周边配套成熟；单价低，老镇中心稀有住宅区商铺0.2100%6500湖东会馆别墅5.770%4800交通便利；价格实惠；高绿化；底密度；35000平米的天然氧吧东盛步行街酒店式公寓1.4100%7000地段佳，交通好；配套全；档次高；保姆式贴心物业商铺6.4570%1F:30000左右2
10、F:12000左右3F:7000左右盛泽历史上第一条商业步行街，升值潜力大；功能齐全，消费环境好；返租形式让投资零风险2.150%4F不卖金百盛家纺城酒店式公寓1.198%6500精装、品牌材料和家电；商住两相宜；同层排水，环保科学商铺0.799%1F.2F:180003F:65004F:5500盛泽镇核心地段、配套齐全；商业氛围浓厚；价格较低；新老城过渡区，商家必争之地衡悦广场商铺4100%10000(1到3层）老镇商业核心；人气旺盛；大润发入住东方丝绸中心广场酒店式公寓0.695%6000商住两相宜；精装纯现房发售；有电梯的多层镜湖公园住宅2.3100%3800盛泽镇稀有空气清新处；全明户
11、型、动静分区商铺0.398%7000（1到2层）表二：2008年盛泽个案销售预测情况2008年项目名称类型预计推盘量（万平方米）预计均价（元/平米）价格趋势分析皇家领誉住宅120.5254500由于08年乃至09年房产市场的推盘量较大，在国家越来越严的宏观调控下，以大面积房型为主的住房项目，估计销售阻力较大财富中心住宅14.24300商铺1220000(一层)国际纺织城住宅6+0.314100商铺4.520000（1层）酒店式公寓1.56000锦绣天地住宅43900由于锦绣天地07年价格较低，已经对客户形成一定的吸引力和影响力，销售情况良好，随着08年小区的成熟，价格应较07年有所上升。商铺0
12、.87000（1层）酒店式公寓0.75800-6000湖东会馆别墅1.7500008年别墅推量较小（07年6.7；08年1.7），加上湖东会馆优越环境和买就送大面积花园等促销手段，价格应该上调酒店式公寓1.464300湖东会馆08年推出住宅主要面积在42平米，所以应比同地段大面积住房价格高商铺112000湖东会馆商铺量不大应该主要是满足本社区居民的消费，业态档次较高，价格应比镜湖公园商铺价格高东盛步行街商铺2.15衡悦广场商铺1.51F:15000-25000左右2F:900010000左右3F:7000左右08年衡悦广场的商业氛围应该已经基本形成，价格可能比我们所描叙的还高，但现在所写价格是
13、从衡悦广场销售人员那里所得。可能是开发商为快速回笼资金，所以不准备上调价格，以便实现快速销售城市广场商铺625000（1层)城市广场所处地段是商业氛围和配套都非常成熟的盛泽核心地段，城市广场起锦上添花作用，价格应该可以达到25000万每平金银岛商铺230000(1层）08年紧邻金银岛的衡悦广场商业氛围基本成熟，将给其带来旺盛的人气，特别是人声鼎沸的大润发的主入口和地下停车场都朝向金银岛项目，将使其商铺形成万人挣一的现象，估计开发商到时可能竞价酒店式公寓17000世贸中心住宅3.14000商铺0.710000国贸中心商铺18（暂估容积率1.5）国贸中心的规划目前还没有具体确定，项目的具体物业类型
14、组成也不清楚，价格暂不估计德尓国际丝绸广场商铺4.1酒店式公寓6.3丝绸房产项目（原新华厂地块）住宅10这两项目所处地段周边纺织厂较多，环境较差，估计开发商将采取底开高走的价格策略入市锦华苑项目住宅配套商业17（130亩，暂估容积率1.5)表三：2007年2008年个案销售面积估算说明07、08年推盘量估算案名核算描述皇家领誉皇家领誉总建面积为18万平米，07年共推出三期，其中住宅3.5万平米，销售率约85，别墅约2.5万平米；计算剩余面积18（3.52.5）3.50.1512.525万平米财富中心财富中心住宅总建18万平米，商铺12万平米。07年推出2幢10层（每层6户，面积130平米左右），2幢25层住宅（每层3户面积150平米左右），210613022531503.8万平米。剩余12万商业和14.2万平米住宅08年推出国际纺织城国际纺织城的住宅项目（翡翠豪庭）06年就推出4幢，其中约有0.572万平米留到07年；07年新推2幢住宅（每幢其实都可以看成是紧邻的2幢住房组成，分别为20、23、26、28层），共（20232628）2194套，每套约160平米，共1601943.1万平米，销售率90
